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[계약/임대차] 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준

대륜
2018-07-12 15:54:43

[계약/임대차]

◈ 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준

 

 

Q.

저는 식목을 목적으로 지방자치단체의 토지를 임차하는 대부계약을 체결하였는데, 대부료가 저렴하고 대부기간이 장기간인 반면, 지방자치단체가 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있고 임차인이 지상물매수청구권을 행사하지 못하는 내용으로 임대차 계약을 체결하였습니다. 저는 계약의 종료시 지상물매수청구권을 행사할 수 있을런지요.

 

 

A.

임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조는 강행규정이므로 이를 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없는데, 임차인 등에게 불리한 약정인지는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 합니다.
대부계약의 경우 대부료는 엄격히 법이 정한대로 징수하게 할 뿐 아니라 대부료가 저렴한 경우가 일반적인 점, 공유재산은 언제든지 행정목적이 변경됨에 따라 다른 용도로 사용될 수 있기 때문에 대부계약에서는 공용?공공용 또는 공익사업에 필요할 때 언제든지 대부계약을 해지할 수 있다는 조항을 두는 것이 통상적이고 대부계약의 해제 및 원상회복의무와 민법 제203조 또는 제626조의 적용 배제에 관한 약정도 그러한 취지에서 포함된 것으로 보이는 점, 수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 임차인이 이를 이식해 당초 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 지방자치단체는 활용하기 어려운 점 등을 종합해 보면 지상물매수청구권 포기 약정이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 임차인에게 불리한 것이었다고 단정할 수 없다고 보입니다. 따라서 특별한 사정이 없는한 민법 제643조의 규정에도 불구하고 매수청구권을 행사하기 어려워 보입니다(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231)

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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