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[계약/임대차] 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위

대륜
2018-07-12 17:31:08

[계약/임대차]

◈ 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위

 

 

Q.

甲은 乙로부터 건물을 소유하기 위해 토지를 임차하여 건물을 신축하고 사용·수익하던 중 계약기간 만료되어 토지임대차계약갱신을 요청하였으나, 乙은 이를 거절하였으므로, 乙에게 위 건물을 매수해줄 것을 청구하였으나, 乙이 이를 이행하지 않으므로 위 건물 및 토지를 계속점유하고 있었습니다. 그런데 乙은 甲이 계약기간만료 후 위 건물매수청구를 한 이후의 위 토지의 점유기간에 대해서도 부당이득을 반환해야 하고, 계약시의 약정임대료가 주변의 시세와 현격한 차이가 있었으므로 실제 임료상당액을 지급하여야 한다고 주장하고 있습니다. 이 경우 甲이 지상물매수청구를 하였으나, 乙이 매수대금을 지급하지 않으므로 위 건물을 어쩔 수 없이 점유하고 있었는데도 매수청구 이후의 점유기간에 대한 임대료상당의 돈을 지급해야 하는지요?

 

 

A.

지상권자의 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권에 관하여 「민법」 제283조에서 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 임차인의 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권에 관하여 같은 법 제643조에서는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 같은 법 제283조의 규정을 준용한다고 규정하고 있습니다. 또한, 「민법」 제652조에 의하면 같은 법 제643조의 규정에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있습니다.
그런데 건물소유를 목적으로 한 토지임차인이 「민법」 제643조의 규정에 의하여 매수청구권을 행사한 경우, 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무가 동시이행관계에 있는지 판례를 보면, 「민법」 제643조의 규정에 의한 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로 토지임차인은 토지임대인의 건물명도청구에 대하여 대금지급과의 동시이행을 주장할 수 있다고 하였으며(대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결), 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무가 되므로, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 청구할 수 없다고 하였습니다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).
그리고 임차인이 「민법」 제643조의 지상물매수청구권을 행사한 경우, 임대인으로부터 매수대금을 지급 받기 전까지의 부지사용에 대한 임차인의 부당이득반환의무가 성립되는지 판례를 보면, 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 「민법」 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급 받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임대료상당액은 이를 반환할 의무가 있고, 건물소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정임대료가 실제임대료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금 액수는 다시 산정된 부당이득당시의 실제임대료 상당액이라고 한 사례가 있습니다(대법원 2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결).
따라서 위 사안에서 甲은 위 토지를 점유하여 임차목적대로 사용한 이상 계약기간만료 후 乙에 대하여 위 건물의 매수청구를 하였으나, 乙이 매수대금을 지급하지 않아서 동시이행항변으로 위 토지 및 건물을 명도하지 않았더라도 점유기간의 부당이득은 반환해야 할 것으로 보이고, 그 부당이득반환범위는 위 판례에서 본 바와 같이 약정임대료가 실제임대료와 현격한 차이가 있을 경우에는 실제임대료를 기준으로 정해질 것으로 보입니다.

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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