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[계약/임대차] 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부

대륜
2018-07-13 17:14:51

[계약/임대차]

◈ 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부

 

 

Q.

甲은 乙의 토지를 임차하여 건물을 신축하고 소유권보존등기를 한 후 丙에게 금전을 차용하고 그 건물에 근저당권을 설정해주었는데, 丙은 위 건물의 임의경매를 신청하여 丁에게 매각되었으며 월차임도 수회 체불된 상태인데, 이러한 경우 매수인 丁이 임대인 乙에게 임대차계약상의 지위를 주장할 수 있는지요?

 

 

A.

「민법」 제622조 제1항에서 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.
그런데 건물등기 있는 토지임차권의 대항력을 규정한 위 규정의 취지에 관한 판례를 보면, 「민법」 제622조 제1항은 건물소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물소유권과 함께 건물소유를 목적으로 한 토지임차권을 취득한 사람이 토지임대인에 대한 관계에서 임차권양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니라고 하였습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결).
또한, 건물소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 「민법」 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물소유를 목적으로 한 토지임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물소유를 목적으로 한 토지임차권도 건물소유권과 함께 경락인에게 이전되나, 이 경우에도 「민법」 제629조가 적용되기 때문에 토지임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 「민법」 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물소유권과 함께 건물소유를 목적으로 한 토지임차권을 취득한 사람이 토지임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없어도 임차권취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다고 하였으며, 임차인변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자 사이의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 「민법」 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그러한 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다고 하였습니다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결).
따라서 위 사안에서도 경매절차매수인 丁은 토지임대인 乙에 대하여 임차인변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자 사이의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있음을 주장·입증하지 못하는 한 乙의 동의를 얻지 못하면 乙이 「민법」 제692조 제2항에 의하여 위 임대차계약을 해지하고 건물철거 및 토지인도청구를 한다면 그에 응할 수밖에 없을 듯하며, 토지임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인으로서는 토지임대인에 대하여 지상건물매수를 청구할 수 없다고 하였음에 비추어(대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다7685 판결), 위 건물의 매수청구를 할 수도 없을 것으로 보입니다.

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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