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[계약/위임] 부동산중개업자의 주의의무

대륜
2018-07-16 11:36:12

[계약/위임]

◈ 부동산중개업자의 주의의무

 

 

Q.

甲은 乙부동산중개업자의 중개로 丙과 X토지의 매매계약을 체결하였습니다. 甲은 丙을 X토지의 등기명의인인 丁으로 알고 X토지를 매매한 것인데, 나중에 알고 보니 丙은 丁과 동명이인으로 매매대금을 편취할 의사로 甲과 매매계약을 체결한 것이었습니다. 현재 丙은 소재 파악이 되지 않는데 우선 乙에게 손해배상을 청구할 수는 없는지요.

 

 

A.

민법 제681조는 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다고 하여 수임인에게 높은 주의의무를 부과하고 있습니다. 한편 부동산중개인은 공인중개사법 제25조에서 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하고 중개의뢰자에게 설명할 것을 규정하고 동법 제25조의2에서는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

그리고 판례는 위 공인중개사법 제25조의2와 같은 규정이 신설되기 전에도 구 부동산중개업법이 제17조 제1항의 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 정하고 있는데 그 의무에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 하여, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 하였습니다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결).

따라서 甲은 乙이 X토지의 진정한 소유자가 丙인지를 주민등록증, 부동산등기부등을 통해 충분히 검토하지 않은 과실이 있다면 그 과실을 근거로 하여 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 경우에 따라서는 중개의뢰인의 과실로 인하여 과실상계가 되는 경우가 있을 수 있습니다. 즉 판례는 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우에 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사ㆍ확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니라고 하면서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사ㆍ확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사ㆍ확인할 책임을 소홀히 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아 중개의뢰인의 과실에 의한 과실상계를 인정하고 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결).

따라서 결론적으로 위 사안은 甲이 乙을 상대로 하여 손해배상을 청구할 수는 있되 甲의 과실이 참작되어 그 배상 범위가 결정될 것으로 판단됩니다.

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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