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[계약/계약일반] 토지매매가 해제된 경우 건물에 대한 이해관계인이 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하는지 여부

대륜
2018-07-19 17:31:46

[계약/계약일반]

◈ 토지매매가 해제된 경우 건물에 대한 이해관계인이 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당하는지 여부

 

 

Q.

갑과 을은 갑 소유 X토지에 관하여 매매계약을 체결하고, 갑의 허락으로 을이 그 X토지에 대규모로 견고하게 Y건물을 신축하고 이를 제3자 병에게 분양하여 소유권이전등기를 해 주었습니다. 그러나 매도인 갑은 을이 토지매매대금을 지급하지 않는다는 이유로 X토지 매매계약을 해제하였습니다. 이 경우에 X토지 소유자 갑이 Y건물을 분양받은 병에게 건물을 철거하고 토지를 인도할 것을 요구할 수 있을까요?

 

 

A.

대법원 1991. 5. 28. 선고 90다카16761 판결은 “계약당사자 일방이 계약을 해제하여도 제3자의 권리를 침해할 수 없지만, 여기에서 그 제3자는 계약의 목적물에 관하여 권리를 취득하고 또 이를 가지고 계약당사자에게 대항할 수 있는 자를 말하므로, 토지를 매도하였다가 대금지급을 받지 못하여 그 매매계약을 해제한 경우에 있어 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인은 위 계약해제로 권리를 침해당하지 않을 제3자에 해당하지 아니한다.”라고 하고 있습니다. 또한 대법원 1988. 6. 28. 선고 87다카12895 판결은 “토지의 매매에 수반하여 토지소유자가 매수인으로부터 토지대금을 다 받기 전에 그 토지 위에 건물을 신축할 수 있도록 토지사용을 승낙하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 매매당사자 사이에 그 토지에 관한 지상권 설정의 합의까지도 있었던 것이라고 할 수 없다”고 하여 관습에 의한 법정지상권 또한 성립되지 않는다고 하고 있습니다. 따라서 건물을 분양받은 병은 제548조에 의해 보호받는 제3자가 아니며, 관습법상 법정지상권도 갖지 못한 자로서 이를 이유로 X토지 소유자 갑에게 대항할 수 없다고 할 것입니다. 그러나 대규모의 견고한 건물을 철거하는 것은 사회경제적 손실이 크고, X토지 소유자 갑이 을에게 Y건물의 건축에 동의하였으므로, 갑의 건물철거 요구가 권리남용에 해당하고, 금반언의 원칙에 위배된다는 점을 주장하여 갑의 요구에 대항할 수 있을 가능성도 있다고 할 것입니다.

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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