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[계약/계약의 해지 해제] 이행인수와 인수채무 불이행할 경우 매매계약해제가 가능한지

대륜
2018-08-03 14:18:50

[계약/계약의 해지 해제]

◈ 이행인수와 인수채무 불이행할 경우 매매계약해제가 가능한지

 

 

Q.

甲은 乙에게 甲의 건물 및 대지를 매도하는 매매계약을 체결하였고, 乙은 甲에게 계약금 및 중도금을 지급하면서 그 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무를 乙이 인수하고, 나머지 잔금을 소유권이전등기서류와 상환하여 지급하기로 하였으나, 乙이 위 피담보채무변제를 게을리 함으로써 위 건물이 근저당권실행으로 경매개시 되었습니다. 甲은 경매절차진행을 막기 위해 피담보채무를 변제하였는데, 이 경우 甲은 乙에게 매매계약을 해제할 수 있는지요?

 

 

A.

위 사안에서 매수인 乙이 부동산에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정하였는데, 그 약정의 성질이 무엇이고, 乙이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하게 되는 것인지, 乙이 피담보채무 변제를 게을리 한 경우 매도인 甲이 매매계약을 해제할 수 있는지 등이 문제됩니다.
그런데 부동산매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수의 법적성질, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니하였을 때 계약해제권 발생요건과 그 판단기준에 관한 판례를 보면, 부동산매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수{매수인은 채무이행책임을 채권자에 대해서가 아니라 채무자(매도인)에게만 부담하는 것임}로 보아야 하고, 매수인은 매매계약을 할 때 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였더라도 그러한 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없는 것이지만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때에는 계약해제권이 발생하고, 그러한‘특별한 사정’이 있는지는, 매매계약의 당사자들이 그러한 내용의 매매계약에 이르게 된 경위, 매수인의 인수채무불이행으로 인하여 매도인이 입게 되는 구체적인 불이익의 내용과 그 정도 등 제반사정을 종합적으로 고려하여 ‘매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 경우’에 해당하는지 여부를 판단하여야 한다고 하였으며(대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다69479, 69486 판결), 채무인수인이 인수채무의 일부인 근저당권의 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 매매목적물에 관하여 근저당권실행으로 임의경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제하였다면, 매도인은 채무인수인에 대하여 손해배상채권을 취득하는 이외에 이 사유를 들어 매매계약을 해제할 수 있다고 하였습니다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).
따라서 위 사안의 경우 甲과 乙의 위와 같은 근저당권피담보채무 인수약정은 채권자의 승낙을 받거나, 채권자에게 그 사실을 통지한 바도 전혀 없다면, 그 약정은 이행인수로 보아야 할 듯하고, 甲은 乙이 위 피담보채무의 변제를 게을리 함으로써 경매절차가 개시되고 甲이 경매절차진행을 막기 위하여 그 피담보채무를 변제하였으므로 매매계약을 해제할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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