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[계약/계약의 해지 해제] 2기의 차임연체를 이유로 임대차계약 해지시 전차인에게 통지해야하는지 여부

대륜
2018-08-03 15:41:49

[계약/계약의 해지 해제]

◈ 2기의 차임연체를 이유로 임대차계약 해지시 전차인에게 통지해야하는지 여부

 

 

Q.

갑은 임대인으로서 임차인인 을에게 2기의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하였습니다. 이에 임대차목적물을 전차하여 사용수익하고 있던 병은 전차인인 자신에 대하여서 임대차계약의 해지통지가 없었다는 이유로 임대차관계의 존속을 주장하였습니다. 전차인인 병의 존재에도 불구하고, 갑의 을에 대한 임대차계약의 해지는 적법할까요?

 

 

A.

판례는 “민법 제638조 제1항,제2항 및 제635조 제2항 에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다”라고 판단하였습니다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결). 일반적으로 적법하게 임대차목적물이 적법하게 전대된 상황에서는 전차인에게도 해지의 통지를 하여야 하지만, 민법 제640조에 기초하여 차임액이 2기에 달한 경우라면, 전차인에게 그 통지를 하지 않더라도 임차인에게 해지의 의사표시가 도달하는 즉시 임대차관계가 종료된다고 할 것입니다. 따라서 갑과 을의 임대차관계는 전차인의 병은 존재에도 불구하고 갑의 을에 대한 해지의 통지로 종료되었다고 할 것입니다.

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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