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[계약/매매] 중도금을 몰취하는 약정의 효력

대륜
2018-08-06 11:43:19

[계약/매매]

◈ 중도금을 몰취하는 약정의 효력

 

 

Q.

건설회사인 甲은 아파트 건설 사업을 하기 위해 乙 소유의 토지에 관하여 매매대금 323,540,000원으로 하는 매매계약을 체결하면서 계약금 10%는 계약당일, 잔금 90%는 사업승인 후 7일 이내에 지급하기로 약정하고, 계약 당일 계약금 32,354,000원을 지급하였습니다. 그런데 사업승인이 나오지 않았고, 甲과 乙은 매매대금을 343,540,000원으로 증액하고 중도금 1억 원을 바로 지급하되, 잔금 지급기일을 넉넉하게 연기하기로 하고 甲이 잔금지급기일을 지키지 못하면 중도금을 몰취하는 약정을 체결하였습니다. 그런데, 중도금을 지급한 후에도 사업승인이 나오지 않아 결국 甲은 계약을 해제하고 지급한 돈을 반환받고자 하는데, 반환받을 수 있는지요.

 

 

A.

민법 제398조 제2항이 규정하고 있는 손해배상예정액의 감액은 계약자유의 원칙에 대한 제한의 한 가지 형태이고, 계약자유의 원칙은 사적 소유권 절대의 원칙 및 과실책임 원칙과 더불어 근대사법의 기초를 이루고 있으나 계약자유의 무제한한 허용은 경제적 약자의 지위에 있는 계약 당사자를 부당하게 압박하여 가혹한 결과를 초래할 수 있으므로 국가는 당사자 사이의 실질적 불평등을 제거하고 공정성을 보장하기 위하여 계약의 체결 또는 그 내용에 간섭할 필요가 생기는 것이므로, 계약자유의 원칙의 제한은 민법의 지배 원리인 신의성실의 원칙의 바탕 위에서 공정성 보장을 위하여 필요한 한도 내에서 이루어져야 한다는 점을 감안하면, 민법 제398조 제2항에 의하여 법원이 예정액을 감액할 수 있는 “부당히 과다한 경우”라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위 및 거래 관행 기타 제반 사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 할 것입니다(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결 참조).
이 사건 손해배상 예정액인 계약금 및 중도금 합계는 전체 매매대금의 38.53%에 달하여 통상 매매대금의 1할이 손해배상예정액으로 정하여지는 점에 비추어보면 일응 부당히 과다한 경우에 해당한다고 볼 여지가 있으나, 한편 건설회사인 甲이 乙의 관계에서 경제적 약자로 보기 어려운 점, 甲은 이 사건 사업시행 과정에서 예상하지 못한 사업성 악화로 사업승인이 지연되었다고 주장하더라도 사업상의 지장은 통상 사업주체인 甲이 감수하여야 할 위험부담에 해당하고, 甲의 수익성을 이유로 상대방 당사자인 토지소유자들에게 무한한 수인의무를 부담하게 할 수는 없는 점, 이 사건 매매계약은 甲의 일방적인 잔금지급기일 연기요구와 거듭된 의무 불이행 등 甲의 채무불이행을 원인으로 적법하게 해제되었으므로 변경계약의 특약사항인 ‘잔금지급기일 도과시 계약금 및 중도금 일체 포기’약정에 따라 계약금 및 중도금 일체는 乙에게 귀속된다 할 것이므로, 甲이 이 사건 ‘계약금 및 중도금 포기 약정’이 손해배상예정으로서 부당히 과다한 경우에 해당한다고 주장하여 계약금, 잔금을 반환받기는 어려워 보입니다.

 

 

출처: 대한법률구조공단

 

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