CONTENIDO
- 1. Resumen del caso de controversia inmobiliaria
- 2. Estrategia del abogado especializado en derecho inmobiliario en este caso
- - Acreditación objetiva del impago prolongado de la renta
- - Alegación de la pérdida del título posesorio y de la necesidad del desahucio
- - Procedimiento de resolución del contrato mediante una notificación con certificación de contenido
- 3. Resultado de la controversia inmobiliaria, entrega del edificio y reconocimiento de las rentas impagadas
- 4. Aspectos que deben comprobarse antes de abordar una controversia inmobiliaria
- - Lista de comprobación de aspectos esenciales
- - Asistencia prestada por el abogado especializado en derecho inmobiliario
1. Resumen del caso de controversia inmobiliaria
La clienta que solicitó asesoramiento sobre una controversia inmobiliaria era una mujer de entre 40 y 49 años y propietaria de una pequeña vivienda situada en un edificio residencial de baja altura que tenía arrendada.
El arrendatario (en adelante, la parte contraria) era un hombre de entre 20 y 29 años. Al principio del contrato pagaba puntualmente la renta mensual, pero poco después se vio implicado en un asunto penal, fue condenado a una pena de prisión efectiva y encarcelado.
Tras su ingreso en prisión, dejó de pagar la renta mensual durante varios meses y el impago acabó prolongándose más de un año.
La clienta intentó ponerse en contacto con él a través de familiares y conocidos, pero no consiguió comunicarse adecuadamente. Además, surgieron problemas de mantenimiento y su carga económica siguió aumentando.
En particular, la parte contraria era de complexión muy corpulenta y tenía un aspecto intimidante, por lo que a la clienta le resultaba difícil reclamarle personalmente el pago de la renta incluso durante la vigencia del contrato.
En una ocasión percibió un ambiente intimidatorio al acudir sola, por lo que consideró que tampoco podría resolver directamente la situación una vez finalizado el contrato.
Finalmente, la clienta decidió abordar la controversia inmobiliaria relativa a la resolución del contrato y al procedimiento de entrega del edificio con la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario.
2. Estrategia del abogado especializado en derecho inmobiliario en este caso
El abogado especializado en derecho inmobiliario que se ocupó del asunto comenzó por ordenar los hechos y después preparó una estrategia centrada en las tres cuestiones siguientes.
- Cuestión 1 : acreditación objetiva del impago prolongado de la renta
- Cuestión 2 : cumplimiento de los requisitos para resolver el contrato conforme al artículo 640 de la Ley Civil de la República de Corea
- Cuestión 3 : pérdida del título que legitimaba la posesión y necesidad de entregar el edificio
Acreditación objetiva del impago prolongado de la renta
El abogado especializado en derecho inmobiliario organizó las pruebas que se indican a continuación para acreditar objetivamente que la parte contraria llevaba mucho tiempo sin pagar la renta mensual.
| Prueba | Hecho acreditado |
|---|---|
| Contrato de arrendamiento | Celebración del contrato de arrendamiento y condiciones de pago de la renta mensual |
| Movimientos bancarios | Impago prolongado de la renta mensual y duración de la mora |
| Estado de pago de los gastos de mantenimiento | Posible impago de los gastos de mantenimiento y situación real de la posesión |
| Mensajes de texto | Reclamaciones y solicitudes de pago de la renta mensual, así como respuesta de la parte contraria |
| Notificación formal con certificación de contenido | Voluntad de resolver el contrato y notificación realizada lícitamente por la arrendadora |
Asimismo, expuso cronológicamente que no se había abonado ninguna renta desde el encarcelamiento de la parte contraria y que el impago se había prolongado durante un periodo considerable, y explicó al tribunal los reiterados incumplimientos contractuales.
Durante este proceso, destacó que la conducta de la parte contraria constituía un incumplimiento contractual de gravedad suficiente para quebrantar la relación de confianza derivada del arrendamiento.
Alegación de la pérdida del título posesorio y de la necesidad del desahucio
El abogado especializado en derecho inmobiliario señaló que el edificio seguía sin haber sido devuelto tras la resolución del contrato.
Aunque la parte contraria se encontraba en prisión, el inmueble arrendado no había sido devuelto. La arrendadora no podía buscar a un nuevo arrendatario, por lo que se veía limitado el ejercicio de su derecho de propiedad.
El abogado especializado en derecho inmobiliario expuso conjuntamente la finalización del contrato, el impago prolongado y el incumplimiento de la obligación de devolución, y explicó al tribunal la necesidad de entregar el edificio y el fundamento de la pretensión de desahucio para recuperar el inmueble.
Procedimiento de resolución del contrato mediante una notificación con certificación de contenido
El abogado especializado en derecho inmobiliario remitió a la parte contraria una notificación formal con certificación de contenido en la que le comunicaba claramente el impago de la renta y sus obligaciones contractuales. Mediante ella, le requirió el pago de la renta mensual y le notificó, conforme al procedimiento legal, que el contrato de arrendamiento podría resolverse en caso de incumplimiento.
La parte contraria no abonó las rentas atrasadas ni subsanó el incumplimiento contractual después de recibir la notificación.
Por ello, el abogado presentó como prueba la notificación con certificación de contenido y los justificantes de su entrega, y acreditó ante el tribunal que la parte contraria no había cumplido pese a que la clienta le había concedido una oportunidad suficiente para hacerlo, así como que el procedimiento de resolución del contrato se había desarrollado lícitamente.
3. Resultado de la controversia inmobiliaria, entrega del edificio y reconocimiento de las rentas impagadas
En el asunto de controversia inmobiliaria de la clienta, el tribunal reconoció que el contrato de arrendamiento había sido resuelto lícitamente.
Asimismo, ordenó a la parte contraria entregar el inmueble y abonar una cantidad equivalente a las rentas impagadas.
En virtud de esta decisión judicial, la clienta pudo resolver mediante el procedimiento legal el problema arrendaticio que se había prolongado durante mucho tiempo y disponer posteriormente de las condiciones necesarias para arrendar el inmueble a un nuevo inquilino.
4. Aspectos que deben comprobarse antes de abordar una controversia inmobiliaria
La concurrencia de las circunstancias anteriores no implica necesariamente que se estime una controversia inmobiliaria, es decir, una demanda de desahucio para recuperar el inmueble.
La decisión judicial puede variar en función de los hechos concretos, como el cumplimiento de los requisitos para resolver el contrato de arrendamiento, el envío de una notificación formal con certificación de contenido, la notificación de la resolución contractual y la obtención de pruebas.
Por ello, es importante efectuar previamente un examen jurídico minucioso y abordar la controversia de forma gradual.
Lista de comprobación de aspectos esenciales
Asistencia prestada por el abogado especializado en derecho inmobiliario
Una controversia inmobiliaria no es un asunto sencillo que pueda resolverse examinando únicamente si se ha producido la resolución del contrato.
Es necesario analizar conjuntamente diversas cuestiones jurídicas, como la duración del impago de la renta, el procedimiento de finalización del contrato, la obligación de entregar el edificio, la fianza y el título que legitima la posesión.
Daeryun, despacho situado en el 9.º puesto en la República de Corea según las declaraciones del impuesto sobre el valor añadido presentadas en 2025 ante el Servicio Nacional de Impuestos de Corea, presta asistencia mediante el análisis del contrato de arrendamiento y del historial de pagos de la renta, así como el examen de los requisitos para resolver el contrato.
Asimismo, presta apoyo jurídico durante todo el procedimiento, incluida la preparación de la notificación con certificación de contenido y del escrito de demanda, la organización de las pruebas y la reclamación de entrega del edificio.
Si se encuentra en una situación similar a la de la clienta de este caso y necesita asistencia, puede valorar solicitar asesoramiento a un 🔗abogado especializado en derecho inmobiliario.
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