CONTENIDO
- 1. Abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju | Examen del asunto del cliente
- 2. Normativa relacionada con el asunto explicada por el abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju
- - Examen del contrato
- 3. Asistencia del abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju
- - Exposición de los fundamentos jurídicos pertinentes
- 4. Abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju | «Desestimación» de la pretensión de la parte demandante
1. Abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju | Examen del asunto del cliente
El cliente del abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju era arrendatario del edificio de la parte demandante.
Para explotar un salón de manicura, suscribió un contrato de arrendamiento por un año, entregó la fianza del arrendamiento y se comprometió a pagar mensualmente la renta.
Como el salón de manicura carecía de aseo, manifestó: «Sería conveniente poder instalar uno», a lo que la parte demandante respondió: «Así es», dando con ello su consentimiento implícito.
El cliente instaló un aseo en el interior del salón de manicura.
Posteriormente se produjeron filtraciones en diversos puntos del salón, incluido el aseo. El cliente informó de ello a la parte demandante, que inspeccionó todo el establecimiento, incluido el aseo, para comprobar las filtraciones y prometió realizar trabajos de impermeabilización.
Después, la parte demandante visitó el salón de manicura en varias ocasiones, examinó las zonas afectadas por las filtraciones y el aseo y, pese a conocer su existencia, nunca planteó objeción alguna.
Sin embargo, la parte demandante afirmó repentinamente que la instalación constituía una «modificación estructural» del edificio que, conforme al artículo 3 del contrato de arrendamiento, requería el consentimiento del arrendador. Alegó que el aseo se había instalado sin su consentimiento, dio por terminado el contrato y exigió la entrega inmediata del edificio.
El cliente explotaba el salón de manicura como medio de subsistencia, por lo que la entrega inmediata del edificio habría puesto en riesgo su sustento.
Como no había incumplido el contrato y el plazo contractual aún no había vencido, el cliente no entregó el edificio.
La parte demandante interpuso entonces esta demanda para exigir la entrega del edificio.
2. Normativa relacionada con el asunto explicada por el abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju
El abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju explica los términos utilizados en este asunto.
Arrendatario: persona que, en virtud de un contrato de arrendamiento, paga una cantidad para usar el bien objeto del contrato
Arrendador: persona que, en virtud de un contrato de arrendamiento, recibe una cantidad a cambio de ceder el uso del bien objeto del contrato
Contrato de arrendamiento : contrato por el que una parte se compromete a permitir que la otra use y disfrute de un bien, y esta última se obliga a pagar una renta a cambio
Consentimiento implícito: consentimiento manifestado de manera tácita, sin expresarlo directamente mediante palabras o actos |
Examen del contrato
Examinemos la cláusula contractual que constituyó la cuestión principal en el asunto del cliente del abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju.
Artículo 3 del contrato de arrendamiento (cambio de uso, subarrendamiento, etc.) El arrendatario no podrá, sin el consentimiento del arrendador, modificar el uso o la estructura del inmueble indicado, subarrendarlo, ceder el derecho arrendaticio, aportarlo como garantía ni utilizarlo para un fin distinto del previsto en el contrato de arrendamiento. |
3. Asistencia del abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju
El abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju asumió la defensa del cliente.
Exposición de los fundamentos jurídicos pertinentes
Sentencia del Tribunal de Distrito de Incheon de la República de Corea de 18 de abril de 2018, asunto 2017가단237628 En torno a diciembre de 2013, la parte demandante recibió de la demandada el edificio objeto del litigio y, al efectuar obras de acondicionamiento para explotar una peluquería, instaló un aseo en la parte interior del edificio (en lo sucesivo, «el aseo objeto del litigio»). Desde entonces, explotó una peluquería bajo el nombre comercial «C». En aquel momento había un aseo instalado fuera del edificio objeto del litigio, pero se encontraba separado del inmueble, al otro lado del patio (aparcamiento), y era de uso común para todas las personas usuarias del conjunto del edificio. A la vista de lo anterior, si se consideran conjuntamente el uso y la estructura del edificio objeto del litigio, la ubicación y las condiciones de uso del aseo exterior, así como el estado del aseo objeto del litigio, resulta difícil considerar que la instalación de este último en el interior del edificio por la demandada, en calidad de arrendataria, constituya una «modificación estructural» que requiera el consentimiento del arrendador conforme al artículo 3 del contrato de arrendamiento. Por tanto, aunque la parte demandante no hubiera prestado su consentimiento a la instalación del aseo, la notificación de resolución del contrato basada en la infracción del artículo 3 es contraria a Derecho y carece de eficacia. En consecuencia, procede desestimar la pretensión de la parte demandante por carecer de fundamento y dictar sentencia en los términos del fallo. |
A la luz de la sentencia anterior, la instalación del aseo por el cliente no constituía una modificación estructural de entidad suficiente para requerir el consentimiento del arrendador.
En la primera planta del edificio donde se encuentra el salón de manicura del cliente hay 7 locales comerciales. En esa planta no hay ningún aseo y el único aseo común está situado en la segunda planta.
Como todos los locales de la primera y la segunda planta utilizan el aseo de la segunda planta, sus instalaciones resultan claramente insuficientes. Además, los clientes del salón de manicura tenían que subir hasta la segunda planta para utilizarlo.
Tener que desplazarse repetidamente hasta la segunda planta para utilizar el aseo durante un tratamiento resultaba incómodo y podía afectar a los ingresos del negocio del cliente.
Asimismo, como el aseo podía retirarse y restituirse el inmueble a su estado original al finalizar el contrato de arrendamiento, su instalación no constituía una modificación estructural que requiriese el consentimiento del arrendador.
Por ello, procedía desestimar la pretensión de la parte demandante y permitir la continuación del contrato de arrendamiento.
4. Abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju | «Desestimación» de la pretensión de la parte demandante
Tras examinar la defensa formulada por el abogado especializado en derecho inmobiliario de Namyangju en representación del cliente, el tribunal dictó sentencia desestimando la pretensión de la parte demandante.
Tras valorar conjuntamente el estado del aseo objeto del litigio y las demás circunstancias, el tribunal consideró que la instalación de un aseo en el interior del salón de manicura difícilmente podía calificarse como una modificación estructural de entidad suficiente para requerir el consentimiento del arrendador.
La recepción de una notificación de resolución antes del vencimiento del contrato de arrendamiento puede ocasionar problemas inmediatos para el sustento del arrendatario.
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