부동산 정상화 정책의 재가동, 기업이 점검해야 할 세 가지 구조 변화

설 연휴 기간을 기점으로 정부의 부동산 정책 기조가 다시 선명해지고 있습니다.

이재명 대통령이 연이어 발신한 메시지는 세제·금융·감독 체계 전반을 아우르는 규제 환경의 재정렬 가능성을 시사하고 있습니다.

이번 정책 전환의 핵심은 세제 완화 기조의 종료 가능성과 금융 규율 강화, 그리고 감독 체계의 제도화입니다.

기업의 입장에서는 실제 집행 강도와 제도화 과정이 사업 구조에 미칠 영향을 면밀히 점검할 필요가 있는 시점입니다.

정책 기조의 명확화: ‘보유’가 아닌 ‘투기’에 대한 규율

정부는 다주택 보유 자체보다는 투기 목적의 거래와 제도적 특혜 구조를 교정하겠다는 점을 강조하며, 정책의 초점을 ‘시장 왜곡 요인 제거’에 두고 있습니다.

정책을 둘러싼 해석과 평가는 다양하게 제기되고 있으나 제도 정비와 집행 강도 조정이 현실화될 가능성은 분명해 보입니다.

기업의 입장에서는 세제 변화에 따른 자산 보유 전략의 조정 필요성, 금융 규제 강화에 따른 차입 구조의 안정성, 감독 체계 개편 시 거래 및 내부 통제 프로세스에 미칠 영향 등을 선제적으로 점검할 필요가 있습니다.

따라서 정책의 방향성보다 실제 적용 범위와 집행 기준이 기업 전략에 미치는 영향에 보다 주의를 기울일 필요가 있습니다.

예정된 제도 변화와 시장 파급 가능성

현재 확정적으로 예정된 일정은 다음과 같습니다.

세제와 금융 규제가 동시에 조정되는 구간에서는 자산 보유 전략뿐 아니라 차입 구조와 담보 설정 방식까지 법적 적합성을 재검토할 필요가 있습니다.

특히 재건축 기대 단지, 임대사업자, 고가 주택 중심 자산 보유자는 정책 세부 기준에 따라 상당한 영향을 받을 수 있습니다.

규제의 법적 구조 자체보다 집행 과정에서의 해석 기준과 적용 범위가 실질적 리스크를 좌우할 가능성이 큽니다.

부동산감독원 설립 논의와 감독 체계의 전환

이번 국면에서 가장 구조적인 변화는 부동산감독원 신설 논의입니다.

정부·여당은 상반기 내 입법을 마무리하고 하반기 출범을 목표로 하고 있으며 특별사법경찰 지정 및 수사권 부여 방안도 검토되고 있습니다.

감독 대상은 가격 담합, 업·다운 계약, 전세 사기, 편법 대출 등 시장 왜곡 행위로 제시되고 있습니다.

이는 단순한 행정지도 수준을 넘어 형사적 통제 수단이 병행될 수 있음을 의미합니다.

감독 기구가 현실화될 경우 거래 구조 설계, 자금 조달 방식, 내부 통제 체계 전반에 대한 법적 적합성 검토가 필요해질 것으로 보입니다.

기업에 미치는 주요 리스크

이번 정책 재가동 국면에서 기업이 고려해야 할 주요 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 보유 자산의 세제 민감도입니다.

양도소득세 중과 유예 종료 이후에는 매각 시점에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

보유 기간, 법인·개인 명의 구조, 계열사 간 자산 이전 여부 등을 종합적으로 검토하지 않을 경우 예상보다 높은 세금이 발생해 수익 구조에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

둘째, 차입 구조의 규제 노출도입니다.

다주택자에 대한 대출 연장 제한이나 추가 금융 규제가 현실화될 경우, 기존 차입의 만기 연장이나 신규 자금 조달이 제약될 수 있습니다.

특히 레버리지 비중이 높은 사업 구조에서는 금리 부담과 상환 압력이 동시에 확대되어 유동성 리스크로 전이될 가능성이 있습니다.

셋째, 정비사업 및 개발 사업의 정책 의존도입니다.

재건축·재개발과 같이 규제 영향이 큰 사업의 경우, 세제·금융 정책 방향에 따라 사업 속도와 수익성 전망이 크게 달라질 수 있습니다.

분양 일정 지연, 인허가 조건 변경, 수요 위축 등이 발생할 경우 사업성 재평가가 불가피해질 수 있습니다.

넷째, 감독 체계 강화에 따른 조사·제재 리스크입니다.

부동산감독원 신설과 수사권 부여가 현실화될 경우 거래 구조와 자금 흐름에 대한 점검 강도가 높아질 가능성이 있습니다.

내부 통제 체계가 충분히 정비되어 있지 않다면 행정 제재를 넘어 형사적 책임으로 확대될 여지도 배제하기 어렵습니다.

규제 환경 전환기에 요구되는 대응 방향

현재의 논쟁은 ‘다주택’이라는 단일 쟁점을 넘어, 부동산 시장에 대한 국가 개입 범위를 재설정하는 과정으로 볼 수 있습니다.

정책 강도는 입법 과정에서 조정될 수 있으나 세제 정상화·금융 규율 강화·감독 체계 재편이라는 세 가지 축은 일정 부분 유지될 가능성이 높습니다.

이에 따라 기업은 사후 대응 중심 접근에서 벗어나 다음과 같은 선제적 점검이 필요합니다.

규제 전환기에 대한 법적 조력의 필요성

부동산 정상화 정책이 제도화 단계로 진입할 경우 기업은 구조적 대응 전략을 마련할 필요가 있습니다.

건설전문변호사는 양도세 중과 유예 종료에 따른 세 부담 변화 가능성을 분석하고 자산 보유 및 매각 구조를 재설계하는 과정에서 실질적인 지원을 제공할 수 있습니다.

또한 대출 연장 제한이나 금융 규제 강화에 대비해 기존 금융 약정의 위험 요소를 점검하고 필요시 협상 전략을 마련함으로써 유동성 리스크를 관리할 수 있습니다.

아울러 재건축·재개발 등 정책 민감 사업의 경우 인허가 조건과 계약 구조를 재검토하여 수익성 변동 가능성을 분석하고, 향후 분쟁 위험을 최소화하는 방향으로 계약 체계를 정비할 수 있습니다.

감독 체계 강화가 현실화될 경우에는 거래 구조와 내부 통제 시스템을 사전에 점검해 조사 및 제재 리스크를 줄이는 대응도 병행되어야 합니다.

법무법인 대륜은 기업전문변호사, 금융전문변호사, 부동산전문변호사, 조세전문변호사, 세무사 등으로 구성된 1~20인의 TF를 구성하여 법률·재무·세무 요소를 아우르는 체계적 검토를 통해 정책 변화에 따른 사업 구조 전반의 리스크를 점검할 수 있습니다.

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