CONTENIDO
- 1. Terminación del contrato | Diferencia entre cancelación y cancelación
- - apagado
- - Terminación
- 2. Terminación del contrato | Motivos de resolución del contrato de alquiler de vivienda
- - Vencimiento del periodo de alquiler
- - Rescisión por quiebra del inquilino
- - Razones para la terminación inmediata
- - Contratos especiales y motivos legales.
- 3. Terminación del contrato | como cancelar
- - Método para expresar la intención de cancelar.
- - Asuntos a incluir en la prueba de contenido
- - Cómo escribir una prueba de contenido
- - Procedimiento de envío de certificación de contenidos
- 4. Terminación del contrato | Efectos después de la terminación
- - Extinción de la relación de arrendamiento
- - cuestión de compensación
- - Implementación simultánea con devolución de depósito.
- - Adquisición del derecho a solicitar orden de registro de arrendamiento
- 5. Terminación del contrato | Liquidación después de la terminación
- - Reembolso de depósito
- - Alquiler moroso y daños
- - Pruebas seguras para el acuerdo
- 6. Terminación del contrato | como preparar
- - Sistema de asistencia a abogados inmobiliarios.
1. Terminación del contrato | Diferencia entre cancelación y cancelación
La terminación y cancelación del contrato son medios de rescindir un contrato, pero existe una clara diferencia en el momento en que expira el contrato y su efecto legal.
Categoría | apagado | Terminación |
punto de extinción | extinción retroactiva – Volver al momento en que se firmó el contrato. | extinción hacia el futuro – El efecto sólo expira después de la terminación |
Aplicable a | contrato temporal (Venta, contrato, etc.) | un contrato continuo (arrendamiento, empleo, delegación, etc.) |
efecto | Aplicación de las normas de restauración, compensación y protección a terceros | Después de esto, la obligación caduca. Son válidos los efectos que ya se han producido. |
apagado
La cancelación es una expresión unilateral de intención que pone fin retroactivamente a un contrato ya establecido.
En otras palabras,Cuando se produce la cancelación es como si no hubiera contrato desde el principio., las partes tienen la obligación mutua de restablecer la situación a su estado original (artículo 548 de la Ley Civil).
Efecto de la liberación
∙ Posibilidad de reclamar una indemnización
∙ Protección de terceros (Garantía de estabilidad de la transacción)
∙ Las obligaciones de restauración del estado original y de indemnización de daños y perjuicios se realizan simultáneamente (Artículo 549)
Terminación
terminadoDebido a la naturaleza del contrato, un método de rescisión sólo es aceptable para contratos continuos que duren un período de tiempo determinado.por,El efecto sólo expira después de ese momento.hacer.
En otras palabras, el efecto del contrato que ya se produjo permanecerá, pero el contrato terminará después de la terminación.
Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento, si el arrendador notifica al inquilino la rescisión por dos períodos de atraso en el alquiler, el contrato de arrendamiento deja de tener efecto a partir de ese momento (artículo 640 de la Ley Civil, artículo 6 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, etc.).
Ver más
2. Terminación del contrato | Motivos de resolución del contrato de alquiler de vivienda
La rescisión del contrato es un problema principalmente en las relaciones contractuales que permanecen vigentes por un período de tiempo determinado, como los contratos de arrendamiento, los contratos de trabajo y los contratos de delegación.
entre ellosEl ámbito más frecuentemente discutido es la rescisión de los “contratos de arrendamiento de viviendas”.no nos vemos.
De hecho, en situaciones de disputa, como cuando un arrendatario no recibe el reembolso del depósito o un arrendador no recibe el alquiler durante un largo período de tiempo, los requisitos y procedimientos para la rescisión del contrato se convierten en cuestiones clave.
Vencimiento del periodo de alquiler
Naturalmente, el contrato de alquiler finaliza cuando expira el plazo acordado.
Sin embargo, si el arrendador no notifica su negativa a renovar o cambiar los términos del contrato,El contrato de arrendamiento se prorroga automáticamente al considerarse una renovación tácita.(Artículo 6 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda).
el propietarioPara rechazar la renovación, notificar entre 6 meses y 2 meses antes del vencimiento del contrato de arrendamiento.Tienes que hacerlo.
En el caso de renovación tácita, el arrendatario podrá dar aviso de terminación en cualquier momento, y el contrato terminará a los tres meses de la fecha en que el arrendador reciba el aviso.
Rescisión por quiebra del inquilino
Si el arrendatario es declarado en quiebra, el arrendador podrá resolver el contrato mediante aviso de resolución (artículo 637 de la Ley Civil).
Razones para la terminación inmediata
En determinadas situaciones, cuando se recibe la notificación de rescisión, el contrato se rescinde sin el consentimiento de la otra parte.
Cuando el arrendatario puede cancelar inmediatamente
(Limitado a los casos en que la razón relevante realmente dificulte significativamente el logro del propósito)
▷ Cuando sea imposible lograr el propósito porque parte de la casa sea destruida sin negligencia (artículo 627 de la Ley Civil).
Cuando el arrendador puede cancelar inmediatamente
▷ Alquileres vencidos por dos o más períodos (Artículo 640 de la Ley Civil, Artículo 6, Inciso 3 de la Ley General)
▷ Casos en que la relación de confianza en el contrato de arrendamiento no pueda restablecerse debido a una violación grave de obligaciones, como el uso para fines distintos al previsto.
Contratos especiales y motivos legales.
Incluso durante la duración del contrato, la rescisión anticipada es posible si existen disposiciones especiales o motivos legales.
Terminación del arrendamiento
: Cancelación posible en cualquier momento
(Efectivo 3 meses después del aviso de cancelación)
∙ Reserva del derecho de rescisión por contrato especial
: Si existe una cláusula específica en el contrato, la rescisión anticipada es posible después de demostrar el motivo. (Por ejemplo, “Cancelación después de 1 mes de aviso en caso de transferencia, asistencia a la escuela, etc.”)
Terminación del propietario
Asimismo, si existe un acuerdo especial para reservarse el derecho de rescisión, o si hay quiebra o incumplimiento grave de obligaciones por parte del arrendatario, la rescisión anticipada es posible.
3. Terminación del contrato | como cancelar
Rescindir un contrato no es sólo una simple expresión de intención; Las disputas legales se pueden prevenir siguiendo ciertos procedimientos y métodos.
En particular, expresar la intención de rescindir un contrato de alquiler de vivienda mediante correo certificado es un medio importante para proteger los derechos.
Método para expresar la intención de cancelar.
El contrato sólo entra en vigor cuando la manifestación de voluntad llega a la otra parte.
También es posible expresar verbalmente su intención de cancelar, peroPara prevenir futuras disputas y utilizarlo como prueba en futuros litigios, es recomendable expresar su intención de cancelar mediante notificación escrita, especialmente correo certificado.hacer.
Asuntos a incluir en la prueba de contenido
El certificado de contenido debe contener la siguiente información clave.
∙ Motivo de la rescisión (por ejemplo, atrasos en el alquiler, subarrendamiento no autorizado, etc. por incumplimiento del contrato)
∙ Fecha efectiva de rescisión
∙ Solicitud de devolución del depósito de alquiler (ingrese si es necesario)
La prueba de contenido preparada de esta manera se puede utilizar como prueba válida en futuros procedimientos legales, como demandas de devolución de depósitos, anulación de ejecución obligatoria y mediación de disputas de alquiler, y es una referencia importante para el fallo del tribunal.
Cómo escribir una prueba de contenido
El certificado de contenido se elabora según los siguientes procedimientos y consejos.
∙ Escribe las direcciones y nombres del remitente y del destinatario en la parte superior o inferior de la carta
∙ Prepara 3 copias en total
– 1 original, 2 copias certificadas
∙ Escriba la información del remitente/destinatario por igual en el sobre.
Procedimiento de envío de certificación de contenidos
Envíe tres copias del certificado de contenido completo a la oficina de correos más cercana.
En este momento, se enviará una copia al destinatario, una copia se guardará en la oficina de correos y usted conservará la otra.
La oficina de correos almacena la copia de certificación de contenido durante 3 años y puede volver a emitirse en cualquier momento dentro de este período.
4. Terminación del contrato | Efectos después de la terminación
Cuando se rescinde el contrato, se extinguen los derechos y obligaciones derivados del contrato a partir de ese momento.
Sin embargo, los derechos y obligaciones que surgieron antes de la terminación siguen siendo válidos, por lo que se requiere precaución.
Extinción de la relación de arrendamiento
Cuando se rescinde el contrato, la relación de alquiler finaliza para el futuro.
En consecuencia, el inquilino debe devolver la casa y el arrendador debe devolver la fianza (artículos 550 y 536 de la Ley Civil).
cuestión de compensación
Si el contrato se rescinde por violación del contrato por cualquiera de las partes, es posible reclamar una indemnización por daños y perjuicios si hay dolo o negligencia (artículos 551, 390 y 750 de la Ley Civil).
Implementación simultánea con devolución de depósito.
Aunque el contrato de alquiler haya finalizado, si el arrendador no devuelve la fianza, el inquilino podrá negarse a entregar la casa.
llamadoDerechos de defensa de ejecución simultáneano nos vemos.
: Se podrá rechazar la entrega a domicilio hasta que se devuelva el depósito
∙ Arrendador
: El pago del depósito se puede rechazar hasta que se entregue la casa
※ Sin embargo, si el arrendador inicia la ejecución obligatoria con base en el derecho de ejecución, la defensa de cumplimiento simultáneo del arrendatario deja de ser válida y no se puede rechazar la entrega.
Adquisición del derecho a solicitar orden de registro de arrendamiento
Los inquilinos que no hayan recibido su depósito una vez finalizado el contrato de arrendamiento tendrán derecho a solicitar una orden de registro de contrato de arrendamiento.
Una vez finalizada la inscripción del contrato de arrendamiento de acuerdo con la orden de inscripción del contrato de arrendamiento, el arrendatario puede mantener el derecho de oposición y prioridad de pago existente incluso si se muda sin entregar la casa.
(Sin embargo, si presenta la solicitud mientras cumple con los requisitos de ocupación y registro de residentes)
5. Terminación del contrato | Liquidación después de la terminación
Después de la rescisión del contrato, siguen cuestiones de liquidación financiera como el depósito, el alquiler impago y los costos de reparación.
Los conflictos que surgen durante el proceso de solución son comunes y es necesario preparar materiales de apoyo con anticipación.
Reembolso de depósito
Cuando finaliza el contrato, el arrendador está obligado a devolver la fianza al inquilino.
Sin embargo, podrá compensarse con la obligación del arrendatario de restablecer el estado original. (Ejemplo: equipo dañado, empapelado, gastos de limpieza, etc.)
Si se rescinde el contrato y el arrendador no devuelve la fianza incluso después de la entrega de la casa, puedes probar los siguientes métodos.
Cómo devolver el depósito
Categoría | Descripción general |
Solicitud de orden de registro de arrendamiento | Un sistema para mantener los derechos de los inquilinos incluso si abandonan la casa y se mudan (Artículo 3-3 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda) |
Reembolso prioritario de depósito pequeño. | Cuando se cumplen ciertos requisitos, los pequeños inquilinos reciben protección prioritaria por una determinada cantidad del depósito. |
Asegurar la autoridad ejecutiva | Interponer demanda para la devolución del depósito y obtener sentencia firme y orden de pago (requerido antes de la ejecución forzosa de la fianza) |
Solicitar subasta obligatoria | El proceso de incautación y venta de bienes raíces y uso de las ganancias para satisfacer el reclamo monetario del arrendatario (depósito) |
Solicitud de dividendo | Una solicitud para participar en un procedimiento de ejecución iniciado por otro acreedor y recibir el reembolso del producto de la venta de la misma propiedad. |
Alquiler moroso y daños
El arrendador puede reclamar daños y perjuicios por impago del alquiler y daños al inmueble arrendado.
Además, el incumplimiento del contrato puede dar lugar a sanciones o la pérdida del depósito.
Pruebas seguras para el acuerdo
∙ Detalles del depósito del depósito de alquiler
∙ Estado de cuenta de la factura de servicios públicos, detalles del costo de reparación
∙ Foto del estado de la vivienda (justo antes de mudarse)
∙ Acuerdo de conciliación por escrito (si es posible)
6. Terminación del contrato | como preparar
Las disputas en torno a la rescisión de un contrato a menudo surgen de una trivial falta de preparación.
Antes de proceder a la rescisión, tanto el arrendador como el inquilino deben comprobar si se cumplen todos los requisitos legales.
Lista de verificación para propietarios
▷ Revise si el momento del aviso de rescisión es legal
(Aviso de denegación de renovación: Entre 6 meses y 2 meses antes del vencimiento del contrato de arrendamiento)
▷ Preparación y envío de notificación de cancelación por escrito (prueba de contenido)
▷ Establecimiento del período de devolución del depósito y plan de recaudación de fondos
▷ Confirmación de desocupación de la casa o obtención de prueba del estado de ocupación
Lista de verificación para inquilinos
▷ Revise si se pueden reconocer los motivos de rescisión
(Ejemplo: incumplimiento de las obligaciones del arrendador, imposibilidad de lograr el objeto del contrato, etc.)
▷ Notificar la intención de cancelar por escrito
(se recomienda correo certificado)
▷ Verificar si existen desventajas como penalizaciones en caso de terminación anticipada dentro del período de arrendamiento
▷ Preparación para la recuperación del depósito
(orden de registro de arrendamiento, obtención de autoridad de ejecución, etc.)
Sistema de asistencia a abogados inmobiliarios.
Esta firma de abogados cuenta con una gran cantidad de abogados inmobiliarios registrados en el Colegio de Abogados de Corea y abogados profesionales con un promedio de más de 10 años de experiencia.
Se puede brindar un acompañamiento jurídico eficaz durante todo el proceso, desde la revisión de la legitimidad del motivo de resolución del contrato hasta la solicitud de devolución del depósito, ejecución forzosa y transferencia de propiedad.
Si le resulta difícil realizar todos los trámites por su cuenta, le recomendamos que realice los trámites de forma más precisa y rápida con la asistencia de un abogado inmobiliario.
Ver más
Vea también los
contenidos en vídeo relacionados con este caso.
¿Cómo evitar ser víctima de un fraude inmobiliario? (feat. fraude de jeonse)
