Upreits: 섹션 721 기여 및 운영 파트너십 전략

전통적인 REIT 구조는 직접 부동산 자산을 REIT 수준에서 소유합니다. UPREIT 구조는 REIT와 부동산 간의 운영 파트너십을 통합하여, 일반 파트너이자 대다수의 제한된 파트너 관심을 보유합니다. 부동산 기여자는 REIT 주식보다는 운영 파트너십의 제한 파트너 관심사를 대표하는 OP 단위를 직접받습니다. OP 단위는 일반적으로 계약적인 자물쇠 가동 기간 후에 1에 하나 기초에 REIT 주식으로 변환합니다.

UPREIT 아키텍처는 직접 REIT 소유권의 밑에 721 세금 공제가 불가능한 부분을 가능하게 합니다. UPREIT REITs는 산업, 주거, 소매, 의료 및 특수 분야를 포함한 대부분의 주요 공공 기록이 포함되어 있습니다. DownREIT 구조는 우산 파트너십 아키텍처보다는 부동산 별 파트너쉽을 사용하여 대체 배치를 제공합니다. 상담 처리 부동산 투자 신뢰 업무는 사전 구축 토론 중에 UPREIT 및 DownREIT 대안에 대한 각 기여를 평가합니다.

내부 수익 코드 섹션 856의 REIT 자격은 상세한 조직, 소유권, 자산 및 소득 테스트를 매년 충족해야합니다. 75%의 소득 시험은 임대, 모기지 및 유사한 재산 수입을 포함하여 부동산 소스에서 총 수익률의 적어도 75 %를 요구합니다. 95%의 소득 시험은 75% 부동산 수입 플러스 배당, 관심사 및 유가 증권에서 총 수익률을 포함하여 수동적인 근원에서 적어도 95 %를 요구합니다. 5/50 소유권 규칙은 REIT 주식의 50% 이상 소유에서 다섯 개 또는 몇몇 개인을 금지합니다.

100 주주 요구 사항은 REIT 선거의 두 번째 세금이 부과되는 해에 적용됩니다. 유통 요구 사항 REIT 세금 소득의 적어도 90 % 이상 연간 배포를 유지 보수 상태. 자산 검사는 부동산, 현금 또는 정부 증권의 75 %를 요구합니다. UPREIT 구조는 REIT 자격 계산을 통해 파트너십 수준의 활동 흐름으로 REIT 레벨 인증 테스트를 사용하여 운영 파트너쉽 작업을 조정해야합니다.

Section 721 tax-deferred 기여는 파트너십의 교환에 대한 부동산을 실제적으로 전송해야 합니다. 707(a)(2)(B)의 밑에 판매 규칙을 처리하여, 효과적으로 판매를 하는 것과 같이 협조된 재산 이동 및 배급을 통해 남용. 2024년 재무 규정은 특정한 기여 처리를 지원하는 2년간의 예비적 기간 및 문서 요구 사항을 지정하는 판매 규칙을 해결합니다. UPREIT 거래는 일반적으로 투자 목적에 대한 상세한 기여 계약이 포함 된 판매 재채권자를 피하기 위해 구조화되었습니다.

OP 단위 발급을 지원하는 부동산 발작은 운영 파트너십 단가로 일관된 취약한 접근법이 필요합니다. 섹션 704(c)의 내부 배치는 기여 및 기존 파트너를 통해 공정성을 위한 사전 공헌 구축된 이익 또는 손실에 대한 것입니다. 세금 기준은 OP 단위가 국기 기간 동안의 수속을 생산하는 것을 받아 기여한 재산에서 나릅니다. 상담 처리 부동산 세정 계획 업무 협조는 예비적인 담보 단계 도중 더 넓은 UPREIT 세금 계획 목표와 건설합니다.

OP 단위는 일반적으로 잠금 기간 만료에 따라 홀더 선거에서 한 대 기준으로 REIT 주식으로 변환합니다. 변환은 REIT 공유가치의 더 적은 원래 속성과 동일하게 인식되는 소득세를 가진 세율적인 사건을 일으킵니다. Lock-up periods 일반적으로 초기 기여에서 2 ~ 5 년 동안 실행되는 특정 거래에 더 긴 기간이 나타납니다. 일부 UPREIT 구조는 필수주택보다 REIT 선거에서 현금 결제를 허용한다.

세금 적대 혜택은 전환 또는 파트너십 배포까지 OP 단위 보유 기간 동안 연장됩니다. 부동산 계획 전략은 자주 사망을 통해 OP 단위를 포함 하 여 생산 단계별 기반 섹션 1014 eliminating 적격 이득 전. 재산 기여자는 초기 파괴보다 오히려 일찍 건설하는 동안 세금 적분 혜택에 대한 유동성을 평가해야합니다. 관련 기사 부동산 거래 업무는 즉시 기여 기계 및 장기 유동성 계획 지원 UPREIT contributor 목표를 두 가지.

1934년 섹션 13의 증권 거래소 법칙은 10K, Form 10-Q 및 양식 8-K 서류를 통해 UPREIT REIT에 적용됩니다. 1933년 등록의 증권법은 섹션 4(a)(2) 개인상 면제 또는 규정 D 안전한 항구에 대해 제외하지 않는 한 OP 단위 발급에 적용됩니다. 대부분의 UPREIT 기여는 섹션 4(a)(2)에 대한 자격이 부여된 제한적 숫자의 공헌자 및 공인 투자자 상태. OP 단위가 REIT 주식으로 변환 할 때 S-3 등록은 규칙 144 유지 기간 분석 하에서 자유로움 가능한 증권을 생산할 때 관련이됩니다.

2024년 동안 2024 SEC 시행은 관련 거래 및 기여 보상 배열의 주위에 특히 REIT 공개 품질을 강조했습니다. 중요한 내부 기여를 포함하는 UPREIT 구조 항목 404 관련 파티 거래 규칙 아래 얼굴 강화 디스크로 유지. 상담 처리 증권 규정 업무는 REIT-level 및 운영 파트너십 수준 작업에 영향을 미치는 지속적인 증권 공개 의무를 준수하는 UPREIT 기여를 조정합니다.

협력 계약은 결정적인 범주에 걸쳐 REIT 및 제한된 파트너 관심사에 영향을 미치는 지배 프레임 워크를 수립합니다. 주요 결정은 일반적으로 용해, 합병증, 실질적 자산 판매 및 운영 파트너십 계약을 포함한 제한 파트너 동의를 요구합니다. Tag-along 권리는 무효 기간에 강제 판매에 대한 제한적 파트너 보호를 제공합니다. 정기적인 재무보고 및 운영 업데이트 지원 제한적 파트너 모니터링을 포함하여 정보 권리.

자본금은 일반적으로 REIT 공개 시장 접근을 최소로 부여하는 경우 지속적인 자금 조달 의무를 규정합니다. REIT와 Limited 파트너 간의 현금 흐름을 할당하는 배포 규정은 일반적으로 파트너십 단위 보유를 기반으로합니다. 특수 할당은 주소의 공평, 이득 및 손실 배부를 구성 704 (b) 실질적 경제 효과 규칙에 따라 일관성. 상담 처리 자본 시장 작업은 초기 구조 중 광범위한 UPREIT 자본 구조 및 공공 시장 의무와 운영 파트너십 관리 통합.

계약 체결은 일반적으로 합의된 약관, 배포 규정 및 관리 절차에 따라 적용됩니다. 분쟁은 종종 OP 단위의 valuation 방법론, 변환 절차 및 잠금 기간 해석을 포함한다. 세금 배부금은 기존 및 신규 파트너 중 704(c) 주소 내장 이익 또는 손실 할당에 따라 분쟁을 해결합니다. 증권 소송은 OP 단위 변환 타이밍 및 가격에 영향을 미치는 REIT-level 보고를 해결합니다.

Tag-along 및 드래그 - 알롱 권리는 REIT와 운영 파트너십 수준에 영향을 미치는 합병 거래 중 발생. 자본금은 계약 체결시 발생하며, REIT 용량을 초과하는 추가 자금이 필요합니다. 의향상 분쟁은 기여한 속성에 영향을 미치는 사전 공헌적 책임입니다. 상담 처리 부동산 분쟁 해결 Delaware 파트너십 법률 분석과 광범위한 UPREIT 구조적 고려 사항 간의 작업 협조는 소송 전반에 걸쳐 분쟁 전략에 영향을 미치는.

UPREIT 구조의 IRS 검사는 REIT 자격 요건 및 파트너십 수준 섹션 721 기여 준수를 모두 해결합니다. 일반적인 시험 초점 지역은 75% 수입 테스트 수락, 관련자 임대 특성 및 운영 파트너십 세무 모기장 풀 우려를 포함합니다. Section 856(c)는 거래 안전항만 분석으로, 자산의 탈락이 100% 금지된 거래세를 유발할 수 있습니다. 2024년 동안 최근 IRS 지도는 부동산 및 운영 파트너십을 통해 수익 구조의 재발견과 관련된 UPREIT 관련 문제들을 해결했습니다.

세금 법원 소송 주소 REIT 자격은 여러 세의 년 동안 UPREIT 운영에 영향을 미치는 분쟁. REIT 자격 실패에 대한 처벌 평가는 자격이 실패 할 때 모든 법인 소득에서 충분한 양을 도달 할 수 있습니다. Revenue Procedure 2003-35의 밑에 배운 구제 절차는 문서화한 재약적인 활동을 통해 특정 자격 실패를 치료하는 것을 허용합니다. UPREIT 시험에 직면하는 기업은 전통적인 REIT 검사를 초과하여 기술 복잡성을 기대해야하며, 운영 파트너십 및 재량 인증 테스트를 잘 알고 있습니다.