CONTENIDO
- 1. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Concepto y necesidad
- - Necesidad del asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción
- 2. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Tipos de riesgos jurídicos en el sector
- - Riesgos contractuales en las obras de construcción
- - Riesgos relativos a las autorizaciones, los permisos y la regulación de las actuaciones de desarrollo
- - Riesgos de subcontratación y prácticas comerciales desleales
- - Riesgos relativos a la gestión del personal y las relaciones laborales en las obras de construcción
- - Riesgos de los proyectos de desarrollo inmobiliario
- - Riesgos relacionados con la reparación de defectos y la responsabilidad
- 3. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Sanciones aplicables a los actos ilícitos en el sector de la construcción
- - Sanciones por infringir la Ley Marco de la Industria de la Construcción
- - Sanciones por infringir la Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación
- - Sanciones por infringir la Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo y la Ley sobre la Sanción de Accidentes Graves
- 4. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Consecuencias de no recibirlo
- - ¿Es realmente necesario recibir asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción?
1. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Concepto y necesidad
El asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción consiste en la asistencia que una empresa dedicada a la construcción recibe de profesionales del Derecho para abordar las diversas cuestiones jurídicas que surgen durante el desarrollo de su actividad y prevenir riesgos.
El sector de la construcción requiere grandes inversiones de capital y comprende contratos con numerosos interesados, por lo que presenta una probabilidad muy elevada de que surjan controversias.
En particular, las normas aplicables, las autoridades reguladoras y la estructura de las controversias varían según se trate de proyectos públicos, privados, de construcción en el extranjero o de desarrollo, por lo que resulta esencial gestionar los riesgos jurídicos.
Para ello, es necesario recabar asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción, revisar de antemano todos los riesgos jurídicos que puedan surgir antes de la celebración del contrato, durante la ejecución de la obra y después de su finalización, y establecer medidas de respuesta rápidas y eficaces en caso de controversia.
Necesidad del asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción
El asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción resulta necesario por las siguientes razones.
▶Comprobación de las obligaciones jurídicas relativas a las distintas autorizaciones y permisos, la supervisión de las obras, su finalización y la reparación de defectos
▶Necesidad de una gestión integral de los riesgos relacionados con la subcontratación, los trabajadores, la seguridad, el medio ambiente y la fiscalidad
▶Prevención de los riesgos derivados de la aplicación simultánea de numerosas normas, como la Ley de Regulación de Monopolios y Comercio Justo, la Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación y la Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo de la República de Corea
▶Establecimiento de medidas jurídicas rápidas y eficaces en caso de controversias relacionadas con la construcción
2. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Tipos de riesgos jurídicos en el sector
El asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción es un proceso importante que deben tener en cuenta tanto los empresarios del sector como las empresas que pretendan celebrar contratos relacionados con la construcción.
Este proceso no se limita a la celebración del contrato, sino que también desempeña un papel importante en la prevención de futuras controversias jurídicas y en la reducción de riesgos.
A continuación se exponen los tipos de riesgos jurídicos que surgen con frecuencia en el sector de la construcción y los ámbitos en los que pueden requerirse servicios de asesoramiento.
Riesgos contractuales en las obras de construcción
En las obras de construcción se celebran contratos de ejecución de obra, contratos de subcontratación, contratos de encargo y convenios sobre proyectos privados de desarrollo, entre otras modalidades contractuales.
Las condiciones y cláusulas especiales del contrato determinan el plazo de ejecución, las condiciones de pago, las modificaciones del diseño, la garantía por defectos, la cláusula penal por demora y las causas de resolución contractual, que constituyen cuestiones centrales en las controversias.
En particular, la ambigüedad de las cláusulas sobre modificaciones del diseño o ajustes del precio constituye una de las principales causas de controversia, por lo que antes de celebrar el contrato resulta necesario obtener asesoramiento jurídico para revisarlo y ajustar los riesgos.
▶Ámbitos que requieren servicios de asesoramiento
Revisión de la legalidad y viabilidad del cumplimiento de las principales cláusulas contractuales, como el precio de la obra, la cláusula penal por demora, la garantía por defectos y las penalizaciones contractuales
Determinación de la responsabilidad por daños y perjuicios derivada de las condiciones de resolución o terminación anticipada del contrato
Análisis de la posibilidad de ajustar el precio por modificaciones del diseño o variaciones de los precios
Riesgos relativos a las autorizaciones, los permisos y la regulación de las actuaciones de desarrollo
Se requieren diversas autorizaciones y permisos, entre ellos la licencia de edificación, la autorización de actuaciones de desarrollo, la autorización para ocupar carreteras, el estudio de prospección de bienes culturales y la evaluación de impacto ambiental. Si las autorizaciones o permisos son insuficientes o existen defectos procedimentales, puede ordenarse la interrupción del proyecto o la suspensión de las obras, además de imponerse actos administrativos o sanciones administrativas pecuniarias.
Dado que la normativa varía según la entidad local y la legislación aplicable, resulta esencial efectuar una revisión jurídica en cada fase de la tramitación de las autorizaciones y permisos.
▶Ámbitos que requieren servicios de asesoramiento
Revisión previa de los requisitos para aprobar el proyecto y autorizar las actuaciones de desarrollo, así como de la posibilidad de obtener las autorizaciones y permisos
Análisis de casos de aceptación condicionada de autorizaciones y permisos y asesoramiento sobre el cumplimiento de las condiciones
Comprobación previa de los riesgos de anulación, revocación o rectificación de oficio de las autorizaciones y permisos
Riesgos de subcontratación y prácticas comerciales desleales
Cuando se detectan prácticas comerciales desleales conforme a la Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación o la Ley de Regulación de Monopolios y Comercio Justo de la República de Corea, pueden producirse consecuencias administrativas y penales, como sanciones pecuniarias administrativas (gwajinggeum), denuncias penales, acumulación de puntos de penalización y restricciones para participar en licitaciones.
En particular, en las operaciones entre grandes empresas contratistas principales y pequeñas y medianas empresas subcontratistas, los principales tipos de infracción son la falta de entrega de un contrato escrito, la reducción indebida del precio, las devoluciones injustificadas, la exigencia de datos técnicos y las represalias.
▶Ámbitos que requieren servicios de asesoramiento
Comprobación de supuestos de riesgo relacionados con reducciones indebidas del precio, devoluciones injustificadas y apropiación indebida de datos técnicos
Análisis de los riesgos de restricción de la participación en licitaciones y de la adjudicación de proyectos públicos
Establecimiento de estrategias para responder a denuncias ante la Comisión de Comercio Justo de la República de Corea y a procedimientos ante el Comité coreano de Mediación de Controversias de Subcontratación cuando surja una controversia
Riesgos relativos a la gestión del personal y las relaciones laborales en las obras de construcción
En las obras intervienen numerosos trabajadores y empresas subcontratistas, por lo que son frecuentes los riesgos laborales, como el impago de salarios, los accidentes laborales, la falta de afiliación a los cuatro seguros sociales obligatorios de Corea y la ausencia de contratos de trabajo escritos.
También puede existir responsabilidad conforme a la Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo y resultar aplicable la Ley sobre la Sanción de Accidentes Graves de la República de Corea, por lo que resulta esencial gestionar los riesgos jurídicos en la obra.
▶Ámbitos que requieren servicios de asesoramiento
Análisis de la responsabilidad jurídica del contratista principal y del subcontratista en caso de accidente laboral
Análisis de la posible aplicación de la Ley sobre la Sanción de Accidentes Graves y de las medidas de preparación frente a la responsabilidad penal
Respuesta a controversias por impago de salarios o ausencia de contratos de trabajo escritos y revisión de los riesgos laborales
Riesgos de los proyectos de desarrollo inmobiliario
Durante los procesos de desarrollo privado, reconstrucción, reurbanización, constitución de asociaciones y aprobación de la ejecución de proyectos pueden surgir controversias entre miembros de la asociación, resoluciones de expropiación, resoluciones de contratos de compraventa, impagos del precio de la obra y riesgos relacionados con contratos de fideicomiso inmobiliario.
También existe una elevada probabilidad de controversias relacionadas con la designación de zonas de desarrollo, la edificabilidad, la cesión gratuita de infraestructuras y el cumplimiento de las condiciones de los convenios.
▶Ámbitos que requieren servicios de asesoramiento
Respuesta a los procedimientos de resolución de expropiación, impugnación de tasaciones y adquisición mediante acuerdo
Asesoramiento sobre controversias relacionadas con la resolución de contratos de compraventa, la devolución de las arras o señal y los préstamos para pagos intermedios
Revisión contractual y determinación de responsabilidades entre el promotor y la sociedad fiduciaria, o entre el promotor y el contratista de la obra
Riesgos relacionados con la reparación de defectos y la responsabilidad
Tras la finalización de un edificio, son frecuentes las controversias sobre la responsabilidad de reparar los defectos, dependiendo del periodo de ejecución de la obra, el plazo de responsabilidad por garantía de defectos y el sujeto legalmente responsable.
Según el tipo de defecto, la respuesta jurídica varía en función de la indemnización por daños y perjuicios prevista en la Ley Civil, la responsabilidad por garantía de defectos contemplada en la Ley Marco de la Industria de la Construcción y la garantía de reparación de defectos regulada por la Ley de Vivienda de la República de Corea.
▶Ámbitos que requieren servicios de asesoramiento
Revisión jurídica del alcance de la responsabilidad del contratista, el proyectista y el supervisor de la obra
Respuesta a la peritación de los defectos y a la delimitación de su alcance cuando surja una controversia
Mediación y respuesta jurídica en controversias sobre defectos con la junta de representantes de los residentes y los residentes
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3. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Sanciones aplicables a los actos ilícitos en el sector de la construcción
Cuando una empresa constructora infringe la Ley Marco de la Industria de la Construcción, la Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación, la Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo o la Ley de Regulación de Monopolios y Comercio Justo de la República de Corea, son frecuentes los casos en los que se aplican simultáneamente sanciones administrativas, sanciones pecuniarias administrativas (gwajinggeum) e incluso sanciones penales.
Las sanciones correspondientes a las principales categorías pueden resumirse del siguiente modo.
Sanciones por infringir la Ley Marco de la Industria de la Construcción
Las sanciones por infringir la Ley Marco de la Industria de la Construcción de la República de Corea son las siguientes.
▶Ejercicio de una actividad de construcción sin registro o tras obtenerlo mediante medios fraudulentos : pena de prisión con trabajos de hasta 5 años o multa penal de hasta 50 millones de wones surcoreanos
▶Concertación en licitaciones de obras de construcción: pena de prisión con trabajos de hasta 5 años o multa penal de hasta 200 millones de wones surcoreanos
▶Daños graves en partes estructurales esenciales de una instalación durante el plazo de responsabilidad por garantía de defectos, como consecuencia de ejecutar obras infringiendo la legislación sobre seguridad en la construcción
: pena de prisión con trabajos de hasta 10 años si se genera un riesgo para el público; si se produce una muerte o lesiones, prisión perpetua o pena de prisión con trabajos de al menos 3 años
Sanciones por infringir la Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación
Las sanciones por infringir la Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación de la República de Corea son las siguientes.
▶Falta de formalización por escrito del contrato de subcontratación: multa penal de hasta el doble del precio de la subcontratación
▶Represalias por denunciar una infracción de la Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación: multa penal de hasta 300 millones de wones surcoreanos
▶Incumplimiento de una orden judicial de confidencialidad: pena de prisión con trabajos de hasta 2 años o multa penal de hasta 20 millones de wones surcoreanos
Sanciones por infringir la Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo y la Ley sobre la Sanción de Accidentes Graves
Las sanciones por infringir la Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo y la Ley sobre la Sanción de Accidentes Graves de la República de Corea son las siguientes.
▶Muerte de un trabajador como consecuencia de infringir las disposiciones sobre medidas preventivas de accidentes laborales: pena de prisión con trabajos de hasta 7 años o multa penal de hasta 100 millones de wones surcoreanos
En este caso, podrían imponerse sanciones más severas a la persona jurídica y a los responsables de la gestión, por lo que debe prestarse especial atención.
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4. Asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción | Consecuencias de no recibirlo
Si una empresa no gestiona los riesgos jurídicos relacionados con la construcción, puede sufrir las siguientes consecuencias graves.
▶Exclusión de operaciones con organismos públicos, sanciones de la Comisión de Comercio Justo de la República de Corea y deterioro de la imagen empresarial
▶Impago del precio de la obra, litigios sobre reparación de defectos e indemnizaciones por daños y perjuicios derivados de accidentes laborales
▶Prolongación del proyecto y mayores costes por intereses debido a la larga duración de los litigios sobre indemnizaciones por terrenos
En el sector de la construcción, las leyes y regulaciones aplicables son complejas y varían según se trate de proyectos públicos, desarrollo privado o construcción en el extranjero, y existen numerosos riesgos jurídicos en cada fase del proyecto.
No es posible gestionar los riesgos del proyecto sin una revisión jurídica integral y sin establecer estrategias de respuesta a controversias respecto de la celebración de contratos de obras, las autorizaciones y permisos, la gestión laboral, la subcontratación, la reparación de defectos y los proyectos de desarrollo.
Por ello, se recomienda combinar la revisión preventiva de riesgos con medidas prácticas mediante un asesoramiento jurídico empresarial continuado en materia de construcción, así como incorporar con rapidez la aplicación de nuevas normas, como la Ley sobre la Sanción de Accidentes Graves, a fin de reforzar la seguridad jurídica de la empresa.
¿Es realmente necesario recibir asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción?
Si está valorando la necesidad de obtener asesoramiento jurídico empresarial en materia de construcción, puede utilizar la siguiente lista para comprobar si su empresa carece de alguna de estas medidas.
✅Asesoramiento sobre autorizaciones y permisos, actuaciones de desarrollo y evaluaciones de impacto ambiental
✅Revisión previa de contratos de subcontratación y comprobación de las condiciones de pago
✅Sistema para responder a controversias sobre el pago, los importes pendientes y la liquidación del precio de la obra
✅Revisión de la responsabilidad por garantía de defectos, el plan de reparación y el certificado de finalización de la obra
✅Establecimiento de un plan de gestión de la seguridad industrial y revisión conforme a la Ley sobre la Sanción de Accidentes Graves
✅Estrategia para responder a los procedimientos de indemnización por terrenos, las tasaciones y las impugnaciones de resoluciones
✅Asesoramiento sobre la protección de los derechos de propiedad intelectual e industrial relativos a planos de diseño, patentes, derechos de marca y datos técnicos
✅Afiliación a una asociación coreana de garantía de la construcción y gestión de la capacidad de garantía
✅Cumplimiento de la normativa medioambiental y evaluación de los riesgos de actos administrativos
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