CONTENIDO
- 1. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Descripción general
- - Legislación aplicable
- - Necesidad de asesoramiento
- - Procedimiento de asesoramiento
- 2. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Área de construcción
- - Litigios sobre el precio de las obras y la resolución contractual
- - Reparación de defectos y atribución de responsabilidad
- - Ley Marco de la Industria de la Construcción y Ley de Planificación y Utilización del Territorio Nacional
- - Cooperativas regionales de vivienda, reurbanización y reconstrucción
- 3. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Área inmobiliaria
- - Titularidad fiduciaria contractual a nombre de un tercero e infracción de la legislación sobre el registro inmobiliario a nombre del titular real
- - Litigios sobre compraventa y arrendamiento de inmuebles
- - Propiedad y derechos posesorios
- - Otras cuestiones jurídicas inmobiliarias
- 4. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Preparación
- - Documentación y finalidad de uso
- 5. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en construcción y Derecho inmobiliario
1. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Descripción general
El asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario examina, con arreglo a la legislación aplicable, los problemas jurídicos que pueden surgir en el conjunto de los proyectos de construcción e inmobiliarios y ofrece servicios jurídicos adaptados a cada caso, desde la redacción de contratos hasta la respuesta frente a litigios.
En el ámbito de la construcción y el sector inmobiliario, en el que concurren normas complejas e intereses diversos, el asesoramiento jurídico especializado resulta relevante para la gestión adecuada de los proyectos y la prevención de litigios.
Legislación aplicable
Principales leyes coreanas en materia de construcción | Principales leyes coreanas en materia inmobiliaria |
Ley Marco de la Industria de la Construcción | Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real |
Ley de Transacciones Justas en la Subcontratación | Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales |
Ley de Edificación | Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda |
Ley de Planificación y Utilización del Territorio Nacional | Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados |
Ley de Vivienda | Ley de Registro de Bienes Inmuebles |
Normativa sobre la constitución y el funcionamiento de cooperativas regionales de vivienda | Ley sobre la Adquisición e Indemnización de Tierras y Otros Bienes para Obras de Interés Público |
Ley de Promoción de la Tecnología de la Construcción | Ley de Declaración de Operaciones Inmobiliarias |
Necesidad de asesoramiento
Los contratos relativos a obras de construcción y operaciones inmobiliarias requieren una revisión minuciosa debido a las elevadas cantidades implicadas, la diversidad de partes interesadas y la complejidad de la legislación aplicable.
Además, se plantean con frecuencia diversas cuestiones jurídicas, como litigios de arrendamiento, reparación de defectos, controversias sobre primas de traspaso, titularidad fiduciaria a nombre de terceros y problemas relativos a la expropiación e indemnización de terrenos.
El asesoramiento previo permite aclarar las condiciones contractuales y examinar los factores de riesgo en cada fase del proyecto, lo que puede evitar litigios y costes innecesarios.
Procedimiento de asesoramiento
: análisis de los documentos pertinentes, como contratos de obras de construcción, compraventa inmobiliaria y arrendamiento
∙ Revisión de la legislación y la jurisprudencia
: determinación de la aplicabilidad y los riesgos de la Ley Marco de la Industria de la Construcción, la Ley de Planificación y Utilización del Territorio Nacional, la legislación sobre el registro inmobiliario a nombre del titular real y el Derecho contractual, entre otras normas
∙ Diagnóstico de las cuestiones controvertidas y presentación de medidas de respuesta
: examen de los principales puntos de conflicto, como el precio de las obras, la titularidad fiduciaria a nombre de terceros, la reparación de defectos y los litigios de arrendamiento
∙ Redacción de contratos y acuerdos, y apoyo en la negociación
: apoyo en la redacción de documentos adaptados a cada caso para distribuir los riesgos y proteger los derechos
∙ Respuesta frente a litigios posteriores
: apoyo en procedimientos jurídicos como subastas judiciales, inscripción de la transmisión de la propiedad, demandas de entrega de la posesión y litigios sobre reparación de defectos
2. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Área de construcción
Dentro del asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario, el área de construcción tiene por objeto prevenir los riesgos jurídicos que puedan surgir durante todas las fases de un proyecto de construcción y ofrecer una respuesta jurídica adecuada cuando se produzca un litigio.
En particular, la Ley Marco de la Industria de la Construcción y la Ley de Planificación y Utilización del Territorio Nacional de la República de Corea están directamente relacionadas con la habilitación de los operadores de la construcción, los procedimientos de ejecución de las obras y las autorizaciones y licencias. Su infracción puede dar lugar a actos administrativos o incluso a sanciones penales, por lo que es necesario efectuar una revisión jurídica previa.
Litigios sobre el precio de las obras y la resolución contractual
Durante la ejecución de obras de construcción, el impago del precio, las reducciones indebidas y las controversias sobre las causas de resolución contractual constituyen motivos frecuentes de litigio.
La validez jurídica del contrato de obra, las condiciones de resolución y la disponibilidad de documentos acreditativos pueden determinar pérdidas o beneficios de cientos de millones de wones surcoreanos.
Aspectos de asesoramiento
∙ Revisión de las causas de resolución contractual y de la legalidad del procedimiento de resolución
∙ Análisis de la existencia de contratos de subcontratación y del riesgo de responsabilidad solidaria
∙ Preparación de estrategias de respuesta para cuestiones como el seguro de garantía de ejecución de las obras y la cláusula penal por demora
Reparación de defectos y atribución de responsabilidad
Con frecuencia surgen controversias entre el promotor y el constructor sobre la responsabilidad por los defectos detectados tras la finalización de las obras, así como sobre los plazos de prescripción y el alcance de las reparaciones.
Aspectos de asesoramiento
∙ Apoyo en la obtención de pruebas, como documentación de la junta de representantes de residentes e informes periciales
∙ Respuesta frente a demandas de reparación de defectos y reclamaciones de indemnización por daños y perjuicios
Ley Marco de la Industria de la Construcción y Ley de Planificación y Utilización del Territorio Nacional
El incumplimiento de los requisitos de registro del constructor, la infracción de las restricciones de subcontratación y la ejecución de obras sin la habilitación exigida pueden conllevar responsabilidad penal. Las cuestiones relativas a autorizaciones y licencias también están directamente vinculadas con la evaluación de la viabilidad del proyecto.
Aspectos de asesoramiento
∙ Determinación de la existencia de obras sin habilitación, cesión de nombre o utilización de un nombre ajeno
∙ Elaboración de estrategias sobre autorizaciones y licencias relacionadas con modificaciones del planeamiento urbanístico y la clasificación de zonas de uso
∙ Revisión de posibles infracciones de la Ley de Planificación y Utilización del Territorio Nacional y de sus disposiciones sancionadoras
Cooperativas regionales de vivienda, reurbanización y reconstrucción
Pueden surgir diversos litigios relacionados con la constitución y el funcionamiento de la cooperativa, la adjudicación de viviendas, la baja de socios y las aportaciones económicas.
En particular, es necesario revisar jurídicamente cuestiones como la devolución de las aportaciones a los socios que causan baja y la responsabilidad de los administradores de la cooperativa.
Aspectos de asesoramiento
∙ Respuesta frente a litigios sobre el pago y la devolución de aportaciones
∙ Asesoramiento sobre expropiación de terrenos, división de la cosa común y tasaciones relacionados con proyectos de reurbanización y reconstrucción
∙ Protección de derechos mediante medidas como la suspensión cautelar del ejercicio del cargo del presidente de la cooperativa
3. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Área inmobiliaria
Dentro del asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario, el área inmobiliaria aborda los problemas jurídicos que pueden surgir durante la adquisición, tenencia, transmisión, posesión y promoción de bienes inmuebles, y se centra en la protección del valor de los activos, la prevención de litigios y el restablecimiento de los derechos.
En particular, cuestiones como la titularidad fiduciaria contractual a nombre de un tercero, las infracciones de la legislación sobre el registro inmobiliario a nombre del titular real y los litigios relativos a primas de traspaso o arrendamientos pueden generar no solo responsabilidad civil, sino también responsabilidad penal, por lo que requieren una revisión jurídica desde las fases iniciales.
Titularidad fiduciaria contractual a nombre de un tercero e infracción de la legislación sobre el registro inmobiliario a nombre del titular real
Las operaciones inmobiliarias realizadas mediante una titularidad fiduciaria a nombre de un tercero son nulas por infringir la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real de la República de Corea y pueden dar lugar a sanciones penales y a la imposición de una sanción pecuniaria administrativa.
Nivel de la sanción penal
Artículo 7, apartados 1 y 2, de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real | Nivel de la sanción |
Fiduciante de la titularidad | Pena de prisión de hasta 5 años o multa penal de hasta 200 millones de wones surcoreanos |
Titular registral fiduciario | Pena de prisión de hasta 3 años o multa penal de hasta 100 millones de wones surcoreanos |
Aspectos de asesoramiento
∙ Revisión de la aplicabilidad de las excepciones legales al registro a nombre del titular real
∙ Respuesta frente al procedimiento de inscripción a nombre del titular real y la imposición de sanciones pecuniarias administrativas
∙ Asesoramiento sobre la extinción de la titularidad fiduciaria a nombre de un tercero y el procedimiento de recuperación de la propiedad
Litigios sobre compraventa y arrendamiento de inmuebles
En la práctica son frecuentes los litigios relacionados con el impago del precio de compraventa, la resolución del contrato, la devolución de la fianza del arrendamiento y la negativa a renovar el contrato. Las primas de traspaso también constituyen una cuestión relevante.
Aspectos de asesoramiento
∙ Revisión e interpretación de los requisitos de los contratos de arrendamiento de locales comerciales y viviendas
∙ Asesoramiento sobre reclamaciones de indemnización por daños y perjuicios relacionadas con contratos de prima de traspaso
∙ Comprobación de la aplicabilidad de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales y del derecho de cobro preferente
Ver más
Conocer la conciliación y el procedimiento judicial en conflictos de arrendamiento
¿Cuáles son los requisitos y el plazo de la demanda por traspaso comercial (key money)?
¿Cuáles son las causas, los métodos y los efectos de la rescisión del contrato?
¿Cuál es el procedimiento de la demanda de devolución del precio de compraventa y la eficacia de la sentencia?
Propiedad y derechos posesorios
Son frecuentes los litigios relativos al restablecimiento de derechos sustantivos, como la inscripción de la transmisión de bienes inmuebles, la reclamación de entrega de la posesión, el cumplimiento de los requisitos de la prescripción adquisitiva por posesión y la cancelación de hipotecas e hipotecas de máximo.
Aspectos de asesoramiento
∙ Apoyo en demandas de entrega de la posesión de inmuebles y en los procedimientos de ejecución
∙ Análisis de los requisitos y hechos relativos a la prescripción adquisitiva por posesión de terrenos
∙ Reclamaciones de cancelación de hipotecas e hipotecas de máximo y procedimientos de cancelación registral
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Constitución y efectos de la hipoteca y la hipoteca de máximo
¿Cuáles son los requisitos de configuración y los efectos de la prescripción adquisitiva por posesión de tierras?
Demanda de desalojo de inmueble y solicitud de medida cautelar de prohibición de traspaso de la posesión
Método de solicitud del registro de transferencia de propiedad y documentos necesarios
Otras cuestiones jurídicas inmobiliarias
La división de bienes en copropiedad, los litigios sobre el derecho de uso del terreno para sepulturas no autorizadas y las cuestiones relativas al derecho de paso por terrenos circundantes para utilizar fincas colindantes también dan lugar en ocasiones a procedimientos judiciales.
Aspectos de asesoramiento
∙ Respuesta frente a controversias sobre el reconocimiento del derecho de uso del terreno para sepulturas y las solicitudes de traslado de estas
∙ Determinación del reconocimiento del derecho de paso por terrenos circundantes y cálculo de la contraprestación por su uso
∙ Asesoramiento sobre defectos del procedimiento de subasta judicial y formulación de objeciones
Ver más
El procedimiento y las formas de división en la demanda de división de bienes en copropiedad
Tipos, objeto y procedimiento de la subasta de bienes inmuebles
¿Cómo se constituye y cuál es la duración del derecho de uso de terreno para sepultura?
¿Cuáles son los requisitos de reconocimiento y el alcance del derecho de paso sobre el terreno colindante?
¿Cómo responder al castigo por infracción de la Ley de Agentes Inmobiliarios Colegiados?
4. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Preparación
Para obtener una asistencia efectiva mediante el asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario es necesario preparar suficientemente la documentación pertinente.
Documentación y finalidad de uso
Es conveniente preparar suficientemente los siguientes documentos.
Categoría | Documentación necesaria | Finalidad |
Documentación contractual | Contratos de obras de construcción y contratos de compraventa o arrendamiento de inmuebles, entre otros | Revisión del contenido y las condiciones contractuales |
Documentación registral | Certificación registral de la transmisión de la propiedad y documentos relativos a la titularidad fiduciaria a nombre de terceros | Comprobación de la situación de la propiedad y del registro a nombre del titular real |
Documentación relativa a las obras | Justificantes del pago del precio de las obras y antecedentes de reparación de defectos | Análisis de cuestiones relativas al pago y a los defectos de la obra |
Documentación relativa al litigio | Documentos procesales y documentación relativa a la conciliación o el arbitraje | Evaluación de la situación del litigio y elaboración de una estrategia de respuesta |
5. Asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario | Lista de comprobación
El asesoramiento jurídico en construcción e inmobiliario resulta especialmente aconsejable en las siguientes situaciones.
▷ Cuando existan indicios de titularidad fiduciaria inmobiliaria a nombre de un tercero o de cuestiones relacionadas con la legislación sobre el registro a nombre del titular real
▷ Cuando sea necesaria una respuesta jurídica frente a litigios de arrendamiento o controversias sobre primas de traspaso
▷ Cuando se requiera una revisión jurídica sobre la expropiación e indemnización de terrenos o las cooperativas regionales de vivienda
▷ Cuando surjan problemas para proteger derechos mediante la transmisión de la propiedad inmobiliaria o una demanda de entrega de la posesión
Sistema de asistencia de abogados especializados en construcción y Derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con numerosos abogados especializados, entre ellos abogados especialistas en construcción y Derecho inmobiliario inscritos en el Colegio de Abogados de Corea, con una media de al menos 10 años de experiencia.
Por ello, puede prestar asistencia jurídica práctica y sistemática incluso en asuntos complejos relacionados con controversias sobre el precio de la obra, titularidad fiduciaria, litigios arrendaticios, expropiación e indemnización de terrenos y reurbanización o reconstrucción.
Si necesita asistencia profesional durante todo el proceso, desde la redacción de contratos en las fases iniciales del proyecto hasta la resolución de controversias y la actuación en litigios y procedimientos administrativos, puede solicitar la ayuda de un abogado especializado en construcción y Derecho inmobiliario.
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