CONTENIDO
- 1. Controversias arrendaticias | Tipos
- - Aumento o reducción de la renta o la fianza
- - Controversias sobre la duración del arrendamiento
- - Controversias sobre la devolución de la fianza y la entrega de viviendas o locales comerciales
- - Controversias sobre las obligaciones de conservación y reparación
- - Controversias sobre la renovación o terminación del contrato
- - Controversias sobre la prima comercial
- 2. Controversias arrendaticias | Resolución mediante el comité de conciliación
- - Comité de Conciliación de Controversias Arrendaticias
- - Solicitud y tramitación
- - Documentación que debe presentarse con la solicitud de conciliación
- - Efectos de la conciliación
- - Ventajas del sistema de conciliación
- 3. Controversias arrendaticias | Resolución mediante un proceso judicial
- - Demanda de devolución de la fianza
- - Demanda de desahucio para recuperar el inmueble
- - Demanda relativa a la prima comercial
- 4. Contrato de arrendamiento | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
1. Controversias arrendaticias | Tipos
Las controversias arrendaticias pueden surgir por diversas cuestiones, como el aumento o la reducción de la renta, la devolución de la fianza, la duración del arrendamiento o la renovación del contrato.
En términos generales, pueden clasificarse en los siguientes tipos.
Aumento o reducción de la renta o la fianza
Este tipo de controversia surge cuando el arrendador y el arrendatario discrepan sobre el aumento de la renta o de la fianza.
En estos casos, la legislación solo permite solicitar aumentos o reducciones cuando concurren determinadas condiciones y dentro de ciertos límites, por lo que es importante conocerlos con precisión (artículo 7 de la «Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda de la República de Corea» y artículo 11 de la «Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales de la República de Corea»).
Clasificación | Límite del aumento solicitado |
Vivienda | De la renta y la fianza pactadas, hasta 1/20 (5 %) |
Local comercial | De la renta y la fianza en el momento de la solicitud, hasta 5/100 (5 %) |
Controversias sobre la duración del arrendamiento
Se trata de controversias relacionadas con la prórroga del contrato, la aplicación de la renovación automática o su resolución anticipada.
Si el arrendatario desea abandonar el inmueble antes del vencimiento del contrato, puede surgir una cuestión relativa a la penalización contractual. También es habitual que el arrendador alegue un motivo para denegar la renovación con el fin de impedir la renovación automática.
Controversias sobre la devolución de la fianza y la entrega de viviendas o locales comerciales
Tras finalizar el arrendamiento, pueden surgir problemas relativos al momento o al importe de la devolución de la fianza.
Asimismo, si el arrendatario no devuelve el inmueble arrendado o se retrasa en hacerlo, la cuestión puede dar lugar a una demanda de desahucio para recuperar el inmueble.
Controversias sobre las obligaciones de conservación y reparación
Pueden surgir conflictos entre el arrendador y el arrendatario sobre el estado en el que debe devolverse el inmueble arrendado y sobre quién debe asumir la responsabilidad de su conservación y reparación.
En general, es frecuente que el arrendador asuma la obligación de conservar la estructura y las instalaciones básicas, mientras que el arrendatario responde de los daños leves derivados del uso.
Cuando el contrato no lo establece claramente, pueden existir distintas interpretaciones jurídicas.
Controversias sobre la renovación o terminación del contrato
Son controversias relativas a la renovación del contrato de arrendamiento y a las condiciones de su terminación.
A continuación se indican algunos supuestos representativos.
▷ Cuando el arrendador sostiene que el contrato se renovó tácitamente sin haber notificado su terminación
Controversias sobre la prima comercial
Son representativas las controversias relacionadas con el pago y la recuperación de la prima comercial (gwolligeum) entre arrendatarios de locales comerciales.
Surgen cuando el arrendador obstaculiza el intento del arrendatario de un local comercial de recuperar la prima comercial de un nuevo arrendatario.
No obstante, conforme a la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales de la República de Corea, cuando se cumplen determinados requisitos el arrendador no puede obstaculizar sin causa justificada la recuperación de la prima comercial (artículo 10-4 de la «Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales»).
El arrendatario privado de la oportunidad de recuperar la prima comercial puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
2. Controversias arrendaticias | Resolución mediante el comité de conciliación
Cuando surge una controversia arrendaticia, la vía judicial no es necesariamente la única solución.
El Comité de Conciliación de Controversias Arrendaticias es un procedimiento oficial establecido para facilitar la conciliación con una menor carga de tiempo y costes.
Tramita la mayoría de los tipos de controversias relacionadas con el arrendamiento de viviendas y locales comerciales y permite buscar soluciones efectivas.
Comité de Conciliación de Controversias Arrendaticias
Es un sistema legal de conciliación concebido para resolver con rapidez y de forma económica las controversias relacionadas con contratos de arrendamiento.
Tramita las controversias relativas al arrendamiento de viviendas o locales comerciales. La Junta Inmobiliaria de Corea mantiene oficinas administrativas en Seúl, Gyeonggi, Gangwon, Sejong, Jeonbuk y Gyeongbuk, entre otros lugares.
Cuando surge alguna de las controversias arrendaticias examinadas anteriormente, puede presentarse una solicitud de conciliación ante el Comité de Conciliación de Controversias Arrendaticias.
Solicitud y tramitación
El procedimiento de conciliación se desarrolla mediante las cuatro etapas siguientes.
: se solicita la conciliación ante el comité competente por razón del lugar en el que se encuentre la vivienda o el local comercial arrendado.
② Inicio de la conciliación
: el procedimiento de conciliación comienza tras recibirse la solicitud.
: una vez iniciado, se examinan la solicitud y los documentos acreditativos.
③ Investigación y deliberación
: durante la investigación se escucha a las partes y se recopila la documentación pertinente.
: el comité de conciliación, integrado por especialistas jurídicos e inmobiliarios, examina el asunto.
④ Conciliación lograda
: cuando el comité presenta una propuesta de conciliación, las partes pueden aceptarla por escrito dentro de un plazo de 14 días.
Documentación que debe presentarse con la solicitud de conciliación
Documentos obligatorios
∙ Registro del edificio
∙ Documento de identidad
∙ Extracto del registro de residentes
∙ Certificado del registro inmobiliario, entre otros
Documentación opcional
∙ Documentación para calcular la prima comercial
∙ Cualquier otro documento acreditativo disponible
Efectos de la conciliación
Cuando se logra la conciliación, esta se considera un «acuerdo» entre las partes. Las obligaciones consignadas en el acta de conciliación, como el pago de cantidades, pueden ejecutarse forzosamente sin necesidad de una fórmula ejecutoria separada.
▶ Los acuerdos sobre el pago de cantidades, la entrega del inmueble o la recuperación de la prima comercial tienen fuerza ejecutiva
▶ El acta de conciliación puede utilizarse como título ejecutivo sin necesidad de entablar otro proceso
Ventajas del sistema de conciliación
El sistema de conciliación presenta las siguientes ventajas prácticas frente al proceso judicial.
Ventaja | Descripción |
① Procedimiento sencillo | La solicitud puede presentarse en línea, por correo, por fax o en persona |
② Menor carga económica | La tasa oscila entre 10.000 y 100.000 wones surcoreanos (puede concederse una exención, entre otros, a los arrendatarios de pequeña cuantía) |
③ Ahorro de tiempo | El resultado se obtiene dentro de los 60 días siguientes al inicio de la conciliación |
④ Fuerza ejecutiva legal | Es posible proceder a la ejecución conforme al acta de conciliación |
Ver más
3. Controversias arrendaticias | Resolución mediante un proceso judicial
Cuando resulta difícil resolver la controversia a través del Comité de Conciliación de Controversias Arrendaticias, la otra parte no participa en la conciliación o esta concluye sin acuerdo, puede ser necesario presentar una demanda ante los tribunales.
Demanda de devolución de la fianza
Esta demanda debe interponerse cuando el arrendador no devuelve la fianza pese a haber finalizado el contrato de arrendamiento.
Para interponerla, se necesitan pruebas que acrediten que el arrendador no devolvió la fianza pese a estar obligado a hacerlo.
Pruebas principales
▷ Acta de inspección de salida u otros documentos que permitan comprobar la terminación del contrato y las condiciones para devolver la fianza
▷ Relación de pagos atrasados u otros documentos que permitan comprobar si el arrendatario adeuda alguna cantidad al arrendador
▷ Notificación con certificación de contenido u otro documento mediante el que se exija la devolución de la fianza
Demanda de desahucio para recuperar el inmueble
La demanda de desahucio para recuperar el inmueble debe interponerse cuando el arrendatario no lo devuelve después de finalizar el contrato.
Se trata de una demanda que el arrendador presenta ante el tribunal cuando el arrendatario sigue ocupando el inmueble sin autorización pese a carecer ya de derecho a poseerlo.
Pruebas principales
▷ Notificación de resolución del contrato o acreditación de su vencimiento
▷ Documentación que permita comprobar el estado de ocupación del inmueble
(fotografías, estado de la puerta de acceso, etc.)
Demanda relativa a la prima comercial
Esta demanda debe interponerse cuando el arrendador ha obstaculizado o menoscabado indebidamente la recuperación de la prima comercial.
Conforme a la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales de la República de Corea, puede interponerse contra el arrendador que realice alguno de los actos siguientes.
2. Impedir que la persona presentada por el arrendatario para convertirse en nuevo arrendatario le pague la prima comercial
3. Exigir a la persona presentada por el arrendatario para convertirse en nuevo arrendatario una renta y una fianza manifiestamente elevadas en comparación con los impuestos, las cargas públicas, la renta y las fianzas de los locales comerciales del entorno y las cantidades correspondientes a otras cargas del local
4. Negarse, sin causa justificada, a celebrar un contrato de arrendamiento con la persona presentada por el arrendatario para convertirse en nuevo arrendatario
En este caso, debe poder acreditarse que los actos anteriores del arrendador ocasionaron un daño efectivo.
Pruebas principales
▷ Documentos que acrediten la solvencia del nuevo arrendatario o su intención y capacidad para cumplir las obligaciones del arrendamiento
▷ Documento o cálculo en el que consten el importe y el desglose de la prima comercial
▷ Mensajes de texto, correos electrónicos, grabaciones u otros elementos que acrediten la negativa del arrendador a celebrar el contrato
▷ Documentos que acrediten los daños derivados de no haber podido recuperar efectivamente la prima comercial
4. Contrato de arrendamiento | Lista de comprobación
Al celebrar un contrato de arrendamiento, no basta con limitarse a firmarlo.
Para prevenir futuras controversias, deben comprobarse detenidamente elementos esenciales como las partes contratantes, el orden de prelación de los derechos y los requisitos de oponibilidad.
Aspecto que debe comprobarse | Contenido y método de comprobación |
1. Identificación de las partes | Comprobar mediante el documento de identidad, el certificado registral y otros documentos si el arrendador es el verdadero propietario y tiene facultades para arrendar |
2. Comprobación del orden de prelación de los derechos | Si el contrato se celebra mediante representante, comprobar el poder de representación y el documento de identidad |
Transferir la fianza directamente y exclusivamente a una cuenta a nombre del arrendador | |
3. Formulario de comprobación y explicación del inmueble objeto de intermediación | Leer y comprobar detenidamente antes de firmar que el contenido no presente omisiones ni datos falsos |
Comprobar que coincida con la información facilitada por el agente inmobiliario | |
4. Obtención de oponibilidad y del derecho de cobro preferente | Son imprescindibles la declaración de cambio de domicilio en el registro de residentes y la obtención de fecha cierta |
Para que se reconozcan la oponibilidad y el derecho de cobro preferente, deben mantenerse la posesión y la inscripción en el registro de residentes durante el arrendamiento |
Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con numerosos abogados especializados en derecho inmobiliario inscritos en el Colegio de Abogados de Corea, así como con abogados especializados que tienen una experiencia media de al menos 10 años.
Por ello, cuando se producen perjuicios efectivos, como la falta de devolución de la fianza, la demora en la entrega de la posesión o controversias sobre el derecho de llave, puede prestarse asistencia jurídica especializada desde el envío de una carta certificada con acreditación de contenido hasta la solicitud de conciliación y la actuación en el litigio.
La asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario puede facilitar la elaboración de una estrategia de actuación adaptada a la situación.
Noticias relacionadas
Vea también los
contenidos en vídeo relacionados con este caso.
¿Cómo evitar ser víctima de un fraude inmobiliario? (feat. fraude de jeonse)
