CONTENIDO
- 1. Litigio por la prima comercial | Concepto de prima comercial
- - Definición legal de la prima comercial
- - Naturaleza del contrato relativo a la prima comercial
- 2. Litigio por la prima comercial | Casos en los que procede la demanda
- - Conductas del arrendador que obstaculizan la oportunidad de recuperar la prima comercial
- - Cuando se han producido daños
- 3. Litigio por la prima comercial | Requisitos y plazos de la demanda
- - Requisitos para que prospere la demanda
- - Plazo de prescripción extintiva
- 4. Litigio por la prima comercial | Si usted es el arrendatario
- - Estructura probatoria de la demanda
- - Principales medios de prueba
- 5. Litigio por la prima comercial | Si usted es el arrendador
- - Estrategia de defensa
- - Acreditación de una causa justificada
- - Medios de prueba
- 6. Litigio por la prima comercial | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
1. Litigio por la prima comercial | Concepto de prima comercial
En estos litigios, la prima comercial es la cantidad abonada como contraprestación por la transmisión al nuevo arrendatario del valor patrimonial, material e inmaterial, que el arrendatario ha generado mediante su actividad, como la clientela, las ventajas de la ubicación, la reputación comercial y los conocimientos técnicos empresariales.
Definición legal de la prima comercial
La «prima comercial» es la contraprestación por transmitir o permitir el uso del valor patrimonial, material e inmaterial, generado por las instalaciones y el equipamiento del negocio, la clientela, la reputación comercial, los conocimientos técnicos empresariales y la ubicación del establecimiento que abona el arrendatario que desarrolla o pretende desarrollar una actividad en un edificio comercial (artículo 10-3, apartado 1, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales).
Se trata de un concepto distinto de la fianza y de la renta.
Naturaleza del contrato relativo a la prima comercial
El contrato relativo a la prima comercial es un contrato civil celebrado entre el arrendatario anterior y el nuevo arrendatario (artículo 10-3, apartado 2, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales).
Su finalidad es que el nuevo arrendatario pague una cantidad determinada al arrendatario anterior y suceda en el valor comercial del negocio.
Por ello, el arrendador no está obligado a devolver la prima comercial, pero no debe obstaculizar la oportunidad del arrendatario de recuperarla.
2. Litigio por la prima comercial | Casos en los que procede la demanda
Puede iniciarse un litigio por la prima comercial cuando el arrendador obstaculiza o vulnera injustificadamente la oportunidad del arrendatario de recuperarla.
El artículo 10-4 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales de la República de Corea prohíbe determinadas conductas del arrendador. Si se infringe esta disposición, el arrendatario puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Conductas del arrendador que obstaculizan la oportunidad de recuperar la prima comercial
Antes y después de la finalización del arrendamiento, el arrendador no debe obstaculizar injustificadamente la operación relativa a la prima comercial con el nuevo arrendatario presentado por el arrendatario.
Si incurre en alguna de las siguientes conductas obstructivas, se considera que ha vulnerado la oportunidad de recuperar la prima comercial.
2. Impedir que quien pretenda convertirse en el nuevo arrendatario presentado por el arrendatario pague a este la prima comercial
3. Exigir a quien pretenda convertirse en el nuevo arrendatario presentado por el arrendatario una renta y una fianza manifiestamente elevadas en comparación con los impuestos, las cargas públicas, la renta y la fianza de los edificios comerciales próximos y las cantidades derivadas de otras cargas relativas al edificio comercial
4. Negarse, sin causa justificada, a celebrar un contrato de arrendamiento con quien pretenda convertirse en el nuevo arrendatario presentado por el arrendatario
Cuando se han producido daños
Si, debido a la conducta obstructiva ilícita del arrendador descrita anteriormente, el arrendatario no ha podido recuperar efectivamente la prima comercial y ha sufrido un perjuicio económico, puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios mediante un litigio por la prima comercial (artículo 10-4, apartado 3, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales).
El alcance de los daños indemnizables es el siguiente.
(No obstante, el límite será la menor de estas dos cantidades: la prima comercial ofrecida por el nuevo arrendatario y la correspondiente al momento de finalización del arrendamiento.)
3. Litigio por la prima comercial | Requisitos y plazos de la demanda
Para iniciar un litigio por la prima comercial deben cumplirse determinados requisitos legales y la reclamación debe formularse dentro del plazo de prescripción extintiva para obtener protección jurídica.
Requisitos para que prospere la demanda
Para presentar contra el arrendador una demanda de indemnización por los daños derivados de la pérdida de la prima comercial, el arrendatario debe cumplir los siguientes requisitos.
: El arrendatario debe presentar al arrendador un nuevo arrendatario durante el periodo comprendido entre los 6 meses anteriores a la finalización del contrato y la fecha de finalización.
② Voluntad del nuevo arrendatario de pagar la prima comercial
: El nuevo arrendatario presentado debe tener la voluntad de pagar la prima comercial al arrendatario anterior, y dicha voluntad debe manifestarse claramente.
③ Existencia de una conducta obstructiva del arrendador
: El arrendador debe haber realizado una conducta que obstaculice la recuperación de la prima comercial, como negarse sin causa justificada a contratar con el nuevo arrendatario o exigir una fianza o una renta elevada.
④ Producción efectiva de daños relativos a la prima comercial
: Debe haberse producido efectivamente el daño, es decir, el arrendatario no debe haber recibido del nuevo arrendatario la prima comercial debido a la obstrucción del arrendador.
⑤ Relación de causalidad
: Debe existir una relación de causalidad entre la conducta obstructiva del arrendador y el perjuicio del arrendatario relativo a la prima comercial.
Para acreditar estos requisitos se necesitan diversos medios de prueba, como mensajes de texto, correos electrónicos, borradores de contratos, grabaciones de las negociaciones y propuestas relativas a la prima comercial.
Plazo de prescripción extintiva
El plazo legal para que el arrendatario cuya oportunidad de recuperar la prima comercial haya sido vulnerada presente una demanda es el siguiente.
: El derecho a reclamar una indemnización por los daños relativos a la prima comercial debe ejercerse dentro de los 3 años siguientes a la fecha de finalización del arrendamiento. Una vez transcurrido este plazo, la reclamación no será posible debido a la prescripción extintiva.
4. Litigio por la prima comercial | Si usted es el arrendatario
En un litigio por la prima comercial, el arrendatario debe alegar y acreditar que se obstaculizó la recuperación de dicha prima. Para ello, debe recopilar suficientes documentos y circunstancias pertinentes.
La carga de la prueba recae principalmente sobre el arrendatario cuya oportunidad de recuperar la prima comercial haya sido obstaculizada, por lo que es importante preparar exhaustivamente las pruebas antes de presentar la demanda.
Estructura probatoria de la demanda
Categoría | Hechos que deben acreditarse |
① Intento de recuperar la prima comercial | Si el arrendatario contactó con un nuevo arrendatario o intentó celebrar un contrato relativo a la prima comercial |
② Existencia de un nuevo arrendatario idóneo | Si existió realmente un nuevo arrendatario dispuesto a pagar la prima comercial |
③ Conducta obstructiva del arrendador | Si el arrendador se negó a contratar con el nuevo arrendatario sin causa justificada |
④ Producción de daños | Si se produjo un daño como consecuencia de no haber recuperado la prima comercial |
※ El arrendador puede aportar prueba en contrario sobre el carácter justificado de los motivos por los que rechazó al nuevo arrendatario. En tal caso, la prueba en contrario aportada por el arrendador también constituirá una cuestión importante.
Principales medios de prueba
El arrendatario que prepare la demanda debe procurar reunir los siguientes documentos.
▶ Documento acreditativo de la futura inscripción empresarial del nuevo arrendatario o plan de negocio
(Para acreditar, entre otros aspectos, su solvencia para pagar la fianza y la renta, así como su voluntad y capacidad para cumplir sus obligaciones como arrendatario)
▶ Documento o cálculo en el que consten la cuantía y el desglose de la prima comercial
▶ Mensajes, correos electrónicos, grabaciones u otros documentos que permitan comprobar la negativa del arrendador a celebrar el contrato
▶ Documentos que acrediten los daños ocasionados por la imposibilidad efectiva de recuperar la prima comercial
5. Litigio por la prima comercial | Si usted es el arrendador
En un litigio por la prima comercial, el arrendador puede defenderse frente a la reclamación de indemnización del arrendatario acreditando que su conducta estaba justificada o impugnando los hechos alegados por este.
En particular, resulta esencial alegar y acreditar que existía una causa justificada para rechazar al nuevo arrendatario.
Estrategia de defensa
Si el arrendador es demandado por una conducta que supuestamente obstaculizó la recuperación de la prima comercial, puede defenderse de las siguientes formas.
: Puede alegar que el arrendatario no presentó realmente a ningún nuevo arrendatario o que no se llegó a formalizar ningún contrato relativo a la prima comercial.
② Acreditar que el nuevo arrendatario no era una persona idónea
: Por ejemplo, la insuficiente capacidad del nuevo arrendatario para pagar la fianza o la deficiencia de su plan de negocio, si genera un riesgo de impago de la renta, puede constituir una causa justificada de rechazo.
③ Acreditar que el arrendador tenía una causa justificada
: Puede alegar la existencia de una «causa justificada» de las previstas en el artículo 10-4, apartado 2, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales.
Acreditación de una causa justificada
Si la negativa a contratar con el nuevo arrendatario se basó en alguna de las siguientes causas justificadas, el arrendador puede acreditarla para defenderse en el litigio.
▶ Cuando quien pretenda convertirse en el nuevo arrendatario presentado por el arrendatario pueda incumplir sus obligaciones como tal o existan otros motivos sustanciales que dificulten el mantenimiento del arrendamiento
▶ Cuando el edificio comercial objeto del arrendamiento no se haya utilizado con fines lucrativos durante al menos 1 año y 6 meses
▶ Cuando el nuevo arrendatario elegido por el arrendador haya celebrado con el arrendatario un contrato relativo a la prima comercial y haya pagado dicha prima
Medios de prueba
Como se ha expuesto, el arrendador también puede defenderse en el litigio mediante una refutación adecuada si existía una causa justificada para rechazar al nuevo arrendatario o si las alegaciones del arrendatario presentan deficiencias.
No obstante, para acreditar eficazmente estos extremos deben prepararse exhaustivamente los siguientes medios de prueba.
Categoría | Principales medios de prueba |
Falta de idoneidad del nuevo arrendatario | Informe de solvencia, certificado de deudas tributarias, historial de incidencias en operaciones financieras, entre otros |
Acreditación de la falta de solvencia | Documentos que acrediten la insuficiencia de fondos del nuevo arrendatario, certificado del saldo de sus cuentas, entre otros |
Ausencia de finalidad de uso | Plan del arrendador para el uso futuro del establecimiento, declaración de cambio de uso, entre otros |
Confirmación del pago de la prima comercial por un tercero | Contrato, justificante de transferencia u otros documentos que acrediten que el tercero pagó efectivamente la prima comercial al arrendatario anterior |
6. Litigio por la prima comercial | Lista de comprobación
Al preparar un litigio por la prima comercial, es importante comprobar sistemáticamente si se obstaculizó su recuperación, si se produjeron daños y qué medios de prueba existen.
La tabla siguiente recoge una lista de los principales aspectos que deben comprobarse al preparar la demanda.
Categoría | Aspectos que deben comprobarse |
Existencia de un contrato relativo a la prima comercial | Comprobar si existe un contrato relativo a la prima comercial entre el arrendatario anterior y el nuevo arrendatario |
Intento de recuperar la prima comercial | Comprobar si el arrendatario intentó recuperar la prima comercial del nuevo arrendatario |
Conducta obstructiva del arrendador | Comprobar si el arrendador obstaculizó sin causa justificada la oportunidad de recuperar la prima comercial |
Idoneidad del nuevo arrendatario | Comprobar si el nuevo arrendatario dispone de capacidad suficiente para pagar la fianza y la renta |
Producción de daños | Comprobar si el arrendatario sufrió daños al no poder recuperar efectivamente la prima comercial |
Obtención de medios de prueba | Comprobar si se han obtenido los medios de prueba pertinentes, como contratos, mensajes, correos electrónicos y grabaciones |
Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con numerosos abogados especializados en derecho inmobiliario registrados ante el Colegio de Abogados de Corea, así como con abogados especializados cuya experiencia media es de al menos 10 años.
Puede prestar asistencia jurídica adaptada a cada asunto, incluida la reclamación de indemnización por daños y perjuicios derivados de la obstaculización por el arrendador de la recuperación de la prima comercial, la respuesta frente a exigencias injustificadas de dicha prima por parte del arrendatario, la redacción de contratos y la elaboración de estrategias para obtener medios de prueba.
Si le resulta difícil afrontar por su cuenta todo el procedimiento, puede recurrir a la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario para tramitarlo con mayor precisión y celeridad.
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