Litigio por la prima comercial

La «prima comercial» es la contraprestación por transmitir o permitir el uso del valor patrimonial, material e inmaterial, generado por las instalaciones y el equipamiento del negocio, la clientela, la reputación comercial, los conocimientos técnicos empresariales y la ubicación del establecimiento que abona el arrendatario que desarrolla o pretende desarrollar una actividad en un edificio comercial (artículo 10-3, apartado 1, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales).

Se trata de un concepto distinto de la fianza y de la renta.

El contrato relativo a la prima comercial es un contrato civil celebrado entre el arrendatario anterior y el nuevo arrendatario (artículo 10-3, apartado 2, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales).

Su finalidad es que el nuevo arrendatario pague una cantidad determinada al arrendatario anterior y suceda en el valor comercial del negocio.

Por ello, el arrendador no está obligado a devolver la prima comercial, pero no debe obstaculizar la oportunidad del arrendatario de recuperarla.

Antes y después de la finalización del arrendamiento, el arrendador no debe obstaculizar injustificadamente la operación relativa a la prima comercial con el nuevo arrendatario presentado por el arrendatario.

Si incurre en alguna de las siguientes conductas obstructivas, se considera que ha vulnerado la oportunidad de recuperar la prima comercial.

Si, debido a la conducta obstructiva ilícita del arrendador descrita anteriormente, el arrendatario no ha podido recuperar efectivamente la prima comercial y ha sufrido un perjuicio económico, puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios mediante un litigio por la prima comercial (artículo 10-4, apartado 3, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Edificios Comerciales).

El alcance de los daños indemnizables es el siguiente.

Para presentar contra el arrendador una demanda de indemnización por los daños derivados de la pérdida de la prima comercial, el arrendatario debe cumplir los siguientes requisitos.

Para acreditar estos requisitos se necesitan diversos medios de prueba, como mensajes de texto, correos electrónicos, borradores de contratos, grabaciones de las negociaciones y propuestas relativas a la prima comercial.

El plazo legal para que el arrendatario cuya oportunidad de recuperar la prima comercial haya sido vulnerada presente una demanda es el siguiente.

※ El arrendador puede aportar prueba en contrario sobre el carácter justificado de los motivos por los que rechazó al nuevo arrendatario. En tal caso, la prueba en contrario aportada por el arrendador también constituirá una cuestión importante.

El arrendatario que prepare la demanda debe procurar reunir los siguientes documentos.

Si el arrendador es demandado por una conducta que supuestamente obstaculizó la recuperación de la prima comercial, puede defenderse de las siguientes formas.

Si la negativa a contratar con el nuevo arrendatario se basó en alguna de las siguientes causas justificadas, el arrendador puede acreditarla para defenderse en el litigio.

Como se ha expuesto, el arrendador también puede defenderse en el litigio mediante una refutación adecuada si existía una causa justificada para rechazar al nuevo arrendatario o si las alegaciones del arrendatario presentan deficiencias.

No obstante, para acreditar eficazmente estos extremos deben prepararse exhaustivamente los siguientes medios de prueba.

Este despacho cuenta con numerosos abogados especializados en derecho inmobiliario registrados ante el Colegio de Abogados de Corea, así como con abogados especializados cuya experiencia media es de al menos 10 años.

Puede prestar asistencia jurídica adaptada a cada asunto, incluida la reclamación de indemnización por daños y perjuicios derivados de la obstaculización por el arrendador de la recuperación de la prima comercial, la respuesta frente a exigencias injustificadas de dicha prima por parte del arrendatario, la redacción de contratos y la elaboración de estrategias para obtener medios de prueba.

Si le resulta difícil afrontar por su cuenta todo el procedimiento, puede recurrir a la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario para tramitarlo con mayor precisión y celeridad.