CONTENIDO
- 1. Terminación del contrato | Diferencia entre resolución y terminación
- - Resolución
- - Terminación
- 2. Terminación del contrato | Causas de terminación del arrendamiento de vivienda
- - Vencimiento del plazo del arrendamiento
- - Terminación por quiebra del arrendatario
- - Causas que permiten la terminación inmediata
- - Cláusulas especiales y causas legales
- 3. Terminación del contrato | Formas de comunicar la terminación
- - Forma de manifestar la voluntad de terminación
- - Contenido de la notificación con certificación del contenido
- - Cómo redactar una notificación con certificación del contenido
- - Procedimiento de envío de la notificación con certificación del contenido
- 4. Terminación del contrato | Efectos posteriores a la terminación
- - Extinción de la relación arrendaticia
- - Indemnización por daños y perjuicios
- - Devolución de la fianza y cumplimiento simultáneo
- - Adquisición del derecho a solicitar una orden de inscripción del derecho arrendaticio
- 5. Terminación del contrato | Liquidación posterior
- - Devolución de la fianza
- - Rentas impagadas e indemnización por daños y perjuicios
- - Obtención de pruebas para la liquidación
- 6. Terminación del contrato | Cómo prepararse
- - Sistema de asistencia de abogados inmobiliarios
1. Terminación del contrato | Diferencia entre resolución y terminación
Tanto la terminación como la resolución son mecanismos para poner fin a un contrato, pero presentan diferencias claras en cuanto al momento en que este deja de surtir efectos y a sus consecuencias jurídicas.
Concepto | Resolución | Terminación |
Momento de extinción | Extinción retroactiva : se retrotrae al momento de celebración del contrato | Extinción con efectos hacia el futuro : solo se extinguen los efectos posteriores a la terminación |
Ámbito de aplicación | Contratos de ejecución única (compraventa, contrato de obra, etc.) | Contratos de tracto sucesivo (arrendamiento, empleo, mandato, etc.) |
Efectos | Restitución al estado anterior, indemnización por daños y perjuicios y aplicación de las disposiciones de protección de terceros | Extinción de las obligaciones futuras Los efectos ya producidos siguen siendo válidos |
Resolución
La resolución es una manifestación unilateral de voluntad que extingue retroactivamente un contrato ya celebrado.
En otras palabras, cuando se produce la resolución, el contrato se considera inexistente desde el principio y las partes quedan recíprocamente obligadas a restituir las prestaciones recibidas (artículo 548 de la Ley Civil de la República de Corea).
Efectos de la resolución
∙ Posibilidad de reclamar una indemnización por daños y perjuicios
∙ Protección de terceros (garantía de la seguridad de las transacciones)
∙ Las obligaciones de restitución e indemnización deben cumplirse simultáneamente (artículo 549)
Terminación
La terminación es una forma de poner fin reconocida únicamente para los contratos de tracto sucesivo que, por su naturaleza, se prolongan durante un periodo determinado, y solo extingue los efectos posteriores a ese momento.
Es decir, los efectos contractuales ya producidos se mantienen, pero el contrato termina a partir de la terminación.
Por ejemplo, si en un contrato de arrendamiento el arrendador comunica la terminación al arrendatario que adeuda 2 periodos de renta, el arrendamiento deja de surtir efectos desde ese momento (artículo 640 de la Ley Civil de la República de Corea y artículo 6 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, entre otros).
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2. Terminación del contrato | Causas de terminación del arrendamiento de vivienda
La terminación contractual se plantea principalmente en relaciones contractuales que mantienen sus efectos durante un periodo determinado, como los contratos de arrendamiento, de trabajo o de mandato.
Entre ellas, la terminación del contrato de arrendamiento de vivienda es una de las materias que suscitan controversias con mayor frecuencia.
En la práctica, los requisitos y el procedimiento de terminación constituyen cuestiones centrales en controversias como aquellas en las que el arrendatario no recupera el depósito del jeonse o el arrendador deja de percibir la renta durante un periodo prolongado.
Vencimiento del plazo del arrendamiento
El contrato de arrendamiento termina, por regla general, cuando vence el plazo pactado.
No obstante, si el arrendador no comunica su negativa a renovarlo ni su intención de modificar las condiciones contractuales, se considera que existe una renovación tácita y el arrendamiento se prorroga automáticamente (artículo 6 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda de la República de Corea).
Para rechazar la renovación, el arrendador debe comunicarlo entre 6 y 2 meses antes del vencimiento del arrendamiento.
En caso de renovación tácita, el arrendatario puede comunicar la terminación en cualquier momento y el contrato concluye 3 meses después de que el arrendador reciba la notificación.
Terminación por quiebra del arrendatario
Si el arrendatario es declarado en quiebra, el arrendador puede poner fin al contrato mediante una notificación de terminación (artículo 637 de la Ley Civil de la República de Corea).
Causas que permiten la terminación inmediata
En determinadas situaciones, el contrato termina cuando la notificación de terminación llega a su destinatario, sin necesidad de obtener su consentimiento adicional.
Supuestos en los que el arrendatario puede poner fin al contrato de inmediato
(Solo cuando dicha causa dificulta de manera sustancial la consecución de la finalidad)
▷ Cuando una parte de la vivienda se pierde sin culpa del arrendatario y resulta imposible alcanzar la finalidad del arrendamiento (artículo 627 de la Ley Civil).
Supuestos en los que el arrendador puede poner fin al contrato de inmediato
▷ Impago de al menos 2 periodos de renta (artículo 640 de la Ley Civil y artículo 6, apartado 3, de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda)
▷ Incumplimiento grave de las obligaciones, como el uso para fines distintos de los pactados, que haga imposible restablecer la relación de confianza del arrendamiento
Cláusulas especiales y causas legales
El contrato puede terminarse anticipadamente incluso durante su vigencia si existe una cláusula especial o una causa legal que lo permita.
Terminación por el arrendatario
: puede terminarlo en cualquier momento
(la terminación surte efecto una vez transcurridos 3 meses desde la notificación)
∙ Reserva del derecho de terminación mediante una cláusula especial
: si el contrato contiene una cláusula específica, puede terminarse anticipadamente tras acreditar la causa correspondiente
(por ejemplo, «terminación 1 mes después de la notificación si se produce un traslado laboral, el inicio de estudios u otra circunstancia»)
Terminación por el arrendador
Del mismo modo, el contrato puede terminarse anticipadamente si existe una cláusula especial que reserve el derecho de terminación o si concurren circunstancias como la quiebra del arrendatario o un incumplimiento grave de sus obligaciones.
3. Terminación del contrato | Formas de comunicar la terminación
Aunque la terminación contractual se realiza mediante una manifestación de voluntad, seguir determinados procedimientos y formalidades puede contribuir a prevenir controversias jurídicas.
En particular, la comunicación de la voluntad de terminar un contrato de arrendamiento de vivienda mediante correo con certificación del contenido constituye un medio importante para proteger los derechos.
Forma de manifestar la voluntad de terminación
La terminación contractual surte efecto cuando la manifestación de voluntad llega a la otra parte.
Aunque es posible comunicar verbalmente la voluntad de terminar el contrato, para prevenir controversias posteriores y disponer de una prueba en un eventual proceso judicial, resulta conveniente comunicarla por escrito, especialmente mediante correo con certificación del contenido.
Contenido de la notificación con certificación del contenido
La notificación con certificación del contenido debe incluir sin omisiones los siguientes elementos esenciales.
∙ Causa de la terminación (por ejemplo, impago de la renta, subarriendo sin autorización u otro incumplimiento contractual)
∙ Fecha en la que la terminación surtirá efecto
∙ Solicitud de devolución de la fianza del arrendamiento (si procede)
La notificación redactada de este modo puede utilizarse posteriormente como prueba válida en procedimientos jurídicos relacionados con la devolución de la fianza, la elusión de la ejecución forzosa o la conciliación de controversias arrendaticias, y puede constituir un elemento de referencia importante para la decisión del tribunal.
Cómo redactar una notificación con certificación del contenido
La notificación con certificación del contenido se redacta conforme al siguiente procedimiento.
∙ Indicar el nombre y la dirección del remitente y del destinatario en la parte superior o inferior de la carta
∙ Preparar un total de 3 ejemplares
: 1 original y 2 copias
∙ Consignar la misma información del remitente y del destinatario en el sobre
Procedimiento de envío de la notificación con certificación del contenido
Deben presentarse 3 ejemplares de la notificación con certificación del contenido en una oficina de correos cercana.
De ellos, 1 se envía al destinatario, 1 queda depositado en la oficina de correos y 1 se conserva por el remitente.
La oficina de correos conserva durante 3 años la copia de la notificación certificada, que puede volver a expedirse en cualquier momento dentro de ese periodo.
4. Terminación del contrato | Efectos posteriores a la terminación
Cuando se produce la terminación del contrato, se extinguen los derechos y las obligaciones contractuales posteriores a ese momento.
Sin embargo, los derechos y las obligaciones nacidos antes de la terminación siguen siendo válidos, por lo que deben tenerse en cuenta.
Extinción de la relación arrendaticia
Cuando termina el contrato, la relación arrendaticia se extingue con efectos hacia el futuro.
En consecuencia, el arrendatario debe devolver la vivienda y el arrendador debe restituir la fianza (artículos 550 y 536 de la Ley Civil de la República de Corea).
Indemnización por daños y perjuicios
Si la terminación se debe al incumplimiento del contrato por una de las partes, puede reclamarse una indemnización por daños y perjuicios cuando haya dolo o negligencia (artículos 551, 390 y 750 de la Ley Civil de la República de Corea).
Devolución de la fianza y cumplimiento simultáneo
Aunque el contrato de arrendamiento haya terminado, si el arrendador no devuelve la fianza, el arrendatario puede negarse a entregar la vivienda.
Es el denominado derecho de oposición por cumplimiento simultáneo.
: puede negarse a entregar la vivienda hasta que se le devuelva la fianza
∙ Arrendador
: puede negarse a devolver la fianza hasta recibir la vivienda
※ No obstante, si el arrendador inicia una ejecución forzosa sobre la base de un título ejecutivo, la oposición del arrendatario por cumplimiento simultáneo pierde eficacia y este no puede negarse a entregar la vivienda.
Adquisición del derecho a solicitar una orden de inscripción del derecho arrendaticio
El arrendatario que no haya recuperado la fianza después de terminar el arrendamiento adquiere el derecho a solicitar una orden de inscripción del derecho arrendaticio.
Una vez practicada la inscripción del derecho arrendaticio conforme a dicha orden, el arrendatario puede conservar la oponibilidad frente a terceros y el derecho de cobro preferente previamente adquiridos aunque se mude sin entregar la vivienda.
(Siempre que haya presentado la solicitud cuando cumplía los requisitos de registro de residencia y posesión)
5. Terminación del contrato | Liquidación posterior
Tras la terminación del contrato deben liquidarse cuestiones económicas como la fianza, las rentas pendientes y los costes de reparación.
Los conflictos durante la liquidación son frecuentes, por lo que es necesario preparar con antelación la documentación acreditativa.
Devolución de la fianza
Cuando termina el contrato, el arrendador está obligado a devolver la fianza al arrendatario.
No obstante, su importe puede compensarse con la obligación del arrendatario de restituir el inmueble a su estado anterior (por ejemplo, instalaciones dañadas, empapelado o gastos de limpieza).
Si el contrato ha terminado y la vivienda ya ha sido entregada, pero el arrendador no devuelve la fianza, pueden considerarse las siguientes vías.
Vías para recuperar la fianza
Concepto | Descripción general |
Solicitud de una orden de inscripción del derecho arrendaticio | Sistema destinado a conservar los derechos del arrendatario aunque desocupe la vivienda y se mude (artículo 3-3 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda de la República de Corea) |
Cobro preferente de fianzas de pequeña cuantía | Si se cumplen determinados requisitos, el arrendatario con una fianza de pequeña cuantía recibe protección preferente respecto de una parte de ella |
Obtención de un título ejecutivo | Interposición de una demanda para recuperar la fianza y obtención de una sentencia firme, una orden de pago u otro título (requisito previo para la ejecución forzosa del crédito) |
Solicitud de subasta forzosa | Procedimiento mediante el cual se embarga y vende el inmueble para aplicar el precio obtenido a la satisfacción del crédito dinerario del arrendatario correspondiente a la fianza |
Solicitud de participación en el reparto | Solicitud para participar en un procedimiento de ejecución iniciado por otro acreedor y cobrar con cargo al precio obtenido de la venta del mismo bien |
Rentas impagadas e indemnización por daños y perjuicios
El arrendador puede reclamar las rentas impagadas y una indemnización por los daños causados al bien arrendado.
Además, el incumplimiento contractual puede dar lugar a una cláusula penal o a la pérdida de las arras.
Obtención de pruebas para la liquidación
∙ Justificantes del ingreso de la fianza del arrendamiento
∙ Liquidación de suministros y relación de costes de reparación
∙ Fotografías del estado de la vivienda (inmediatamente antes del desalojo)
∙ Acuerdo escrito de liquidación (si es posible)
6. Terminación del contrato | Cómo prepararse
Las controversias sobre la terminación contractual suelen comenzar por una preparación insuficiente de aspectos menores.
Antes de proceder a la terminación, tanto el arrendador como el arrendatario deben comprobar que se cumplen debidamente los requisitos legales.
Lista de comprobación para el arrendador
▷ Revisar que el momento de la notificación de terminación sea conforme a Derecho
(notificación de negativa a renovar: entre 6 y 2 meses antes del vencimiento del arrendamiento)
▷ Preparar y enviar una notificación escrita de terminación con certificación del contenido
▷ Planificar la fecha de devolución de la fianza y la obtención de los fondos necesarios
▷ Comprobar que la vivienda se haya desocupado u obtener pruebas de su estado de posesión
Lista de comprobación para el arrendatario
▷ Revisar si puede reconocerse la causa de terminación
(por ejemplo, incumplimiento de las obligaciones del arrendador o imposibilidad de alcanzar la finalidad contractual)
▷ Comunicar por escrito la voluntad de terminar el contrato
(se recomienda el correo con certificación del contenido)
▷ Comprobar si la terminación anticipada durante la vigencia del arrendamiento puede generar una cláusula penal u otras consecuencias desfavorables
▷ Preparar las medidas para recuperar la fianza
(orden de inscripción del derecho arrendaticio, obtención de un título ejecutivo, etc.)
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