CONTENIDO
- 1. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Concepto y necesidad
- - Supuestos en los que resulta necesaria
- - Fundamento jurídico
- 2. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Solicitud de una medida cautelar que prohíba la transmisión de la posesión
- - Medida cautelar que prohíbe la transmisión de la posesión de un inmueble
- - Necesidad
- - Requisitos de la medida cautelar
- - Redacción de la solicitud
- - Documentos que deben presentarse
- 3. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Cómo interponerla
- - Redacción del escrito de demanda
- - Presentación del escrito de demanda
- - Presentación de la contestación del demandado
- - Presentación del escrito preparatorio
- - Fijación y celebración de la vista
- - Pronunciamiento y sentencia
- - Solicitud de ejecución forzosa
- 4. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
1. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Concepto y necesidad
La demanda de desahucio para recuperar un inmueble es un proceso civil que interpone el propietario cuando, pese a haber exigido el desalojo por una causa legítima, como la resolución del contrato de arrendamiento, la recuperación de la propiedad o la adjudicación en subasta, el ocupante se niega y continúa residiendo en el inmueble o utilizándolo.
Cuando la situación da lugar a una controversia judicial y no se limita a una mera discrepancia, este procedimiento resulta necesario para que el propietario pueda recuperar efectivamente sus derechos.
Supuestos en los que resulta necesaria
La demanda de desahucio para recuperar el inmueble resulta necesaria en los siguientes supuestos.
∙ Cuando el arrendatario continúa ocupándolo después de haberse resuelto el contrato por el impago prolongado de la renta mensual
∙ Cuando, pese a haberse adjudicado el inmueble en una subasta y haberse transmitido su propiedad, el ocupante anterior se niega a dejarlo libre
∙ Cuando una persona ocupa ilícitamente el inmueble sin autorización
Fundamento jurídico
La demanda de desahucio para recuperar un inmueble se fundamenta en las siguientes disposiciones de la Ley Civil de la República de Corea, que protegen los derechos del propietario.
Artículo 213 de la Ley Civil (derecho a reclamar la restitución de la cosa)
En virtud de esta disposición, el propietario de un inmueble tiene derecho a reclamar su restitución a quien lo posea sin título legítimo.
Artículo 214 de la Ley Civil (derecho a reclamar el cese y la prevención de perturbaciones de la propiedad)
Por tanto, si el ocupante se niega a desalojar el inmueble o mantiene indebidamente su posesión, el propietario puede reclamar judicialmente el cese y la prevención de dicha situación.
2. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Solicitud de una medida cautelar que prohíba la transmisión de la posesión
Antes de interponer una demanda de desahucio para recuperar un inmueble, debe examinarse la posibilidad de solicitar una medida cautelar que prohíba la transmisión de su posesión.
Esto se debe a que, incluso después de interponerse la demanda, su eficacia podría desaparecer si el ocupante original sustituye deliberadamente al ocupante o subarrienda el inmueble.
Medida cautelar que prohíbe la transmisión de la posesión de un inmueble
La medida cautelar que prohíbe la transmisión de la posesión de un inmueble es una medida provisional por la que el tribunal ordena al deudor (ocupante) que no modifique la situación posesoria del inmueble, a fin de que el acreedor (propietario) garantice su pretensión de entrega o recuperación de la posesión.
De este modo se impide que cambie la identidad formal del ocupante durante el proceso y se evita que, incluso tras obtener una sentencia favorable, no pueda lograrse la entrega efectiva del inmueble.
Necesidad
Si el ocupante transfiere maliciosamente a un tercero la condición formal de ocupante sin que se haya solicitado la medida cautelar, la sentencia obtenida en la demanda de desahucio no surtirá efecto frente al nuevo ocupante, aunque sea favorable.
En ese caso será necesario tramitar otra demanda de desahucio contra el nuevo ocupante, lo que ocasionará una duplicación del tiempo y de los costes.
Por ello, antes de tramitar una demanda de desahucio para recuperar un inmueble, conviene solicitar una medida cautelar que prohíba la transmisión de la posesión.
Requisitos de la medida cautelar
La medida cautelar que prohíbe la transmisión de la posesión de un inmueble se concede cuando concurren los siguientes requisitos.
▶ Que exista el riesgo de que la situación posesoria cambie antes de dictarse sentencia sobre el fondo
▶ Que, de no adoptarse la medida cautelar, la ejecución principal pueda quedar sin efecto o resultar considerablemente difícil
Redacción de la solicitud
La solicitud de la medida cautelar debe incluir todo el contenido indicado a continuación y presentarse ante el tribunal competente.
Contenido de la solicitud
- El valor del objeto, el derecho cuya tutela cautelar se pretende y la identificación del objeto
- La petición concreta de la solicitud (artículo 203, apartado 2, del Reglamento de Ejecución Civil de la República de Corea)
- Los fundamentos de la solicitud
- El tribunal competente
- Los medios de acreditación y la fecha de redacción
- El nombre y sello o la firma de la parte o de su representante
En principio, será competente el tribunal que tenga jurisdicción sobre el proceso principal (la demanda de desahucio para recuperar el inmueble) o sobre el lugar donde se encuentre el objeto litigioso (artículo 303 de la Ley de Ejecución Civil de la República de Corea).
La petición concreta debe redactarse con precisión, como en el siguiente ejemplo.
Ejemplo de petición concreta
1. El deudor deberá cesar en la posesión del inmueble descrito en la lista adjunta y entregarlo al agente judicial designado por el acreedor.
2. El agente judicial permitirá que el deudor lo utilice con la condición de que no modifique su estado actual.
3. El deudor no podrá transmitir la posesión a otra persona ni modificar la identidad formal del ocupante.
4. El agente judicial dará publicidad al contenido de la orden por un medio adecuado.
Se solicita que se dicte una resolución en dichos términos.
Documentos que deben presentarse
Quien desee solicitar una medida cautelar que prohíba la transmisión de la posesión de un inmueble deberá presentar los siguientes documentos en la oficina general de atención al público del tribunal competente (artículo 273 y artículo 275 de la Ley de Procedimiento Civil de la República de Corea y artículo 203 del Reglamento de Ejecución Civil de la República de Corea).
∙ 4 ejemplares de la lista de inmuebles, más los ejemplares adicionales necesarios para preparar la copia oficial de la resolución y el escrito de solicitud de inscripción registral
∙ 1 ejemplar del cálculo del valor del objeto incluido en la lista adjunta y de los documentos justificativos correspondientes, como una copia del registro tributario
∙ 1 copia certificada del registro de la propiedad inmobiliaria
∙ 1 copia de los títulos o documentos acreditativos aportados como otros medios de prueba, como el contrato de arrendamiento o el certificado de pago íntegro del precio de adjudicación
∙ Copia certificada del registro de personas jurídicas, únicamente cuando una de las partes sea una persona jurídica
3. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Cómo interponerla
La demanda de desahucio para recuperar un inmueble se tramita conforme al procedimiento civil ordinario y comprende sucesivamente la presentación del escrito de demanda, la sentencia y la ejecución forzosa.
Redacción del escrito de demanda
En el escrito de la demanda de desahucio para recuperar un inmueble son esenciales la petición concreta y los fundamentos de la pretensión.
La petición debe incluir la solicitud de entrega del inmueble por parte del ocupante, y los fundamentos de la pretensión deben justificar dicha petición.
Además, debe incluirse el contenido siguiente.
∙ Nombre, domicilio, número de registro de residente y datos de contacto del demandado
∙ Petición concreta
∙ Fundamentos de la pretensión
∙ Medios y documentos de prueba, como el contrato de arrendamiento, la confirmación de la compraventa o la notificación por correo con certificación del contenido relativa a la resolución del contrato
∙ Documentos adjuntos, como el poder de representación o la copia certificada del registro del edificio
Presentación del escrito de demanda
El propietario del inmueble debe presentar ante el tribunal competente el escrito de demanda de entrega de la posesión que haya redactado.
Por lo general, el demandado será el ocupante, ya sea el arrendatario o una persona que ocupe el inmueble sin autorización.
Presentación de la contestación del demandado
De conformidad con el artículo 256, apartado 1, de la Ley de Procedimiento Civil de la República de Corea, el demandado debe presentar su contestación en un plazo de 30 días desde la notificación de la copia del escrito de demanda.
Si no presenta contestación alguna dentro de ese plazo, el tribunal podrá fijar una fecha para dictar sentencia sin vista oral.
Si el demandado tampoco presenta su contestación antes de esa fecha, la pretensión del arrendador (demandante) podrá estimarse en sus propios términos y dar lugar a una sentencia favorable.
Presentación del escrito preparatorio
Cuando el demandado presenta su contestación, el demandante redacta y presenta ante el tribunal un escrito preparatorio que contiene su refutación.
Esta es una fase importante para aclarar los hechos y ordenar las alegaciones.
Fijación y celebración de la vista
Tras examinar los escritos de ambas partes, el tribunal fija la fecha de la vista y se la notifica.
Durante la vista, el demandante y el demandado exponen sus respectivas alegaciones ante el tribunal y, cuando sea necesario, presentan pruebas.
Pronunciamiento y sentencia
Una vez concluidas todas las actuaciones de la vista, el tribunal fija la fecha de la sentencia y dicta su resolución definitiva.
Si el demandante obtiene una sentencia favorable, el demandado deberá desalojar voluntariamente el inmueble o, en caso contrario, quedará sujeto a ejecución forzosa.
Solicitud de ejecución forzosa
Si el demandado no desaloja el inmueble pese a la sentencia, el demandante puede solicitar la ejecución forzosa basándose en la sentencia provista de la correspondiente cláusula ejecutiva.
El agente judicial del tribunal acudirá al inmueble, desalojará al ocupante y lo entregará al demandante.
4. Demanda de desahucio para recuperar un inmueble | Lista de comprobación
La demanda de desahucio para recuperar un inmueble no es un procedimiento que termine con la mera presentación del escrito de demanda.
Cada fase requiere una preparación y comprobación minuciosas, desde las actuaciones previas y la solicitud de la medida cautelar hasta la tramitación del proceso y la ejecución posterior a la sentencia.
Fase | Preparación y aspectos que deben comprobarse |
Fase preparatoria | Obtención de documentos probatorios, como el contrato de arrendamiento y la notificación con certificación del contenido relativa a su resolución |
Examen de la copia certificada del registro de la propiedad inmobiliaria y comprobación del derecho de propiedad | |
Identificación del ocupante y de la persona que posee efectivamente el inmueble | |
Envío de la notificación con certificación del contenido y comprobación del cumplimiento del requerimiento de desalojo | |
Medida cautelar que prohíbe la transmisión de la posesión | Examen de la conveniencia de solicitar la medida cautelar antes de interponer la demanda de desahucio |
Comprobación del cumplimiento de los requisitos de la medida cautelar, como la existencia del derecho cuya tutela se pretende y la urgencia | |
Comprobación del tribunal competente, redacción de la solicitud y preparación de los documentos | |
Comprobación de la notificación de la copia oficial de la resolución y de la finalización de la solicitud de inscripción registral | |
Redacción y presentación del escrito de demanda | Exposición clara de la petición concreta y de los fundamentos de la pretensión |
Incorporación de pruebas como el contrato de arrendamiento, la acreditación de su resolución y la copia certificada del registro | |
Presentación ante el tribunal correcto tras comprobar su competencia | |
Comprobación de la notificación al demandado de la copia del escrito tras su presentación | |
Fase de tramitación del proceso | Comprobación de si el demandado ha presentado su contestación dentro de los 30 días |
Si el demandado contesta, redacción y presentación de un escrito preparatorio de refutación | |
Recepción de la notificación del tribunal que fija la fecha de la vista y preparación para comparecer | |
Preparación de la estrategia para la vista, incluidos los testigos y las pruebas documentales | |
Actuaciones posteriores a la sentencia | Recepción de la sentencia y solicitud de la cláusula ejecutiva |
Solicitud de ejecución forzosa si el demandado no desaloja voluntariamente el inmueble | |
Coordinación de la fecha de actuación del agente judicial y ejecución efectiva de la entrega | |
Posibles actuaciones adicionales | Examen de la conveniencia de interponer un recurso de apelación si el resultado es desfavorable o la pretensión solo se estima parcialmente |
Preparación de la respuesta en segunda instancia si la otra parte interpone un recurso de apelación | |
Preparación ante un posible incumplimiento, incluida una solicitud de suspensión de la ejecución |
Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con varios abogados especializados en derecho inmobiliario inscritos como tales en el Colegio de Abogados de Corea, así como con abogados especializados que cuentan con una experiencia profesional media de al menos 10 años.
Cuando surgen controversias concretas, como la negativa del ocupante a desalojar el inmueble, las demoras en la entrega de la posesión o los daños derivados de una ocupación ilícita, puede prestarse asistencia jurídica durante todo el proceso, desde el envío de una notificación con certificación del contenido hasta la interposición de la demanda de desahucio para recuperar el inmueble y el procedimiento de ejecución forzosa.
Si resulta difícil tramitar el procedimiento judicial sin asistencia, puede considerar la posibilidad de contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho inmobiliario para ejercer sus derechos.
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