Subasta

Como se ha señalado, una subasta puede ser organizada directamente por el vendedor con el fin de vender un bien, pero también puede llevarse a cabo para que un acreedor cobre un crédito que el deudor no le ha satisfecho.

Cuando el deudor no puede pagar su deuda, el acreedor puede solicitar al tribunal que se celebre una subasta.

En ese caso, el tribunal vende mediante licitación el bien del deudor (un inmueble) y destina el precio obtenido a satisfacer el crédito del acreedor.

Según el bien que se pretenda vender, las subastas se dividen en «subastas inmobiliarias» y «subastas de bienes muebles», con normas y prácticas diferentes.

La subasta inmobiliaria tiene por objeto bienes inmuebles independientes inscritos y se tramita principalmente como subasta judicial.

En cambio, la subasta de bienes muebles comprende bienes muebles tangibles, como vehículos y maquinaria, y determinados derechos, como derechos de afiliación y derechos de crédito.

Según el sujeto encargado de ejecutarlas, las subastas se dividen en «subastas privadas» y «subastas públicas», que a su vez se clasifican en dos modalidades.

La subasta judicial puede ser solicitada por un acreedor ante el tribunal. La subasta pública administrativa la tramitan entidades públicas, como el Servicio Nacional de Impuestos de la República de Corea o la Corporación de Gestión de Activos de Corea, con el fin de cobrar impuestos y otros tributos pendientes.

En función de si para iniciar la subasta se requiere un título ejecutivo reconocido por un tribunal, se distingue entre la «subasta para la ejecución de una garantía» y la «subasta forzosa», que ofrecen distintos grados de seguridad jurídica.

El objeto básico de una subasta inmobiliaria es el terreno.

De conformidad con el artículo 99, apartado 1, de la Ley Civil de la República de Corea, el terreno se considera un bien inmueble independiente y todos los tipos de terrenos, incluidos los agrícolas, los destinados a edificación y los forestales, pueden ser objeto de subasta.

El subsuelo y el espacio sobre la superficie también están comprendidos dentro de los límites de los intereses legítimos (artículo 212 de la Ley Civil).

A diferencia del terreno, un edificio se clasifica como un bien inmueble independiente (artículo 14, apartado 1, de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles de la República de Corea).

No obstante, debe reunir los siguientes requisitos para que se reconozca como bien inmueble independiente.

Como un edificio en construcción todavía se considera un bien mueble tangible, puede ser objeto de una subasta de bienes muebles (artículo 189, apartado 2, punto 1, de la Ley de Ejecución Civil).

Una parte añadida a un edificio existente puede constituir un bien inmueble independiente o un elemento incorporado, es decir, una parte dependiente del edificio original, según las circunstancias.

La valoración se realiza con arreglo a los tres criterios siguientes.

Los árboles se consideran generalmente elementos incorporados al terreno y se subastan junto con este.

No obstante, pueden subastarse como bienes inmuebles independientes y separados del terreno si concurre alguna de las circunstancias siguientes.

Cuando un inmueble sea propiedad de varias personas, la participación de cada copropietario puede subastarse por separado (artículo 139 de la Ley de Ejecución Civil).

Sin embargo, salvo pacto especial, el derecho de uso del terreno correspondiente a un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, como un apartamento, no puede subastarse por separado de la parte privativa.

A determinados bienes muebles que pueden inscribirse o registrarse se les aplica, por remisión, el procedimiento de subasta inmobiliaria previsto en la Ley de Ejecución Civil de la República de Corea.

Los siguientes derechos especiales también pueden ser objeto de subasta inmobiliaria.

Aunque legalmente no se consideran «bienes inmuebles», a efectos de la subasta reciben el mismo tratamiento que estos.

Aunque estos derechos carecen de existencia física, se reconocen como objetos de subasta de manera análoga a los inmuebles porque confieren derechos exclusivos de uso y aprovechamiento sobre una zona determinada.

Por regla general, una subasta comienza cuando el acreedor solicita ante el tribunal la subasta de un inmueble del deudor. El tribunal competente es el tribunal de distrito del lugar donde se encuentra el inmueble.

A continuación se enumeran los principales documentos que deben presentarse ante el tribunal al solicitar una subasta forzosa.

Documentos obligatorios (para una subasta forzosa)

Una vez recibida la solicitud de subasta, el tribunal examina los documentos, decide si procede abrir el procedimiento y solicita la inscripción del embargo sobre el inmueble.

A continuación se desarrollan las siguientes actuaciones.

Los siguientes documentos elaborados durante esta fase se ponen a disposición del público en el tribunal, como máximo, 1 semana antes de la fecha de venta o del inicio de la licitación.

Documentación de la subasta disponible para consulta

El tribunal determina la modalidad y el calendario de la subasta y los anuncia en la gaceta oficial, la prensa y el tablón de anuncios del tribunal, entre otros medios.

Modalidades de licitación

El licitador recopila información sobre el bien a través del tablón de anuncios del tribunal, portales en línea y otros medios, y decide si participa en la licitación después de analizar los derechos existentes e inspeccionar el lugar.

Aspectos que deben tenerse en cuenta

El licitador debe presentar la oferta y la garantía de la solicitud de compra, normalmente el 10 % del precio mínimo, conforme a la modalidad elegida (fecha/periodo).

Procedimiento de licitación en fecha determinada

Procedimiento de licitación durante un periodo determinado

Una vez finalizada la licitación, se designan al mejor postor y al postor con la segunda mejor oferta.

Posteriormente, en la fecha señalada para decidir sobre la venta, el tribunal escucha las opiniones de las partes interesadas, examina las posibles objeciones y dicta una resolución por la que autoriza o deniega la venta.

Cuando la resolución que autoriza la venta adquiere firmeza, el comprador debe pagar íntegramente el precio dentro del plazo establecido.

El pago íntegro produce los siguientes efectos.

Una vez pagado íntegramente el precio de venta, el tribunal fija la fecha de distribución, la notifica a las partes interesadas y distribuye el importe con arreglo al procedimiento siguiente.

El comprador adquiere la propiedad cuando paga íntegramente el precio de venta dentro del plazo fijado por el tribunal.

En este caso, la propiedad se transmite mediante una solicitud directa del tribunal al registrador para que inscriba la transmisión, sin que sea necesario reclamar la inscripción al anterior propietario.

Sin embargo, la falta de inscripción limita los actos de disposición, como la compraventa o la donación, por lo que debe completarse el procedimiento registral.

Documentos necesarios para solicitar la inscripción

La adquisición de un inmueble mediante subasta exige el pago de impuestos como el impuesto sobre adquisiciones, el impuesto sobre actos documentados, el impuesto local de educación y el impuesto especial para zonas rurales y pesqueras.

A efectos fiscales, la adjudicación en subasta constituye una «adquisición a título oneroso», al igual que una compraventa ordinaria, y el comprador debe declarar y pagar personalmente los impuestos correspondientes.

Principales impuestos

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Si le resulta difícil gestionar por su cuenta todos los procedimientos, puede recurrir a la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario para llevarlos a cabo con mayor precisión y rapidez.