Reurbanización y reconstrucción

El proyecto de reurbanización es un proyecto de renovación del entorno urbano destinado a mejorar integralmente el entorno residencial o las funciones urbanas en zonas cuyas infraestructuras urbanas básicas son deficientes y donde se concentran edificios antiguos o deteriorados (primera frase de la parte distinta de los incisos 1) y 2) del artículo 2, apartado 2, letra b), de la Ley de Ordenación del Entorno Urbano y Residencial de la República de Corea).

Las zonas afectadas son principalmente áreas residenciales antiguas, áreas comerciales y áreas industriales, y la revitalización de las zonas comerciales y la restauración de las funciones urbanas también constituyen objetivos principales del proyecto.

El proyecto de reconstrucción es un proyecto de renovación que, aunque las infraestructuras urbanas básicas sean adecuadas, tiene por objeto mejorar el entorno residencial de zonas con una elevada concentración de viviendas colectivas antiguas o deterioradas (primera frase del artículo 2, apartado 2, letra c), de la Ley de Ordenación del Entorno Urbano y Residencial de la República de Corea).

Se aplica principalmente a la reconstrucción de viviendas, como los complejos de apartamentos, y está más orientado al ámbito residencial que la reurbanización.

Las «infraestructuras urbanas básicas» definidas para los proyectos de reurbanización son instalaciones esenciales para la vida de los residentes e incluyen las siguientes.

Los edificios antiguos o deteriorados sujetos a un proyecto de reurbanización son aquellos que cumplen alguno de los siguientes criterios.

Una vez obtenida la aprobación del plan de gestión y disposición en la zona de renovación, el proyecto de reurbanización se ejecuta mediante una de las dos modalidades siguientes.

El proyecto de reurbanización avanza por etapas conforme al procedimiento indicado a continuación.

Algunos trámites varían dependiendo de si el proyecto es ejecutado por una asociación o por otra entidad, por lo que se exponen por separado.

Procedimiento de ejecución por una asociación

Procedimiento de ejecución por una entidad distinta de una asociación

Los proyectos de reconstrucción se dividen principalmente entre la modalidad promovida por una asociación privada y la modalidad de ejecución directa por una entidad pública (véanse los artículos 25 a 27 de la Ley de Ordenación del Entorno Urbano y Residencial de la República de Corea).

Existe el proyecto de reconstrucción a pequeña escala como concepto similar al proyecto de reconstrucción, pero se ejecuta conforme a una ley completamente distinta, la Ley Especial de Ordenación de Viviendas Desocupadas y Viviendas de Pequeña Escala de la República de Corea.

La reconstrucción se desarrolla mediante el siguiente procedimiento por etapas.

En cada etapa es importante cumplir los procedimientos administrativos y alcanzar los porcentajes de consentimiento de los residentes. En particular, el resultado de la evaluación de seguridad es un factor esencial para determinar si el proyecto puede iniciarse.

Cuestiones relativas a la condición de miembro y al porcentaje de consentimiento

Al constituir una asociación, el ámbito de las personas que pueden ser miembros y el cumplimiento del porcentaje de consentimiento constituyen causas principales de litigio.

En particular, en los proyectos de reconstrucción pueden surgir fuertes discrepancias entre quienes apoyan y quienes rechazan el carácter voluntario de la incorporación a la asociación.

Dado que el ámbito de la condición de miembro y el cumplimiento del porcentaje de consentimiento pueden provocar litigios, es necesario realizar una revisión jurídica rigurosa desde las etapas iniciales y reforzar la comunicación entre las partes interesadas.

Controversias sobre la elección de los cargos de la asociación y el desempeño de sus funciones

Pueden surgir conflictos por cuestiones como la legalidad del procedimiento de elección de los cargos o la falta de transparencia en el desempeño de sus funciones.

También son frecuentes los litigios relacionados con las solicitudes de información de los miembros y las auditorías contables.

Para garantizar la legalidad del procedimiento de elección y la transparencia de la gestión, es necesario aplicar controles internos rigurosos mediante una gestión adecuada de los estatutos y las actas, así como mediante el refuerzo del sistema de auditoría.

Cuestiones relativas a los derechos de los miembros y la distribución de beneficios

Las discrepancias entre los miembros sobre la devolución de aportaciones, la distribución de las unidades adjudicadas o la selección de las personas sujetas a liquidación en efectivo pueden dar lugar a litigios judiciales.

Es necesario establecer criterios claros para las aportaciones y la distribución de las unidades adjudicadas y, cuando surja una controversia, recurrir activamente a la conciliación y al arbitraje para reducir los litigios judiciales.

Controversias sobre el retraso o la revocación de la aprobación de la ejecución del proyecto

Existen casos en los que la aprobación de la ejecución del proyecto se retrasa o se revoca por el incumplimiento de los procedimientos administrativos por parte de la entidad local, la oposición de los residentes o problemas ambientales o de tráfico.

Es necesario realizar previamente una revisión minuciosa de los procedimientos de autorización desde la perspectiva del Derecho administrativo y recabar debidamente las opiniones de los residentes para reducir el riesgo de retrasos en las autorizaciones.

Litigios durante el procedimiento de aprobación del plan de gestión y disposición

Las numerosas discrepancias sobre los criterios de adjudicación y la selección de las personas sujetas a liquidación en efectivo pueden provocar litigios entre la asociación y sus miembros o entre los propios miembros.

Es necesario establecer criterios claros sobre la adjudicación y la selección de las personas sujetas a liquidación en efectivo, y es importante facilitar su comprensión mediante sesiones informativas y procesos de consulta dirigidos a los miembros.

Cuestiones relativas al cálculo de los gastos de traslado residencial y las indemnizaciones

En los proyectos de reurbanización, el cálculo y el pago de indemnizaciones, como los gastos de traslado residencial, constituyen cuestiones importantes, y pueden surgir controversias sobre el método de cálculo y el momento del pago.

Es necesario divulgar de forma transparente los criterios y métodos de cálculo de las indemnizaciones y obtener asesoramiento jurídico para prevenir y resolver los litigios.

En los proyectos de reconstrucción, el resultado de la evaluación de seguridad es un elemento esencial para determinar si el proyecto se ejecutará, y pueden surgir discrepancias sobre la imparcialidad y fiabilidad del proceso de evaluación.

Por ello, para garantizar la imparcialidad y fiabilidad de la evaluación de seguridad, es necesario reforzar la revisión jurídica de la selección de la entidad especializada y del procedimiento, así como solicitar, cuando sea necesario, una peritación independiente o una nueva revisión.

Asimismo, la oposición de los residentes o los defectos de procedimiento durante las evaluaciones de impacto ambiental y de tráfico pueden dificultar el avance del proyecto.

En los procedimientos que puedan suscitar oposición vecinal, como la evaluación de impacto ambiental, es necesario minimizar los conflictos proporcionando previamente información suficiente a los residentes y manteniendo una comunicación adecuada.

Este despacho cuenta con numerosos abogados especializados en reurbanización, reconstrucción y construcción inscritos como especialistas en el Colegio de Abogados de Corea, así como con abogados especializados con una experiencia media de al menos 10 años.

Por ello, puede prestar asistencia jurídica efectiva para proteger los derechos e intereses de las partes interesadas, desde la resolución de controversias entre miembros de la asociación hasta la respuesta ante retrasos en las autorizaciones del proyecto, la mediación en controversias por incumplimiento contractual y la formulación de impugnaciones y acciones judiciales contra actos administrativos.

Si el procedimiento resulta complejo o difícil, se recomienda recurrir a la asistencia de abogados especializados en construcción, reurbanización y reconstrucción para abordar el problema de forma sistemática y diligente.