Cooperativa local de vivienda

Un proyecto local de vivienda promovido por una cooperativa local de vivienda se inicia mediante la captación de miembros cuando el promotor aún no ha adquirido la propiedad de los terrenos previstos para el proyecto.

Este modelo consiste en adquirir los terrenos desde las fases iniciales con las aportaciones de los miembros y tramitar posteriormente las autorizaciones y la construcción.

En cambio, en los proyectos de renovación urbana (reurbanización o reconstrucción), los propietarios de los terrenos o edificios de la zona constituyen la cooperativa y el proyecto se desarrolla, en la mayoría de los casos, cuando ya se ha adquirido la propiedad de los terrenos o edificios.

Por ello, las cooperativas locales de vivienda presentan comparativamente mayores riesgos para el proyecto, así como la posibilidad de que este se prolongue o no llegue a realizarse debido a retrasos en la adquisición de terrenos o en la obtención de autorizaciones.

Desde la fecha de solicitud de autorización para constituir la cooperativa (※ en las zonas designadas como áreas de intensa especulación inmobiliaria, desde un año antes) hasta la fecha en que pueda ocuparse la vivienda de la cooperativa, debe cumplirse una de las siguientes condiciones.

※ A estos efectos, la «propiedad de una vivienda» también comprende la «condición de adjudicatario de una vivienda» prevista en el artículo 2, punto 7, del Reglamento sobre el Suministro de Viviendas de la República de Corea, por lo que deben prestar atención tanto el adjudicatario como quien haya sucedido en dicha condición.

En la fecha de solicitud de autorización para constituir la cooperativa, la persona debe haber residido de forma continuada durante al menos 6 meses en la ciudad, condado o distrito al que pertenezca la cooperativa, dentro de una de las siguientes regiones.

※ Este requisito territorial varía según la circunscripción administrativa concreta en la que se constituya la cooperativa, por lo que debe comprobarse el correspondiente anuncio de captación de miembros.

Ni la persona interesada ni su cónyuge pueden encontrarse en ninguna de las siguientes situaciones.

※ También se incluye al cónyuge que no figure inscrito en la misma unidad familiar del registro coreano de residentes.

※ El incumplimiento de este requisito impide el reconocimiento de la condición de miembro y puede ocasionar posteriormente controversias sobre la resolución del contrato de adquisición de vivienda y la devolución de las cantidades abonadas.

Quien herede la condición de miembro como consecuencia del fallecimiento de este puede adquirir dicha condición con independencia de los requisitos anteriores.

Asimismo, cuando se pierda temporalmente la condición de cabeza de la unidad familiar por motivos de trabajo, estudios en el extranjero, tratamiento médico o matrimonio, entre otros, podrá conservarse la condición de miembro si así lo reconoce el alcalde o el jefe de la ciudad, condado o distrito competente (artículo 21, apartado 2, del Decreto de Ejecución de la Ley de Vivienda de la República de Corea).

Para presentar la notificación de captación de miembros, deben haberse obtenido títulos de uso sobre al menos el 50% de los terrenos previstos para la construcción de las viviendas.

El porcentaje de obtención de los terrenos no puede ser meramente formal, sino que debe sustentarse en contratos efectivos.

Para constituir oficialmente la cooperativa deben cumplirse los requisitos de obtención de títulos de uso y de propiedad y esta debe estar integrada por un número mínimo de miembros.

Hasta que se autorice su constitución, las facultades relativas al proyecto quedan limitadas a las de un simple comité promotor.

Tras la constitución de la cooperativa se inicia el procedimiento de aprobación del plan del proyecto para ejecutar las obras de construcción.

Los documentos que deben presentarse obligatoriamente son los siguientes.

La aprobación del plan del proyecto se solicita al alcalde o al jefe de la ciudad, condado o distrito competente y se concede tras la coordinación con los departamentos y organismos relacionados.

No obstante, después de la aprobación pueden ser necesarios otros procedimientos de autorización, como la revisión del precio de venta de las viviendas o la evaluación de impacto ambiental.

Una vez aprobado el plan del proyecto, se formaliza el contrato con la empresa constructora y comienzan las obras, al tiempo que se lleva a cabo la adjudicación preferente a los miembros y la venta general de viviendas.

Al formalizar el contrato con la empresa constructora deben examinarse el incremento del coste de las obras, las condiciones de resolución contractual y la responsabilidad por la reparación de defectos, entre otros aspectos.

También es importante que exista un acuerdo interno de la cooperativa sobre los criterios de distribución de los ingresos obtenidos por la venta de viviendas.

Cuando concluye la construcción y finaliza la ocupación de las viviendas, la cooperativa lleva a cabo la liquidación y se disuelve.

Durante la liquidación pueden surgir controversias contables relacionadas con la devolución de los fondos restantes o la liquidación de los gastos de gestión.

Por ello, es necesario mantener una contabilidad transparente durante todo el proceso.

Además, incluso después de la disolución de la cooperativa pueden formularse reclamaciones por reparación de defectos o surgir controversias, por lo que resulta necesario examinar las cuestiones jurídicas correspondientes.

Casos de publicidad falsa o exagerada basada en información no definitiva

Casos de captación de miembros en lugares donde el proyecto era inviable desde el principio

Casos de ilegalidades o infracciones durante la captación de miembros

※ Algunas cooperativas pueden denegar la retirada o no devolver las cantidades abonadas, por lo que también pueden emplearse vías legales de tutela mediante la interposición de una demanda.

Si, tras la retirada, la cooperativa no devuelve parte o la totalidad de las cantidades abonadas, puede presentarse ante los tribunales una reclamación de restitución del enriquecimiento injusto.

Esta reclamación se aplica cuando el miembro no ha obtenido un beneficio efectivo del proyecto de la cooperativa y, aun así, no ha recuperado las cantidades abonadas.

Existen casos en los que los tribunales, tras valorar conjuntamente las causas imputables a la cooperativa y la necesidad de proteger a los miembros, han ordenado la devolución de una parte de las cantidades.

Esta demanda tiene por objeto recuperar las aportaciones, cuotas y demás cantidades ya abonadas a la cooperativa tras la pérdida de la condición de miembro o la retirada voluntaria.

Aunque los estatutos de la cooperativa contengan una cláusula que excluya el reembolso, existen resoluciones judiciales que han reconocido la devolución parcial cuando las causas son claramente imputables a la cooperativa; no obstante, la devolución no está garantizada en todos los casos.

Para ello pueden ser necesarios los siguientes medios de prueba.

Este despacho cuenta con abogados especializados en construcción inscritos en el Colegio de Abogados de Corea y con numerosos profesionales especializados cuya experiencia media es de al menos 10 años.

Por ello, presta asistencia jurídica especializada y sistemática en diversas cuestiones relacionadas con las cooperativas locales de vivienda, como la construcción, los contratos, las controversias y las autorizaciones administrativas.

Si necesita asistencia en los procedimientos de adhesión a una cooperativa local de vivienda o de retirada de esta, puede solicitar la ayuda de un abogado especializado en construcción.