CONTENIDO
- 1. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Concepto
- - Nulidad
- 2. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Supuestos permitidos excepcionalmente
- - Cuando interviene un tercero de buena fe
- 3. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Sanciones derivadas del acuerdo de registro a nombre de tercero
- - Sanción pecuniaria administrativa (gwajinggeum)
- - Multa coercitiva
- - Sanciones en caso de infracción
- 4. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Medidas de respuesta
- - Cuando hubo dolo
- - Cuando se trató de un error
- 5. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
1. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Concepto
El registro contractual de titularidad a nombre de un tercero consiste en que la persona que ostenta materialmente los derechos sobre un inmueble inscriba este a nombre de otra persona.
En este supuesto, el propietario real se denomina «titular real»; el titular registral, «titular registral nominal», y el pacto entre ambos, «acuerdo de registro a nombre de tercero».
Nulidad
Sin embargo, de conformidad con la «Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real» de la República de Corea, estos acuerdos de registro a nombre de tercero son nulos en principio.
En consecuencia, la inscripción efectuada a nombre del titular registral nominal también es nula.
Esto se debe a que contraviene el principio coreano de registro inmobiliario a nombre del titular real y conlleva sanciones jurídicas, incluidas sanciones penales y sanciones pecuniarias administrativas (gwajinggeum).
2. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Supuestos permitidos excepcionalmente
El registro contractual de titularidad a nombre de un tercero está prohibido en principio, aunque se permite excepcionalmente en determinados supuestos previstos por la ley.
No obstante, incluso en estos casos, no debe perseguir fines de evasión fiscal, elusión de la ejecución forzosa ni elusión de restricciones legales.
Asimismo, el mero cumplimiento de los requisitos formales no permite considerarlo válido en todos los casos.
Principales supuestos permitidos
Tipo permitido | Contenido concreto |
A nombre de un jongjung, asociación tradicional coreana de clan familiar | Cuando un inmueble perteneciente a un jongjung se inscribe a nombre de una persona ajena a este (p. ej., mención conjunta del jongjung y de su representante) |
A nombre del cónyuge | Cuando el inmueble se inscribe a nombre del cónyuge con la finalidad material de compartir su titularidad entre ambos |
A nombre de una entidad religiosa | Cuando un inmueble perteneciente a una organización dependiente de una entidad religiosa se inscribe a nombre de esta última |
Sin embargo, el mero hecho de que la titularidad figure a nombre del cónyuge o de un jongjung no determina que todos los casos estén permitidos, pues la finalidad material constituye el elemento esencial.
Cuando interviene un tercero de buena fe
El acuerdo de registro a nombre de tercero es nulo en principio. No obstante, cuando el titular registral nominal sea parte del contrato y la contraparte sea un tercero de buena fe que desconocía la existencia del acuerdo, puede reconocerse la eficacia de la transmisión de la propiedad (salvedad del artículo 4, apartado 2, de la «Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real»).
Es decir, si la contraparte de la operación inmobiliaria celebró el contrato sin conocer la existencia del acuerdo de registro a nombre de tercero, el contrato puede constituirse válidamente y la propiedad del inmueble también puede transmitirse válidamente.
Clasificación | Explicación |
Tercero de buena fe | Persona que adquirió el inmueble sin conocer la existencia del acuerdo de registro a nombre de tercero |
Efecto | Aunque existiera un acuerdo de registro a nombre de tercero, el contrato y la inscripción pueden considerarse válidos |
Aspectos que deben tenerse en cuenta | El titular registral nominal debe ser parte del contrato; si se demuestra la mala fe de la contraparte, es decir, que conocía el acuerdo, este se considera nulo |
Aunque existe esta excepción legal, para que resulte aplicable deben cumplirse requisitos muy estrictos. La utilización deliberada de un acuerdo de registro a nombre de tercero sigue entrañando importantes riesgos jurídicos.
3. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Sanciones derivadas del acuerdo de registro a nombre de tercero
El registro contractual de titularidad a nombre de un tercero no se limita a ser nulo en el ámbito civil, sino que constituye una infracción grave por la que el titular real puede quedar sujeto a una sanción pecuniaria administrativa (gwajinggeum), multas coercitivas e incluso sanciones penales.
Sanción pecuniaria administrativa (gwajinggeum)
(tipo de la sanción según el valor de tasación del inmueble + tipo de la sanción según el tiempo transcurrido desde el incumplimiento) × valor de tasación del inmueble
El titular real que haya celebrado un acuerdo de registro a nombre de tercero debe abonar una sanción pecuniaria administrativa (gwajinggeum) calculada multiplicando el valor de tasación del inmueble por los siguientes tipos.
Valor de tasación del inmueble | Tipo de la sanción pecuniaria administrativa |
Hasta 500 millones de wones surcoreanos | 5% |
Más de 500 millones y hasta 3.000 millones de wones surcoreanos | 10% |
Más de 3.000 millones de wones surcoreanos | 15% |
También debe añadirse al cálculo la sanción adicional correspondiente al tiempo transcurrido durante el que se haya mantenido el registro a nombre de tercero.
Tiempo transcurrido desde el incumplimiento | Tipo de la sanción pecuniaria administrativa |
1 año o menos | 5% |
Más de 1 año y hasta 2 años | 10% |
Más de 2 años | 15% |
Por ejemplo, si un inmueble valorado en 1.000 millones de wones surcoreanos se registró a nombre de un tercero y esta situación se mantuvo durante al menos 1 año, puede imponerse una sanción total del 20%, calculada como 10% + 10%, es decir, 200 millones de wones surcoreanos.
Multa coercitiva
Una vez impuesta la sanción pecuniaria administrativa (gwajinggeum), debe procederse sin demora al registro a nombre del titular real.
Si, después de imponerse la sanción, no se modifica la inscripción para que figure a nombre del titular real, se imponen reiteradamente las siguientes multas coercitivas (artículo 6 de la «Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real»).
∙ Posteriormente, por cada año transcurrido : se impone un 20% adicional
La multa coercitiva se impone de forma reiterada y con independencia de la sanción pecuniaria administrativa, por lo que no debe retrasarse la modificación del registro para que figure a nombre del titular real.
Sanciones en caso de infracción
En un registro contractual de titularidad a nombre de un tercero, la persona que encomienda el registro y el titular registral nominal pueden quedar sujetos a las siguientes penas (artículo 7, apartados 1 y 2, de la «Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real»).
Sujeto | Pena aplicable |
Persona que encomienda el registro a nombre de tercero | Pena de prisión con trabajos de hasta 5 años o multa penal de hasta 200 millones de wones surcoreanos |
Titular registral nominal | Pena de prisión con trabajos de hasta 3 años o multa penal de hasta 100 millones de wones surcoreanos |
4. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Medidas de respuesta
Cuando se detecta un registro contractual de titularidad a nombre de un tercero, la estrategia de respuesta varía considerablemente según las circunstancias en las que se constituyó y su finalidad.
Para evitar o reducir medidas como las sanciones, las sanciones pecuniarias administrativas y la cancelación de la inscripción derivadas de la infracción legal, se requiere una respuesta concreta adaptada a cada caso.
Cuando hubo dolo
Si el registro de titularidad a nombre de un tercero se realizó deliberadamente, la vulneración del sistema coreano de registro inmobiliario a nombre del titular real resulta manifiesta y conlleva una responsabilidad jurídica considerable.
Para solicitar, entre otras medidas, una reducción de la sanción pecuniaria administrativa, debe prepararse una explicación de las circunstancias de la infracción. Antes de que se imponga la sanción, pueden utilizarse las oportunidades de notificación previa y presentación de alegaciones.
Según las circunstancias, pueden ser necesarios documentos para la individualización de la pena con el fin de solicitar una reducción de la sanción penal, así como pruebas de las medidas voluntarias de subsanación.
Cuando se trató de un error
Si durante el proceso contractual no se sabía que se trataba de un registro de titularidad a nombre de un tercero o este se produjo por un error derivado de una comprensión insuficiente de la relación jurídica, las circunstancias pueden permitir un trato más favorable. No obstante, el propio acuerdo de registro a nombre de tercero es nulo.
Sin embargo, si el titular registral nominal era parte del contrato y la contraparte actuó de buena fe, puede reconocerse la eficacia del contrato conforme a la salvedad del artículo 4, apartado 2, de la «Ley de Registro de Bienes Inmuebles a Nombre del Titular Real».
Por ello, la preparación de documentación justificativa resulta especialmente relevante para solicitar la exención de la sanción pecuniaria administrativa o de la sanción penal.
5. Registro contractual de titularidad a nombre de un tercero | Lista de comprobación
El registro contractual de titularidad a nombre de un tercero es una cuestión delicada que puede constituir una infracción. En particular, es importante comprender la identidad del titular real y la estructura del contrato.
Cuando existan indicios de un registro de titularidad a nombre de un tercero, deben comprobarse los siguientes aspectos.
Aspecto que debe comprobarse | Pregunta de comprobación |
Estructura de la titularidad | ¿El titular registral es el propietario real? |
Relación de registro a nombre de tercero | ¿Existió un acuerdo de registro a nombre de tercero entre el propietario real y el titular registral? |
Partes del contrato | ¿La contraparte del contrato conocía la existencia del registro a nombre de tercero? |
Existencia de una finalidad ilícita | ¿Existía la finalidad de evadir impuestos, eludir la ejecución forzosa o eludir restricciones legales? |
Excepción permitida | ¿Resulta aplicable alguna excepción relacionada con la utilización del nombre de un jongjung, del cónyuge o de una entidad religiosa? |
Subsanación voluntaria | ¿Después de conocer la existencia del registro a nombre de tercero se efectuó voluntariamente la inscripción a nombre del titular real? |
Duración de la infracción | ¿La situación de registro a nombre de tercero se mantuvo durante al menos 1 año? |
¿Influye en el cálculo de la sanción pecuniaria administrativa? | |
Respuesta jurídica | ¿Se realizó una revisión jurídica antes de la notificación de la sanción pecuniaria administrativa o de la denuncia penal? |
Sistema de asistencia de abogados especializados en derecho inmobiliario
Este despacho cuenta con abogados especializados en derecho inmobiliario inscritos como tales en el Colegio de Abogados de Corea y con numerosos abogados especializados cuya experiencia media es de al menos 10 años.
De este modo, cuando el registro de titularidad a nombre de un tercero plantea problemas y surgen riesgos como la imposición de una sanción pecuniaria administrativa, una sanción penal o la nulidad de la inscripción, puede prestarse asistencia jurídica desde la formulación de objeciones hasta el recurso administrativo y la actuación en el procedimiento penal.
Si el propietario real y el titular registral no coinciden, se recomienda solicitar la asistencia de un abogado especializado en derecho inmobiliario para determinar si existe un registro de titularidad a nombre de un tercero y definir la estrategia de respuesta.
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