CONTENIDO
- 1. Hipoteca/hipoteca de máximo | Conceptos y diferencias
- - Concepto de hipoteca
- - Concepto de hipoteca de máximo
- - Objeto
- - Características
- - Diferencias
- 2. Hipoteca/hipoteca de máximo | Constitución y efectos de la hipoteca
- - Requisitos para constituir una hipoteca
- - Efectos de la hipoteca
- - Disposición y extinción
- 3. Hipoteca/hipoteca de máximo | Medidas frente a la vulneración de la hipoteca
- - Acción real de protección
- - Derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios
- - Derecho a exigir la reposición de la garantía
- - Derecho a exigir el pago inmediato
- 4. Hipoteca/hipoteca de máximo | Cómo solicitar la inscripción de una hipoteca de máximo
- - Inscripción de constitución de una hipoteca de máximo
- - Inscripción modificativa de una hipoteca de máximo
- - Inscripción de cancelación de una hipoteca de máximo
- 5. Hipoteca/hipoteca de máximo | Cómo prepararse
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en Derecho inmobiliario
1. Hipoteca/hipoteca de máximo | Conceptos y diferencias
La hipoteca y la hipoteca de máximo son conceptos que suelen confundirse en el sistema de garantías inmobiliarias.
Ambas son derechos de garantía que permiten al acreedor promover una subasta judicial y cobrar con preferencia en caso de incumplimiento del deudor.
Sin embargo, existen diferencias importantes en cuanto a la naturaleza y los efectos de los créditos garantizados.
Concepto de hipoteca
La hipoteca es el derecho a cobrar con preferencia con cargo a un inmueble ofrecido por el deudor o un tercero como garantía de una deuda, sin que se transfiera su posesión (artículo 356 de la Ley Civil de la República de Corea).
Se constituye para garantizar un crédito determinado y se extingue junto con este cuando desaparece el crédito.
Concepto de hipoteca de máximo
La hipoteca de máximo es una hipoteca constituida para garantizar una pluralidad indeterminada de créditos futuros que puedan surgir de una relación continuada de operaciones (artículo 357 de la Ley Civil de la República de Corea).
Se caracteriza por garantizar, dentro de un límite determinado, los créditos que puedan surgir de la relación entre las partes, en lugar de un crédito específico.
Objeto
La hipoteca y la hipoteca de máximo pueden constituirse sobre los siguientes derechos (artículo 371 de la Ley Civil de la República de Corea).
∙ Derecho de superficie
∙ Derecho de arrendamiento jeonse
Características
La hipoteca surte efectos una vez inscrita.
∙ Principio de determinación del rango (artículos 333 y 370 de la Ley Civil)
Cuando existen varias hipotecas sobre un mismo inmueble, su prioridad se determina conforme al orden en que fueron inscritas.
∙ Derecho a solicitar la subasta (artículo 363, apartado 1, de la Ley Civil)
El acreedor hipotecario puede solicitar la subasta del bien hipotecado si el deudor no cumple con el pago.
Diferencias
Concepto | Hipoteca | Hipoteca de máximo |
Crédito garantizado | Importe actual y determinado | Créditos futuros indeterminados cuyo importe puede aumentar, disminuir o variar |
Accesoriedad | Se extingue cuando se extingue el crédito actual | Se mantiene aunque se extinga un crédito garantizado antes de que se determine el saldo garantizado en la fecha de cierre |
Efectos del pago | El crédito se extingue con el pago | Aunque se efectúe un pago, el crédito no se extingue si aún no ha llegado la fecha de cierre |
Importe inscrito | Importe del crédito garantizado | Importe máximo garantizado (aunque el crédito supere el importe máximo, no existe derecho de cobro preferente por encima de dicho límite) |
2. Hipoteca/hipoteca de máximo | Constitución y efectos de la hipoteca
La hipoteca es un mecanismo de garantía sólido que grava un inmueble y permite al acreedor cobrar con preferencia respecto del deudor.
Para ejercerla válidamente deben cumplirse determinados requisitos, y sus efectos pueden extenderse a los frutos, los bienes sustitutivos y los elementos accesorios del bien dado en garantía.
Requisitos para constituir una hipoteca
Dado que la hipoteca es un derecho real, no se constituye mediante un simple contrato, sino que requiere necesariamente la correspondiente inscripción registral (véase el artículo 186 de la Ley Civil de la República de Corea).
Para que la hipoteca quede válidamente constituida deben cumplirse los siguientes requisitos.
- Acreedor hipotecario: debe ser el acreedor del crédito garantizado
② Objeto de la hipoteca
Solo pueden ser objeto de hipoteca los derechos susceptibles de inscripción
(inmuebles, derechos de superficie, derechos de arrendamiento jeonse, derechos mineros, derechos de pesca, automóviles, etc.)
③ Crédito garantizado
Por lo general, se trata de créditos dinerarios derivados de contratos de préstamo, aunque también pueden incluirse créditos futuros
Efectos de la hipoteca
La hipoteca confiere un sólido derecho de preferencia sobre el bien dado en garantía.
Sus efectos no solo alcanzan al propio bien, sino también a los rendimientos vinculados, las indemnizaciones por daños, los bienes sustitutivos y otros elementos, e incluyen los siguientes derechos.
- Se extienden a las pertenencias y elementos incorporados, los frutos posteriores al embargo y las indemnizaciones por expropiación, entre otros (artículos 358 a 370 de la Ley Civil de la República de Corea)
② Efectos sobre el crédito garantizado
Puede garantizar el principal, los intereses, las cláusulas penales, la indemnización por daños y los gastos de ejecución, entre otros conceptos
No obstante, solo los intereses de demora correspondientes a 1 año gozan de cobro preferente (artículo 360 de la Ley Civil)
③ Derecho de cobro preferente
El acreedor hipotecario puede cobrar mediante subasta judicial con preferencia respecto de otros acreedores (artículo 363, apartado 1, de la Ley Civil)
Por la parte que no haya podido cobrar mediante la hipoteca, puede reclamar sobre otros bienes como acreedor ordinario (artículos 340 y 370 de la Ley Civil)
Disposición y extinción
Dado que la hipoteca es un derecho real destinado a garantizar un crédito específico, su libre disposición está sujeta a determinadas limitaciones y sigue la suerte del crédito.
Limitaciones a la disposición de la hipoteca
La hipoteca no puede cederse ni darse en garantía separadamente del crédito que garantiza.
Por ello, para transmitir la hipoteca a otra persona debe transferirse junto con el crédito garantizado. En ese caso, se aplican las normas sobre cesión de créditos y también se requiere un acuerdo con efectos reales y la correspondiente inscripción.
Extinción de la hipoteca
La hipoteca se extingue cuando se extingue el crédito garantizado.
No obstante, quien haya constituido una hipoteca sobre un derecho de superficie o un derecho de arrendamiento jeonse no puede extinguir dicho derecho sin el consentimiento del acreedor hipotecario.
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3. Hipoteca/hipoteca de máximo | Medidas frente a la vulneración de la hipoteca
Aunque la hipoteca es un derecho de garantía sólido, puede verse expuesta a injerencias externas.
En tal caso, el acreedor hipotecario puede proteger su derecho ejerciendo distintas acciones previstas en la Ley Civil de la República de Corea.
Acción real de protección
Cuando el ejercicio del derecho del acreedor hipotecario se vea efectivamente obstaculizado o exista riesgo de vulneración, podrá formular las siguientes pretensiones (artículos 370 y 214 de la Ley Civil de la República de Corea).
- Prevención de la vulneración
- Garantía de la indemnización por daños y perjuicios
Derecho a reclamar una indemnización por daños y perjuicios
Si la vulneración de la hipoteca constituye un hecho ilícito doloso o negligente, puede reclamarse una indemnización por daños y perjuicios (artículo 750 de la Ley Civil de la República de Corea).
▷ Obstaculización de la posesión, entre otros
El acreedor hipotecario que sufra alguna de estas vulneraciones puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios derivada de un hecho ilícito conforme a la Ley Civil.
Derecho a exigir la reposición de la garantía
Cuando el valor del bien dado en garantía haya disminuido considerablemente por una causa imputable al constituyente de la hipoteca, el acreedor hipotecario puede exigir que se restablezca dicho valor (artículo 362 de la Ley Civil de la República de Corea).
Derecho a exigir el pago inmediato
Cuando el deudor daña o destruye deliberadamente la garantía, el acreedor hipotecario puede exigir el pago inmediato incluso antes del vencimiento.
Esto se debe a que, cuando el deudor daña, reduce o destruye la garantía, no puede invocar el beneficio del plazo (artículo 388, punto 1, de la Ley Civil de la República de Corea).
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4. Hipoteca/hipoteca de máximo | Cómo solicitar la inscripción de una hipoteca de máximo
La hipoteca de máximo es un mecanismo destinado a garantizar créditos indeterminados derivados de una relación continuada de operaciones.
Además del procedimiento de inscripción inicial, cualquier modificación posterior del acreedor o del importe máximo garantizado, así como la extinción del derecho, requiere el correspondiente procedimiento registral.
Inscripción de constitución de una hipoteca de máximo
La inscripción de constitución de una hipoteca de máximo es el procedimiento por el que se fija un importe máximo garantizado y se inscribe el derecho en el Registro para garantizar una pluralidad indeterminada de créditos futuros.
: asegurar el cobro preferente del acreedor en operaciones dinerarias reiteradas
- Obligación de fijar el importe máximo garantizado
- Momento de determinación del crédito
: al llegar la fecha de cierre o cuando se notifique al deudor
Solicitantes
En la inscripción de constitución de una hipoteca de máximo intervienen ambas partes del siguiente modo.
: acreedor titular de la hipoteca de máximo
- Obligado registral
: constituyente de la hipoteca de máximo (propietario del inmueble, entre otros)
Procedimiento para solicitar la inscripción de constitución
La constitución de la hipoteca de máximo puede solicitarse de forma presencial o electrónica conforme al siguiente procedimiento.
② Adjuntar el timbre de derechos registrales
(el timbre registral del Tribunal Supremo de la República de Corea puede adquirirse en el Registro o en un banco próximo y debe adherirse a la solicitud)
③ Presentar la solicitud
(debe llevarse un documento de identidad y presentarse la solicitud en la sección administrativa del Registro competente)
④ Recibir la notificación de los datos acreditativos de la inscripción o la notificación de finalización
⑤ Comprobar el certificado registral
(debe obtenerse el certificado para comprobar que el contenido solicitado se haya inscrito correctamente)
Documentos que deben presentarse
∙ Aviso de pago del impuesto de registro y licencia (incluido el impuesto local de educación)
∙ Justificante del pago del impuesto de registro y licencia
∙ Contrato de constitución de la hipoteca de máximo
∙ Poder de representación (cuando proceda)
∙ Datos acreditativos de la inscripción o su correspondiente notificación
Inscripción modificativa de una hipoteca de máximo
La inscripción modificativa de una hipoteca de máximo es el procedimiento que se solicita ante el Registro para reflejar los cambios cuando surge una discrepancia entre el contenido inscrito y la relación jurídica real.
Causas principales
La inscripción modificativa de una hipoteca de máximo se solicita por las siguientes causas.
: cuando se celebra un contrato para aumentarlo o reducirlo
∙ Modificación del objeto
: por ejemplo, el paso de una cuota en copropiedad a la propiedad exclusiva
∙ Cambio de deudor
: cuando se produce una asunción de deuda liberatoria o cumulativa
(también es posible después de que se determine el crédito)
Solicitantes
El titular del derecho objeto de inscripción y el obligado registral varían según la causa de la modificación.
Titular del derecho objeto de inscripción: acreedor titular de la hipoteca de máximo
Obligado registral: constituyente
∙ Reducción del importe máximo garantizado / reducción de la cuota objeto de la hipoteca
Titular del derecho objeto de inscripción: constituyente
Obligado registral: acreedor titular de la hipoteca de máximo
∙ Cambio de deudor
Titular del derecho objeto de inscripción: acreedor titular de la hipoteca de máximo
Obligado registral: constituyente
Forma de solicitud
Puede solicitarse tanto de forma presencial como electrónica conforme al siguiente procedimiento.
② Adjuntar el timbre de derechos registrales
(el timbre registral del Tribunal Supremo de la República de Corea puede adquirirse en el Registro o en un banco próximo y debe adherirse a la solicitud)
③ Presentar la solicitud
(debe llevarse un documento de identidad y presentarse la solicitud en la sección administrativa del Registro competente)
④ Recibir la notificación de los datos acreditativos de la inscripción o la notificación de finalización
⑤ Comprobar el certificado registral
(debe obtenerse el certificado para comprobar que el contenido solicitado se haya inscrito correctamente)
Documentos que deben presentarse
∙ Aviso de pago del impuesto de registro y licencia (incluido el impuesto local de educación)
∙ Justificante del pago del impuesto de registro y licencia
∙ Adquisición de bonos nacionales de vivienda
∙ Adquisición del timbre registral del Tribunal Supremo de la República de Corea
∙ Contrato de modificación de la hipoteca de máximo
∙ Poder de representación (cuando proceda)
∙ Datos acreditativos de la inscripción o su correspondiente notificación
Inscripción de cancelación de una hipoteca de máximo
La inscripción de cancelación de una hipoteca de máximo es el procedimiento registral solicitado para eliminarla del Registro cuando haya dejado de existir en la relación jurídica material por el pago de la deuda, la extinción del derecho u otra causa.
Causas de la inscripción de cancelación
La hipoteca de máximo se extingue por las siguientes causas. Cuando concurra una causa de extinción, debe eliminarse el derecho del Registro mediante la correspondiente inscripción de cancelación.
∙ Extinción del derecho objeto de la hipoteca, como un derecho de superficie o de arrendamiento jeonse (artículo 288 de la Ley Civil)
∙ Venta del inmueble objeto de la hipoteca mediante subasta judicial (artículo 91, apartado 2, de la Ley de Ejecución Civil)
∙ Confusión de derechos (artículo 191, apartado 1, de la Ley Civil)
∙ Acuerdo de resolución entre las partes o concurrencia de una causa de extinción pactada (artículo 543 de la Ley Civil y artículo 54 de la Ley de Registro de Bienes Inmuebles)
∙ Renuncia parcial a una hipoteca conjunta
Solicitantes
Como regla general, la inscripción de cancelación que refleja la extinción de la relación jurídica registral debe solicitarse conjuntamente por las partes, que intervienen del siguiente modo.
Titular del derecho objeto de inscripción | Constituyente de la hipoteca de máximo (propietario) |
Obligado registral | Acreedor titular de la hipoteca de máximo |
Documentos que deben presentarse
Para solicitar la inscripción de cancelación se requieren los siguientes documentos.
∙ Aviso de pago del impuesto de registro y licencia
∙ Justificante del pago del impuesto de registro y licencia
∙ Timbre registral del Tribunal Supremo de la República de Corea
∙ Poder de representación (cuando proceda)
∙ Documento de resolución o de renuncia
∙ Datos acreditativos de la inscripción o su correspondiente notificación
Procedimiento de solicitud
La inscripción de cancelación de una hipoteca de máximo se solicita conforme al siguiente procedimiento.
② Adjuntar el timbre de derechos registrales
(el timbre registral del Tribunal Supremo de la República de Corea puede adquirirse en el Registro o en un banco próximo y debe adherirse a la solicitud)
③ Presentar la solicitud
(debe llevarse un documento de identidad y presentarse la solicitud en la sección administrativa del Registro competente)
④ Recibir la notificación de los datos acreditativos de la inscripción o la notificación de finalización
⑤ Comprobar el certificado registral
(debe obtenerse el certificado para comprobar que el contenido solicitado se haya inscrito correctamente)
5. Hipoteca/hipoteca de máximo | Cómo prepararse
Para constituir una hipoteca o una hipoteca de máximo debe practicarse su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello, es necesario definir claramente la relación entre el crédito y la deuda y preparar los documentos pertinentes.
Concepto | Preparación y explicación |
Acuerdo sobre el crédito y la deuda | Definir claramente y documentar el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo de pago, entre otros aspectos (reconocimiento de deuda o contrato de préstamo) |
Comprobación del bien dado en garantía | Consultar el certificado registral → comprobar si existen otros derechos sobre el inmueble, como una hipoteca de rango preferente |
Redacción del contrato de constitución | Redactar un contrato de constitución de hipoteca o de hipoteca de máximo (debe estar firmado conjuntamente por el acreedor y el deudor) |
Preparación del certificado de sello personal y otros documentos | Preparar los documentos necesarios para la inscripción, como el certificado de sello personal y el certificado del registro de residentes del deudor y el título acreditativo del derecho inscrito |
Presentación de la solicitud de inscripción | Presentar ante el Registro la solicitud de inscripción de constitución de la hipoteca → normalmente se tramita a nombre del acreedor o de un agente judicial de registro coreano |
Sistema de asistencia de abogados especializados en Derecho inmobiliario
Este bufete cuenta con varios abogados especializados, entre ellos abogados especializados en Derecho inmobiliario inscritos como tales en la Asociación de Abogados de Corea, así como abogados especializados cuya experiencia profesional media es de al menos 10 años.
En relación con las hipotecas y las hipotecas de máximo, puede prestarse asistencia jurídica y procedimental durante todo el proceso, desde antes de su constitución hasta su extinción y cancelación registral.
Para evitar errores en las relaciones jurídicas o en el procedimiento registral, se recomienda contar con la asistencia de un abogado especializado en Derecho inmobiliario a fin de proteger adecuadamente los derechos.
Vea también los
contenidos en vídeo relacionados con este caso.
¿Cómo evitar ser víctima de un fraude inmobiliario? (feat. fraude de jeonse)
