CONTENIDO
- 1. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Aspectos generales de la ley
- - Necesidad del asesoramiento
- - Resumen de los principales términos
- 2. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Plan de ordenación por unidades de distrito
- - Designación discrecional
- - Designación obligatoria
- - Aspectos del asesoramiento
- 3. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Categorías zonales, distritos y áreas especiales de uso
- - Categorías zonales de uso
- - Distritos de uso específico
- - Áreas especiales de uso
- - Aspectos del asesoramiento
- 4. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Autorización de actividades de desarrollo
- - Tipos de actividades de desarrollo
- - Actividades de escasa entidad exentas de autorización
- - Resumen del procedimiento de autorización
- - Inspección de finalización y garantía de cumplimiento
- - Zonas con restricciones a las autorizaciones de actividades de desarrollo
- - Aspectos del asesoramiento
- 5. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Lista de comprobación
- - Sistema de asistencia de abogados especializados en construcción
1. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Aspectos generales de la ley
El asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial es una fase esencial para determinar con precisión las posibilidades de desarrollo del emplazamiento previsto y sus limitaciones legales, con el fin de facilitar una ejecución eficiente del proyecto.
La «Ley de Planificación y Utilización del Territorio Nacional» de la República de Corea regula la elaboración, por el Estado y las entidades locales, de planes sobre la utilización, el desarrollo y la conservación del suelo, con el propósito de promover un desarrollo territorial equilibrado y el bienestar público.
Necesidad del asesoramiento
Los empresarios, promotores inmobiliarios, empresas constructoras y profesionales relacionados que proyecten el desarrollo de terrenos o la ejecución de proyectos deben comprender con precisión la compleja Ley de Planificación Territorial y los diversos procedimientos de autorización.
El asesoramiento sobre esta ley les permite conocer claramente las limitaciones legales aplicables al emplazamiento del proyecto.
También resulta necesario para reducir los riesgos y las restricciones administrativas que puedan surgir durante la fase de planificación, facilitando así una ejecución ordenada y eficiente del proyecto.
De este modo, permite evaluar mejor la viabilidad del proyecto y evitar gastos innecesarios de tiempo y recursos.
Resumen de los principales términos
Término | Definición |
Plan urbanístico supramunicipal | Plan que establece la orientación del desarrollo a largo plazo de un ámbito de planificación supramunicipal y se aplica cuando es necesario planificar conjuntamente dos o más ciudades o condados. |
Plan urbano o de condado | Plan sobre la estructura espacial y la orientación del desarrollo elaborado para una ciudad o un condado, compuesto por un plan básico y un plan de gestión. |
Plan básico urbano o de condado | Plan integral que establece la estructura espacial y la orientación del desarrollo a largo plazo del territorio correspondiente y sirve de directriz para el plan de gestión urbana o de condado. |
Plan de gestión urbana o de condado | Plan concreto de desarrollo, renovación y conservación que comprende, entre otros aspectos, la designación de categorías zonales y distritos de uso, las infraestructuras y los planes de desarrollo urbano y renovación. |
Plan de ordenación por unidades de distrito | Plan detallado destinado a racionalizar el uso del suelo, mejorar sus funciones y optimizar el paisaje y el medio ambiente en una parte de la ciudad. |
Categoría zonal de uso | Clasificación territorial establecida para promover el aprovechamiento económico y el bienestar público mediante la regulación del uso del suelo y de las actividades de edificación. |
Distrito de uso específico | Área detallada destinada a mejorar el paisaje, la seguridad o las funciones mediante la intensificación o flexibilización de las restricciones aplicables a una categoría zonal de uso. |
Área especial de uso | Área destinada, mediante la intensificación o flexibilización de las restricciones propias de las categorías zonales y los distritos de uso, a ordenar la utilización del suelo, impedir la expansión urbana descontrolada y cumplir otros fines. |
Infraestructuras | Conjunto de instalaciones públicas necesarias para mantener las funciones urbanas, como carreteras, parques, escuelas y redes de abastecimiento de agua y alcantarillado. |
Instalaciones de planificación urbana o de condado | Infraestructuras determinadas mediante un plan de gestión urbana o de condado que pueden ser objeto de proyectos de planificación urbanística. |
Plan nacional | Plan básico de utilización y desarrollo del territorio nacional elaborado por el Gobierno central, que prevalece sobre los planes supramunicipales y los planes urbanos o de condado. |
2. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Plan de ordenación por unidades de distrito
El asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial comprende el importante examen de si debe establecerse un plan de ordenación por unidades de distrito para el desarrollo o la gestión sistemáticos y racionales de una zona determinada.
El plan de ordenación por unidades de distrito es un plan detallado, establecido como parte del plan de gestión urbana o de condado, que tiene por objeto mejorar de forma integral el paisaje, el medio ambiente y las funciones de un área urbana determinada, así como optimizar la utilización del suelo.
Debe examinarse si la zona reúne los requisitos para ser designada como zona sujeta a un plan de ordenación por unidades de distrito o si está comprendida entre las zonas cuya designación es obligatoria. Este examen constituye un criterio fundamental para evaluar la viabilidad del proyecto y las posibilidades de desarrollo.
Designación discrecional
Las entidades locales o el Ministerio de Tierra, Infraestructuras y Transporte de la República de Corea pueden efectuar la designación respecto de zonas que presenten distintas necesidades de desarrollo o gestión, como las siguientes.
∙ Zonas liberadas de su condición de áreas con restricciones al desarrollo o áreas de ajuste de la urbanización, entre otras
∙ Áreas próximas a estaciones y otras zonas que requieran un uso mixto del suelo
∙ Terrenos sin utilizar o solares anteriormente ocupados por grandes instalaciones trasladadas
∙ Otras zonas que requieran mejoras funcionales o paisajísticas
Designación obligatoria
Las zonas que se indican a continuación deben ser designadas como zonas sujetas a un plan de ordenación por unidades de distrito.
(Pueden existir algunas excepciones).
∙ Zonas de al menos 300.000 m² liberadas de su condición de área de ajuste de la urbanización o de parque
∙ Zonas de al menos 300.000 m² cuya clasificación cambie de zona verde a zona residencial, comercial o industrial, entre otras
Aspectos del asesoramiento
▷ Determinación de los criterios aplicables al elaborar el plan, el margen de libertad del diseño, los incentivos y el alcance del desarrollo
▷ Análisis de la posible superposición con otros proyectos de planificación urbanística y de su relación con la legislación pertinente, incluida la relativa al desarrollo y la renovación
▷ Información sobre el procedimiento para formular el plan de ordenación por unidades de distrito necesario para ejecutar el proyecto y sobre su duración estimada
3. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Categorías zonales, distritos y áreas especiales de uso
El asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial toma como punto de partida esencial la comprobación de las designaciones aplicables al emplazamiento en cuanto a «categorías zonales, distritos y áreas especiales de uso», así como de las restricciones de actividades derivadas de ellas.
Estas designaciones son elementos fundamentales para determinar las posibilidades de utilización del suelo y el alcance del desarrollo permitido, por lo que influyen directamente en la orientación de los futuros planes y en la estrategia de obtención de autorizaciones.
Categorías zonales de uso
Las categorías zonales de uso se designan mediante el plan de gestión urbana o de condado y delimitan las orientaciones básicas de utilización del suelo.
Se dividen en cuatro grandes categorías: zonas urbanas, zonas de gestión, zonas agrícolas y forestales, y zonas de conservación del entorno natural. A su vez, las zonas urbanas se subdividen en zonas residenciales, comerciales, industriales y verdes.
Categoría principal | Subcategoría | Contenido |
Zona urbana | Zona residencial | Bienestar residencial y protección del entorno habitacional |
Zona comercial | Fomento de las actividades comerciales y profesionales | |
Zona industrial | Apoyo eficiente a las actividades industriales | |
Zona verde | Protección del medio ambiente y prevención de la expansión descontrolada | |
Zona de gestión | Zona de gestión para la conservación | Necesidad de conservar el entorno natural |
Zona de gestión para la producción | Apoyo a la agricultura, la silvicultura y la pesca | |
Zona de gestión planificada | Gestión planificada de áreas susceptibles de urbanización | |
Zona agrícola y forestal | Zona agrícola y forestal | - |
Zona de conservación del entorno natural | Zona de conservación del entorno natural | - |
※ En las zonas sin categoría zonal de uso designada se aplican las restricciones correspondientes a las «zonas de conservación del entorno natural»
※ Si no se han subdividido las zonas urbanas o de gestión, se aplican, respectivamente, los criterios de las «zonas verdes de conservación» y de las «zonas de gestión para la conservación»
Distritos de uso específico
Los distritos de uso específico son áreas en las que se establecen restricciones adicionales a las actividades o normas de orientación para alcanzar determinados objetivos dentro de una categoría zonal de uso.
Clasificación | Contenido |
Distrito paisajístico | Conservación y configuración del paisaje |
Distrito de control de altura | Limitación de la altura de los edificios |
Distrito de prevención de incendios | Prevención de incendios |
Distrito de prevención de desastres | Prevención de desastres |
Distrito de protección | Protección del patrimonio nacional y de instalaciones importantes, entre otros elementos |
Distrito de asentamientos | Ordenación de asentamientos en zonas no urbanas |
Distrito de fomento del desarrollo | Desarrollo concentrado de funciones específicas |
Distrito de restricción de usos específicos | Restricción del emplazamiento de instalaciones nocivas |
Distrito de uso mixto | Fomento del uso mixto del suelo |
※ Las ordenanzas pueden establecer limitaciones específicas para cada distrito respecto del coeficiente de ocupación, la edificabilidad, la altura, los colores y el ajardinamiento, entre otros aspectos
※ En los distritos de control de altura o de prevención de desastres, entre otros, no se permite construir si se exceden los límites establecidos en el plan
Áreas especiales de uso
Las áreas especiales de uso son unidades espaciales designadas para gestionar eficientemente la ciudad y alcanzar fines específicos. En ellas pueden aplicarse restricciones más estrictas que las previstas con carácter general para las categorías zonales y los distritos de uso.
Clasificación | Contenido |
Área con restricciones al desarrollo | Prevención de la expansión urbana y conservación del medio ambiente |
Área de parque natural urbano | Disponibilidad de espacios de ocio y descanso |
Área de ajuste de la urbanización | Aplazamiento de la urbanización y desarrollo por fases |
Área de protección de recursos pesqueros | Protección de los caladeros y los recursos pesqueros |
Área de innovación urbana | Reestructuración creativa del espacio |
Área de usos mixtos | Renovación de zonas deterioradas y uso mixto del suelo |
Área tridimensional y de usos mixtos para instalaciones de planificación urbana o de condado | Utilización tridimensional de las infraestructuras |
Distrito de restricción de usos específicos | Restricción del emplazamiento de instalaciones nocivas |
Distrito de uso mixto | Fomento del uso mixto del suelo |
Aspectos del asesoramiento
▷ Determinación de si las actividades de desarrollo están permitidas y recopilación de las restricciones aplicables
▷ Análisis de la normativa aplicable y del potencial de desarrollo cuando no exista una designación de uso detallada
▷ Examen de la necesidad de modificar el plan de ordenación por unidades de distrito o el plan de gestión urbana o de condado
4. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Autorización de actividades de desarrollo
El asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial comprende la determinación de si la actuación proyectada en el emplazamiento está sujeta a una autorización de actividades de desarrollo, así como el examen de los procedimientos y requisitos correspondientes.
Este examen es esencial para conocer, antes de ejecutar el proyecto, la posibilidad de obtener las autorizaciones, los plazos y los riesgos administrativos. Dado que las actuaciones abarcan desde la instalación de pequeñas estructuras hasta el desarrollo de terrenos de gran extensión, deben determinarse con precisión su tipo, escala y ubicación, así como la interpretación de la normativa.
Tipos de actividades de desarrollo
Conforme al artículo 56 de la Ley de Planificación Territorial, las siguientes actuaciones requieren la autorización de actividades de desarrollo del responsable de la entidad local competente.
Clasificación | Contenido de la actuación |
Construcción de edificios | Construcción, ampliación o reconstrucción de edificios, entre otras actuaciones, conforme al artículo 2 de la «Ley de Edificación» de la República de Corea |
Instalación de estructuras | Instalación de estructuras artificiales que no tengan la consideración de edificios |
Alteración de las características del terreno | Desmonte, terraplenado, nivelación, pavimentación o relleno, entre otras actuaciones (excepto cuando tengan fines de cultivo) |
Extracción de tierra y piedra | Extracción de tierra, grava o roca, entre otros materiales (excepto cuando tenga por objeto alterar las características del terreno) |
División de terrenos | Divisiones no autorizadas conforme a la legislación aplicable, por debajo de la superficie mínima permitida o con una anchura no superior a 5 m, entre otros supuestos |
Acopio de objetos | Acumulación de objetos durante al menos 1 mes en terrenos situados fuera de las zonas determinadas |
※ Las actuaciones realizadas en virtud de proyectos de planificación urbana o de condado no están sujetas a la autorización de actividades de desarrollo
Actividades de escasa entidad exentas de autorización
Las siguientes actividades de desarrollo de escasa entidad pueden realizarse sin autorización, aunque las medidas de emergencia deben notificarse en el plazo de 1 mes.
Clasificación | Contenido de la excepción |
Edificios | Edificios pequeños no sujetos a autorización ni notificación y determinados edificios provisionales |
Estructuras | Estructuras de pequeña escala situadas por debajo de los límites establecidos |
Alteración de las características del terreno | Desmontes, terraplenados y otras actuaciones cuya altura o profundidad no supere 50 cm |
Extracción de tierra y piedra | Extracción de pequeña escala |
División de terrenos | Divisiones para la incorporación a instalaciones públicas o autorizadas para la apertura de caminos privados, entre otros supuestos |
Acopio de objetos | Acopio de objetos dentro de los límites de superficie y peso establecidos (en zonas verdes, zonas de gestión y otras) |
※ Las ordenanzas de cada región pueden imponer criterios concretos más estrictos
Resumen del procedimiento de autorización
Presentación de un plan que incluya la dotación de infraestructuras, la prevención de riesgos, el paisaje y el ajardinamiento
② Resolución sobre la autorización
Como regla general, debe tramitarse en un plazo de 15 días (sin contar los periodos de deliberación y consulta)
③ Posibilidad de autorización condicionada
Pueden imponerse condiciones, como la instalación de infraestructuras
④ Las modificaciones de escasa entidad no requieren una nueva autorización
La reducción de hasta el 5 % de la superficie construida total y la corrección de errores, entre otros cambios, están exentas de una nueva autorización
Inspección de finalización y garantía de cumplimiento
Una vez concluidas las actividades de desarrollo consistentes en la instalación de estructuras, la alteración de las características del terreno o la extracción de tierra y piedra, debe superarse una inspección de finalización. Además, puede exigirse el depósito de una garantía de cumplimiento.
La garantía de cumplimiento asegura la ejecución de obligaciones como la instalación de infraestructuras, la prevención de la contaminación ambiental y el ajardinamiento. Los proyectos del Estado y de las entidades locales están exentos.
Zonas con restricciones a las autorizaciones de actividades de desarrollo
En las siguientes zonas, las autorizaciones de actividades de desarrollo pueden restringirse durante un máximo de 3 años por necesidades de planificación urbanística. En determinadas zonas, este periodo puede prorrogarse otros 2 años.
Zonas en las que pueden imponerse restricciones
∙ Zonas en las que exista riesgo de deterioro del paisaje o del medio ambiente
∙ Zonas con una elevada probabilidad de modificación mientras se elabora un plan urbano o de condado
∙ Zonas sujetas a un plan de ordenación por unidades de distrito y zonas de contribución a las infraestructuras
Aspectos del asesoramiento
▷ Examen de las actuaciones que pueden realizarse sin autorización y de los límites establecidos por las ordenanzas
▷ Evaluación previa de las condiciones relativas a la instalación de infraestructuras y de la obligación de aportar una garantía de cumplimiento
▷ Comprobación de si el emplazamiento se encuentra en una zona con restricciones a las autorizaciones y del estado de elaboración de los planes urbanísticos
5. Asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial | Lista de comprobación
El asesoramiento sobre la Ley de Planificación Territorial es un proceso destinado a examinar jurídicamente las posibilidades de desarrollo del emplazamiento y detectar de antemano los riesgos relacionados con las autorizaciones.
Organizar los principales aspectos que deben examinarse mediante la siguiente lista de comprobación antes de elaborar el plan permite reducir las restricciones imprevistas y las demoras procedimentales, y facilita una ejecución eficiente del proyecto.
Clasificación | Principales aspectos que deben examinarse |
1. Comprobación de la situación básica | Comprobación de los datos básicos del terreno, como el número de parcela, la categoría catastral, la superficie y el propietario |
Examen del certificado de confirmación del plan de utilización del suelo, incluida la comprobación de las categorías zonales, los distritos y las áreas especiales de uso | |
Comprobación de si el terreno está comprendido en zonas especiales, como zonas sujetas a un plan de ordenación por unidades de distrito o áreas con restricciones al desarrollo | |
2. Análisis de las designaciones vigentes | Examen del plan básico urbano o de condado y comprobación de la estructura espacial y la orientación a largo plazo |
Comprobación del plan de gestión urbana o de condado y análisis de su contenido, incluidas las designaciones de uso, las infraestructuras y el desarrollo urbano | |
Comprobación de si existen instalaciones de planificación urbanística designadas y de si el emplazamiento incluye terrenos previstos para carreteras, parques u otras instalaciones | |
Comprobación de la coherencia con los planes de nivel superior y análisis de la conexión con los planes supramunicipales y nacionales | |
3. Necesidad de autorización de actividades de desarrollo | Determinación de si actuaciones como la construcción, la alteración del terreno, la extracción de tierra y piedra o el acopio de objetos constituyen actividades de desarrollo |
Examen de si están exentas de autorización por tratarse de actuaciones de escasa entidad o por resultar aplicable alguna excepción | |
Examen de la posibilidad de que se designe una zona con restricciones a las autorizaciones | |
Condiciones para instalar infraestructuras, incluida la necesidad de disponer de carreteras y redes de abastecimiento de agua y alcantarillado | |
Determinación de si existe la obligación de aportar una garantía de cumplimiento | |
4. Examen del plan de ordenación por unidades de distrito | Examen de si la zona está sujeta a designación discrecional u obligatoria |
Comprobación de la posibilidad de formular el plan, teniendo en cuenta el procedimiento de elaboración, el margen de libertad y los incentivos | |
Existencia de planes previos | |
Examen del alcance del desarrollo y de posibles superposiciones con otros planes, incluida la determinación de los límites del desarrollo | |
5. Planes adyacentes y superposición de regulaciones | Examen de la relación con proyectos adyacentes, la superposición de límites y la posible duplicidad de planes |
Delimitación de la aplicación de la Ley de Desarrollo Urbano de la República de Corea, la legislación sobre renovación y otras normas | |
Comprobación de autorizaciones complementarias, como la evaluación de impacto ambiental y el análisis del impacto sobre el tráfico | |
Comprobación de la posibilidad de conexión con carreteras, infraestructuras e instalaciones públicas adyacentes | |
6. Definición de la estrategia y orientación de ejecución | Determinación de si el plan de desarrollo se ajusta a la legislación vigente |
Previsión de las posibles modificaciones de las ordenanzas y del tiempo necesario para modificar los planes | |
Definición del procedimiento de autorización, la coordinación sobre infraestructuras y las medidas para reducir los riesgos del proyecto |
Sistema de asistencia de abogados especializados en construcción
Este despacho cuenta con varios abogados especializados en derecho de la construcción inscritos en el Colegio de Abogados de Corea, así como con abogados especializados cuya experiencia profesional media es de al menos 10 años.
Por ello, puede ofrecer asesoramiento práctico sobre cuestiones generales, incluidas las restricciones al desarrollo, la denegación de autorizaciones y permisos y las multas coercitivas por incumplimiento.
Si necesita asistencia para realizar una revisión jurídica desde las primeras fases del proyecto y prevenir riesgos, puede solicitar el apoyo de un abogado especializado en derecho de la construcción.
Ver más
Vea también los
contenidos en vídeo relacionados con este caso.
¿Cuál es la estrategia de respuesta para la indemnización por defectos de construcción?
