CONTENIDO
- 1. Financiación de proyectos (PF) | Definición
- - Diferencias respecto de la financiación empresarial ordinaria
- 2. Financiación de proyectos (PF) | Principales participantes
- - Empresa promotora y SPC (PFV)
- - Contratista y subcontratistas
- - Prestamista (entidad financiera)
- - Sociedad fiduciaria
- - Inversores y sociedades gestoras de fondos
- - Adquirentes de unidades inmobiliarias
- - Entidades garantes y otras partes interesadas
- 3. Financiación de proyectos (PF) | Estructura de las operaciones
- - Estructura básica
- - PFV
- - PF-ABCP
- - Vehículo de inversión indirecta (fondo)
- - Sociedad de inversión inmobiliaria (REIT)
- 4. Financiación de proyectos (PF) | Guía práctica
- - Análisis de la viabilidad económica y la rentabilidad del proyecto
- - Constitución de la sociedad instrumental (SPC) y definición de sus funciones
- - Claridad de la estructura contractual
- - Revisión de las garantías reales y del sistema de garantías
- - Gestión de la estructura financiera y los flujos de caja
- - Verificación del cumplimiento legal y normativo
- 5. Financiación de proyectos (PF) | Asistencia jurídica
1. Financiación de proyectos (PF) | Definición
La financiación de proyectos (PF) es una técnica financiera que permite obtener los fondos necesarios para un proyecto de gran envergadura tomando como base la rentabilidad y la viabilidad del propio proyecto, en lugar de la solvencia o los activos preexistentes de la empresa que lo promueve.
En términos sencillos, la cuestión de cuánto beneficio puede generar el proyecto constituye el criterio fundamental para obtener financiación.
Los futuros flujos de caja generados por el proyecto constituyen la fuente de reembolso de los fondos y, a diferencia de los préstamos empresariales ordinarios, en principio la financiación puede obtenerse sin garantías personales del promotor o de la empresa.
Diferencias respecto de la financiación empresarial ordinaria
La financiación empresarial ordinaria proporciona fondos basándose en la solvencia y la solidez financiera de la empresa en su conjunto, mientras que la financiación de proyectos se obtiene atendiendo a la rentabilidad y los futuros flujos de caja de un proyecto concreto.
En este caso, se constituye una sociedad instrumental independiente y la estructura financiera se configura principalmente en función de la viabilidad económica del propio proyecto.
En otras palabras, la financiación empresarial ordinaria se basa en la responsabilidad de la empresa en su conjunto, mientras que la financiación de proyectos se centra en los riesgos y beneficios específicos del proyecto.
¿Qué es una sociedad instrumental?
Por lo general, se constituye para separar los activos y los riesgos. A menudo adopta una forma societaria con responsabilidad limitada que permite reducir las interferencias externas y delimitar el alcance de la responsabilidad.
Una vez alcanzado el objetivo empresarial, normalmente se disuelve o es absorbida mediante una fusión por otra persona jurídica. También es frecuente que se utilice como una sociedad meramente instrumental centrada en su función más que en una actividad sustantiva.
2. Financiación de proyectos (PF) | Principales participantes
La financiación de proyectos no consiste en la obtención de fondos por una sola empresa, sino que presenta una estructura compleja en la que diversos participantes se reparten distintas funciones.
Cada participante tiene sus propios derechos y responsabilidades legales y contractuales. Comprender claramente sus relaciones resulta muy importante para la estabilidad del proyecto y la gestión de los riesgos jurídicos.
Empresa promotora y SPC (PFV)
Es el sujeto que lleva a cabo materialmente el proyecto de desarrollo y se encarga de planificar y supervisar su ejecución.
Por lo general, se constituye como una SPC (sociedad instrumental) o una PFV (sociedad de financiación de proyectos), que pasa a ser el sujeto jurídico responsable de ejecutar el proyecto.
Contratista y subcontratistas
Es un participante esencial que se encarga materialmente de construir el proyecto y asume la obligación de terminar la obra.
Cuando la construcción se ejecuta mediante subcontratistas, pueden surgir controversias por motivos como el impago del precio de la obra.
Prestamista (entidad financiera)
Es la parte que proporciona los fondos de PF. Durante la fase inicial del proyecto concede un préstamo puente y, en la fase principal de PF, aporta financiación a largo plazo.
Para recuperar los préstamos utiliza técnicas financieras como la obtención de derechos de garantía, la exigencia de garantías y la titulización mediante ABS o ABCP.
Sociedad fiduciaria
Se encarga del fideicomiso inmobiliario y actúa por cuenta del proyecto en la administración y disposición de sus activos y en el desembolso de los fondos.
El fideicomiso inmobiliario presenta la ventaja de aumentar la transparencia de los fondos y facilitar la protección de los acreedores.
Inversores y sociedades gestoras de fondos
Son proveedores de capital que participan en la estructura de PF mediante una modalidad de inversión indirecta.
Participan a través de fondos mediante préstamos o inversiones en el capital, mientras que la sociedad gestora de inversiones colectivas y la entidad fiduciaria se encargan de gestionar y administrar el fondo.
Adquirentes de unidades inmobiliarias
Son los consumidores finales que adquieren las unidades inmobiliarias una vez terminadas y contribuyen a que el proyecto genere ingresos mediante la celebración del contrato de compraventa y el pago del precio.
Pueden surgir controversias jurídicas por defectos o retrasos durante el proceso de venta.
Entidades garantes y otras partes interesadas
Las entidades garantes coreanas, como Korea Housing Guarantee, distribuyen los riesgos mediante garantías de venta de unidades inmobiliarias. Además, intervienen diversas partes interesadas, entre ellas los inversores del proyecto, los titulares de derechos de garantía y las empresas colaboradoras, por lo que resulta necesaria su coordinación jurídica.
3. Financiación de proyectos (PF) | Estructura de las operaciones
Los proyectos de desarrollo financiados mediante financiación de proyectos presentan una estructura compleja en la que intervienen numerosos contratos y partes interesadas.
Las principales estructuras de las operaciones son las siguientes.
Estructura básica
▶ Pacto entre accionistas
▶ Contratos de préstamo y de garantía
▶ Contrato fiduciario de garantía inmobiliaria y contrato de obra
PFV
La PFV, constituida como una persona jurídica instrumental (SPC), presenta una estructura en la que participan como accionistas el promotor, el contratista y los inversores, entre otros.
Goza de beneficios previstos por la Ley del Impuesto sobre Sociedades de la República de Corea, consistentes en reducciones de los impuestos sobre la adquisición y el registro de bienes inmuebles. Tampoco se le aplican las disposiciones sobre tributación agravada en el área metropolitana de la capital, lo que le proporciona ventajas fiscales.
PF-ABCP
Los créditos derivados de préstamos se transforman en valores respaldados por activos (ABS) o pagarés de empresa respaldados por activos (ABCP), lo que permite distribuir los riesgos financieros y que diversos inversores inviertan en proyectos de desarrollo a través del mercado de capitales.
Vehículo de inversión indirecta (fondo)
Es una modalidad de inversión indirecta a través de un fondo inmobiliario. La sociedad gestora de activos participa en el proyecto de desarrollo celebrando el contrato de préstamo en nombre de la entidad depositaria o adquiriendo los créditos derivados del préstamo.
Sociedad de inversión inmobiliaria (REIT)
Los REIT constituidos conforme a la Ley de Sociedades de Inversión Inmobiliaria de la República de Corea captan fondos mediante ofertas públicas de acciones, entre otros medios, y los invierten en proyectos de desarrollo inmobiliario.
Existen distintos tipos, como los CR REIT destinados a la reestructuración empresarial y los REIT especializados en proyectos de desarrollo.
4. Financiación de proyectos (PF) | Guía práctica
El resultado de una operación de financiación de proyectos (PF) depende en gran medida de que la estructura del proyecto se diseñe de forma sistemática y minuciosa.
A continuación se exponen los principales aspectos que deben considerarse al diseñar y revisar la estructura de un proyecto de PF.
Análisis de la viabilidad económica y la rentabilidad del proyecto
Resulta primordial prever con precisión los futuros flujos de caja que generará el proyecto.
Debe evaluarse la capacidad de reembolso mediante un análisis de rentabilidad y realizarse también un análisis de escenarios para afrontar riesgos imprevistos.
Constitución de la sociedad instrumental (SPC) y definición de sus funciones
Como sujeto jurídico del proyecto, la SPC separa los activos y pasivos y delimita los riesgos.
Al constituir una SPC, es necesario establecer normas claras sobre la estructura del capital, el derecho de control y gestión y la distribución de responsabilidades, entre otros aspectos.
Claridad de la estructura contractual
Las relaciones contractuales entre la empresa promotora, el contratista, las entidades financieras y la sociedad fiduciaria, entre otros participantes, deben diseñarse minuciosamente.
Es importante definir claramente los derechos y obligaciones derivados de cada contrato y establecer previamente medidas de respuesta para posibles controversias.
Revisión de las garantías reales y del sistema de garantías
La constitución de derechos de garantía y los contratos de garantía son esenciales para proteger los fondos de PF.
El alcance y el orden de prelación de las garantías, así como el alcance de la responsabilidad del garante, deben definirse claramente para reducir los riesgos financieros.
Gestión de la estructura financiera y los flujos de caja
Los flujos de caja, desde la captación del capital social hasta el reembolso de los préstamos, deben gestionarse sistemáticamente.
Deben establecerse de manera realista el plan de utilización de los fondos y el calendario de reembolso, así como prepararse medidas para obtener liquidez en situaciones de emergencia.
Verificación del cumplimiento legal y normativo
Debe comprobarse minuciosamente el cumplimiento de la legislación y la normativa financiera aplicables.
En particular, la estructura debe diseñarse de manera que permita utilizar las ventajas institucionales disponibles, como los beneficios fiscales especiales y las medidas de flexibilización de la normativa financiera.
5. Financiación de proyectos (PF) | Asistencia jurídica
En la financiación de proyectos intervienen numerosas partes interesadas y complejas estructuras contractuales, por lo que existen cuestiones jurídicas y factores de riesgo durante todo el proceso.
Por ello, es necesario realizar previamente una revisión jurídica sistemática y gestionar los riesgos. La asistencia de un abogado con experiencia puede constituir un elemento relevante para completar el proyecto.
Basándose en su experiencia en el asesoramiento sobre financiación de proyectos, esta firma analiza minuciosamente los riesgos jurídicos de cada fase y propone soluciones adecuadas.
Asimismo, presta apoyo en distintos ámbitos, como la negociación con entidades financieras e inversores y la celebración de contratos, para facilitar el desarrollo del proyecto.
Si necesita apoyo jurídico durante un proceso complejo de financiación de proyectos, puede solicitar la asistencia de un 🔗abogado especializado en finanzas.
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