Procedimiento de ejecución forzosa sobre inmuebles

¿En qué paso se encuentra?

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1. 1Solicitud de subasta forzosa
2. 2Decisión de inicio de la subasta e inscripción del embargo
3. 3Fijación y anuncio del plazo para las peticiones de reparto
4. 4Investigación del estado del inmueble y tasación
5. 5Elaboración de la ficha descriptiva y anuncio de la fecha de venta
6. 6Fecha de venta (pujas)
7. 7Decisión de autorización de la venta
8. 8Pago del precio y transmisión de la propiedad
9. 9Fecha de reparto y reparto

• Paso básico
• Acción adicional / opción
• Rechazo / oposición
• Fin del procedimiento

Duración

El tiempo desde la solicitud hasta el reparto varía según el caso, así que consulte el estado del procedimiento con el tribunal de ejecución

Coste

Tasa de timbre (tasa judicial), tasa de notificación, depósito anticipado de subasta (importe fijado por el tribunal), impuesto de registro y licencia

Guía del procedimiento

Léalo en orden, de principio a fin. El texto en rojo indica plazos fijados por la ley.

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   Antes de presentar la solicitud, debe analizar los derechos comprobando en el certificado de inscripción registral las hipotecas y los derechos de jeonse que cobrarán antes que usted, así como las fianzas de los inquilinos. El reparto se hace por orden de rango, así que, si hay muchos créditos preferentes de este tipo, puede que no quede casi nada para usted aunque se subaste el inmueble.

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   Adjunte el título ejecutivo con la fórmula ejecutoria (una sentencia u otro documento que sirve de base para la ejecución forzosa), los certificados de notificación y de firmeza y el certificado de inscripción registral del inmueble, y solicite una subasta forzosa ante el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble. En ese momento paga por adelantado el depósito anticipado de subasta (los costes de la subasta, como los honorarios de tasación, los costes de la investigación del estado del inmueble y los gastos de anuncios en prensa). El depósito anticipado se devuelve en primer lugar cuando se reparte el producto, así que, si la subasta llega hasta el final, se reduce la carga de los costes.

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   El tribunal dicta una decisión de inicio de la subasta, pide al registro que haga constar que la subasta ha comenzado (inscripción) y envía la decisión al deudor. Para el propietario (deudor), esta decisión es el primer aviso de que ha comenzado una subasta. Incluso después, la subasta puede retirarse si se paga la deuda o se llega a un acuerdo con el acreedor. Sin embargo, después de presentada una oferta de compra, se necesita el consentimiento del adjudicatario (y del segundo mejor postor, si lo hay) (Ley de Ejecución Civil §93(2)), así que cuanto antes actúe, más opciones tendrá.

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   El tribunal fija y anuncia el último día en que puede presentarse una petición de reparto (comunicar que tiene derecho a recibir dinero), es decir, el plazo para las peticiones de reparto. Los inquilinos y otros acreedores deben presentar una petición de reparto antes de ese día para recibir un reparto. Por eso, el acreedor solicitante también debe comprobar por esas fechas quién ha presentado peticiones de reparto, para calcular cuánto recibirá realmente. Por esas fechas, tras la investigación del estado del inmueble por el oficial de ejecución del tribunal y la valoración del tasador, se fija el precio de salida de la subasta (precio mínimo de venta).

   Paso actual
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   Se deposita en el tribunal una ficha descriptiva del inmueble en venta, que indica los derechos y las condiciones de venta, y se anuncian la fecha de venta (día de la subasta) y la fecha de decisión sobre la venta. En la fecha de venta, se determina quién ofrece el precio más alto (el mejor postor) según el método de venta que fija el tribunal (puja en la fecha, puja durante un período o subasta a viva voz, Ley de Ejecución Civil §103) y, si la venta queda desierta, se vuelve a celebrar a un precio más bajo. Si la venta queda desierta repetidamente, el precio de adjudicación baja y el reparto se retrasa.

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   En la fecha de decisión sobre la venta, si no hay motivo para denegarla, el tribunal autoriza la venta. Los interesados, como el propietario y los acreedores, pueden interponer un recurso inmediato contra esta decisión dentro de 1 semana, y pasado este plazo es difícil impugnar la decisión. Para recurrir una decisión que autoriza la venta, debe consignar como garantía una décima parte (1/10) del precio de venta (Ley de Ejecución Civil §130(3)). Después, cuando el comprador (adjudicatario) paga el precio dentro del plazo fijado, la propiedad se transmite y el tribunal pide al registro que inscriba la transmisión y las cancelaciones.

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   El tribunal elabora un cuadro de reparto que muestra quién recibe cuánto y, en la fecha de reparto, entrega el dinero a los acreedores por orden de prelación. Si no está de acuerdo con el orden o la cantidad del reparto, manifieste su oposición en el acto en la fecha de reparto e impúgnelo presentando una demanda de oposición al reparto. Si no manifiesta una oposición en el acto, el cuadro de reparto queda firme tal cual. El tiempo desde la solicitud hasta el reparto varía según el caso, así que consulte el estado del procedimiento con el tribunal de ejecución.

Preguntas frecuentes

Preguntas prácticas que surgen de inmediato en este procedimiento.

Q¿Ante qué tribunal lo presento y qué documentos necesito?

Se presenta ante el tribunal de distrito o su sede auxiliar competente según el lugar donde se encuentra el inmueble. Los documentos que hay que adjuntar son: la copia auténtica de la sentencia con la fórmula ejecutoria, el certificado de notificación y el certificado de firmeza, y el certificado de inscripción registral del inmueble.Presente también el extracto del padrón del deudor (si es una empresa, su registro mercantil) y una relación del inmueble. También debe pagar el impuesto de registro y licencia por la inscripción de la decisión de inicio de la subasta y la tasa de notificación.El tribunal donde lo presente puede indicarle cómo pagar. Si faltan documentos, se le pedirá que subsane (que aporte lo que falta), lo que puede retrasar el proceso en la misma medida.

Q¿Cuánto cuesta?

Los costes básicos son una tasa de timbre de KRW 5,000 en la solicitud, el impuesto de registro y licencia (0.2% de la cantidad reclamada), el impuesto local de educación (20% del impuesto de registro y licencia) y la tasa de notificación. Además, debe pagar por adelantado un depósito anticipado de subasta, que cubre los honorarios de tasación, la tasa de la investigación del estado del inmueble, los gastos de anuncios en prensa, etc.El depósito anticipado varía según el precio del inmueble, el número de interesados, etc., así que consulte en el tribunal donde lo presente; se devuelve en primer lugar cuando se reparte el producto.

QSoy el propietario y he recibido una decisión de inicio de subasta. ¿Puedo detenerla?

Hay formas de detenerla. Si paga la deuda al acreedor o llega a un acuerdo, el acreedor puede retirar la subasta. La retirada es posible hasta que el adjudicatario pague el precio.Sin embargo, después de que se haya presentado una oferta de compra, se necesita el consentimiento del adjudicatario (y del segundo mejor postor, si lo hay). Por eso es mejor negociar lo antes posible.Puede que el crédito fijado por la sentencia haya cambiado o se haya extinguido, por ejemplo porque pagó la deuda después de la sentencia. En ese caso, presente una demanda de oposición al crédito y solicite a la vez la suspensión de la ejecución forzosa. Si hay un problema con los requisitos de la ejecución, presente una oposición a la decisión de inicio.

QSoy inquilino y la casa ha salido a subasta. ¿Cómo recupero mi fianza?

Solo puede recibir un reparto si presenta una solicitud de petición de reparto ante ese tribunal de subasta dentro del plazo para las peticiones de reparto que fija el tribunal. Adjunte a la solicitud el contrato de arrendamiento y un certificado de empadronamiento (para confirmar la fecha de entrada en la vivienda).Si su declaración de cambio de domicilio y su fecha cierta (확정일자) son anteriores a la hipoteca preferente, cobra antes. Aunque sean posteriores, el inquilino de pequeña cuantía (un inquilino cuya fianza es igual o inferior a una cantidad determinada) recibe una parte antes que nadie.En ese caso, debe haber entrado en la vivienda y declarado el cambio de domicilio antes de que se inscribiera la solicitud de subasta. Si no cumple el plazo, no recibirá reparto, así que, cuando reciba la notificación, compruebe primero el plazo.

Q¿Cuánto tiempo se tarda y cuándo recibo el dinero?

El tiempo desde la solicitud hasta el reparto varía según el caso, así que consulte el estado del procedimiento con el tribunal de ejecución. Una vez adjudicada la subasta y pagado el precio por el comprador, el tribunal fija una fecha de reparto y se la notifica. Ese día, el tribunal realiza el reparto según el cuadro de reparto.Siga las indicaciones del tribunal de ejecución sobre cómo recibir el reparto. Si la venta queda desierta repetidamente (sin postores), la subasta debe volver a celebrarse a un precio más bajo, lo que causa más retraso.

Q¿Qué pasa si el precio de adjudicación es inferior a la deuda?

Puede que no reciba la cantidad completa. Esto se debe a que solo se reparte por orden de rango lo que queda tras deducir del precio de venta los créditos preferentes y los costes de la subasta.La cantidad no pagada sigue siendo una deuda, y puede usar la misma sentencia para volver a ejecutar forzosamente otros bienes del deudor (depósitos, salario, etc.). Precisamente por eso debe comprobar en el registro las hipotecas preferentes y las fianzas de los inquilinos antes de presentar la solicitud.