Procedimiento cuando su inmueble sale a subasta (propietarios e inquilinos)

¿En qué paso se encuentra?

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1. 1Notificación de la decisión de inicio de la subasta
2. 2Oposición a la decisión de inicio y suspensión de la ejecución
3. 3Buscar la retirada mediante pago o acuerdo
4. 4Petición de reparto del inquilino
5. 5Considerar una venta voluntaria
6. 6Fecha de venta y autorización de la venta
7. 7Orden de entrega y respuesta al desalojo
8. 8Fecha de reparto y oposición al reparto

• Paso básico
• Acción adicional / opción
• Rechazo / oposición
• Fin del procedimiento

Duración

El tiempo desde la decisión de inicio hasta la venta y el reparto varía según el caso (consulte el estado del procedimiento con el tribunal de ejecución); termina en ese punto si hay una suspensión de la ejecución (detener la ejecución) o una retirada

Coste

Tasas de timbre (tasas judiciales) y tasas de notificación de un recurso inmediato o de una oposición, y un depósito como garantía para la suspensión de la ejecución. Para recurrir una decisión de autorización de la venta (una decisión que aprueba la adjudicación), un depósito de una décima parte (1/10) del precio de venta (consignación del dinero en la depositaría). La solicitud de petición de reparto no lleva timbre

Guía del procedimiento

Léalo en orden, de principio a fin. El texto en rojo indica plazos fijados por la ley.

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   El tribunal dicta una decisión de inicio de la subasta, pide al registro que haga constar la subasta (inscripción) y después envía la decisión al propietario. Los inquilinos se enteran por la investigación del estado del inmueble del oficial de ejecución del tribunal o por la notificación del tribunal sobre el plazo para las peticiones de reparto. Compruebe en la decisión el acreedor solicitante, la cantidad reclamada y el número de expediente, y consulte el estado del procedimiento, el plazo para las peticiones de reparto y la fecha de venta (día de la subasta) en el sitio web de información de subastas judiciales de la Corte Suprema. Estas fechas son la base de los plazos de sus actuaciones posteriores.

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   Si hay un defecto en los requisitos para ejecutar la subasta, presente una oposición a la decisión de inicio de la subasta. La oposición puede presentarse hasta que se haya pagado íntegramente el precio de venta (Ley de Ejecución Civil §86(1)), y la resolución sobre la oposición puede impugnarse mediante recurso inmediato dentro de 1 semana desde el día en que se le notifica (§86(3), §15). Si el crédito fijado por la sentencia ha cambiado o se ha extinguido, por ejemplo porque pagó la deuda después de la sentencia, presente una demanda de oposición al crédito (§44) y solicite a la vez la suspensión de la ejecución forzosa. Presentar solo la demanda no detiene la subasta; el procedimiento solo se detiene realmente cuando presenta ante el tribunal de la subasta la copia auténtica de la decisión de suspensión. La subasta voluntaria (una subasta para ejecutar una garantía real) se tramita sin sentencia, por lo que el motivo de que la garantía real no existe o se ha extinguido también puede alegarse mediante una oposición a la decisión de inicio (§265), y el procedimiento solo se detiene cuando presenta, por ejemplo, la copia auténtica de una sentencia que cancela la garantía real o de una resolución que suspende la subasta (§266).

   Paso actual
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   Pague al acreedor que solicitó la subasta el principal, los intereses y los costes de la subasta, o acuerde pagar a plazos, para que el acreedor retire la subasta. La retirada es posible hasta que el adjudicatario pague el precio, pero después de presentada una oferta de compra se necesita el consentimiento del mejor postor (adjudicatario) y, si lo hay, del segundo mejor postor (Ley de Ejecución Civil §93(2)). Por eso es mejor cerrar el acuerdo antes de la fecha de venta. Si otro acreedor ha solicitado una subasta del mismo inmueble (subasta duplicada), también debe llegar a un acuerdo con ese acreedor.

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   El inquilino (arrendatario) presenta ante el tribunal de la subasta un escrito de comunicación de derechos y solicitud de petición de reparto dentro del plazo para las peticiones de reparto (Ley de Ejecución Civil §84, §88). Adjunte una copia del contrato de arrendamiento, un certificado de empadronamiento y la documentación de la fecha cierta. Si su declaración de cambio de domicilio y su fecha cierta son anteriores a la garantía real preferente, cobra antes (Ley de Protección de Arrendamientos de Vivienda §3-2), y el inquilino de pequeña cuantía cuya fianza es igual o inferior a una cantidad determinada recibe una parte antes que nadie si entró en la vivienda y declaró el cambio de domicilio antes de que se inscribiera la solicitud de subasta (§8(1)). Si no cumple el plazo, no recibirá reparto, así que, cuando reciba la notificación, compruebe primero el plazo.

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   Cada vez que la venta queda desierta, el tribunal rebaja considerablemente el precio mínimo de venta (el precio de salida de la subasta) (Ley de Ejecución Civil §119; el porcentaje de rebaja varía según el tribunal). Por eso, si encuentra usted mismo un comprador antes de la fecha de venta, vende a precio de mercado, paga la deuda con el producto y consigue que se retire la subasta, puede reducir su pérdida. Incluya en el contrato de compraventa condiciones sobre la retirada de la subasta y la cancelación de la inscripción. Así, el comprador puede quedarse con la vivienda sin la anotación de la subasta.

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   En la fecha de venta, se determina quién ofrece el precio más alto (el mejor postor) y, en la fecha de decisión sobre la venta, se dicta una decisión de autorización de la venta. Los interesados, como el propietario y los inquilinos, pueden interponer un recurso inmediato dentro de 1 semana. Sin embargo, quien recurra debe consignar ante el tribunal una décima parte (1/10) del precio de venta y, si se desestima el recurso del deudor o del propietario, ese dinero no se devuelve (Ley de Ejecución Civil §130(3)(6)). La carga es grande, así que valore primero si un recurso le beneficiará realmente.

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   Cuando el adjudicatario paga el precio, la propiedad se transmite. El adjudicatario puede solicitar una orden de entrega (una orden judicial para desalojar la vivienda) dentro de los 6 meses siguientes al pago del precio (Ley de Ejecución Civil §136). El inquilino con oponibilidad puede negarse a desalojar hasta que se le devuelva la fianza, y el inquilino que recibe un reparto solo puede recibir la fianza después de entregar la vivienda al adjudicatario (Ley de Protección de Arrendamientos de Vivienda §3-2(3)). Por eso hay margen para negociar con el adjudicatario la fecha y los gastos de mudanza. Si no se va después de recibir una orden de entrega, el oficial de ejecución del tribunal lleva a cabo la ejecución forzosa (interponer un recurso inmediato contra la orden de entrega no detiene por sí solo la ejecución, §15(6)).

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   El tribunal elabora un cuadro de reparto y, en la fecha de reparto, entrega el dinero a los acreedores y a los inquilinos por orden de rango. El propietario recupera el dinero que sobre tras el reparto. Si no está de acuerdo con el orden o la cantidad del reparto, debe manifestar su oposición en la fecha de reparto y después presentar una demanda de oposición al reparto dentro de 1 semana (Ley de Ejecución Civil §151, §154). Si no presenta la demanda, el cuadro de reparto queda firme tal cual. Si el precio de adjudicación es inferior a la deuda, la deuda restante subsiste y otros bienes pueden ser objeto de ejecución forzosa.

Preguntas frecuentes

Preguntas prácticas que surgen de inmediato en este procedimiento.

QSi recibo una decisión de inicio de subasta, ¿tengo que dejar la casa de inmediato?

No. La propiedad pasa cuando el adjudicatario paga el precio.Después, puede seguir viviendo allí hasta que se ejecute una orden de entrega (una orden judicial para desalojar la vivienda). El tiempo desde la decisión de inicio hasta la venta y el pago del precio varía según el caso, y se alarga si la venta queda desierta repetidamente.Mientras tanto, piense si va a pagar la deuda, llegar a un acuerdo o vender usted mismo el inmueble. Cómo aproveche este período puede cambiar la magnitud de su pérdida.

QSi pago la deuda, ¿se cancela la subasta? ¿Cuánto tengo que pagar?

Sí, puede cancelarse. Si paga al acreedor que solicitó la subasta el principal, los intereses y los costes de la subasta, y el acreedor presenta una retirada, la subasta se cancela.Esto es posible hasta que el adjudicatario pague el precio. Sin embargo, después de presentada una oferta de compra, se necesita el consentimiento del mejor postor (adjudicatario).Si hay un segundo mejor postor, también se necesita su consentimiento. Si otro acreedor ha solicitado una subasta duplicada, ese acreedor también debe retirarla.Para confirmar exactamente cuánto debe pagar, pida al acreedor una confirmación de pago. Tener la cantidad por escrito evita disputas posteriores.

QSoy inquilino. ¿Dónde presento la petición de reparto y qué presento?

Presente un «escrito de comunicación de derechos y solicitud de petición de reparto» en la sección de subastas del tribunal que lleva el asunto de la subasta. Adjunte una copia del contrato de arrendamiento, un certificado de empadronamiento (para confirmar la fecha de entrada en la vivienda) y el contrato con la fecha cierta (확정일자); el coste es pequeño.El plazo para las peticiones de reparto puede consultarse en el sitio web de información de subastas judiciales o en la notificación. Una vez pasado ese día, no puede recibir el reparto de su fianza, así que ocúpese de esto primero.

QComo inquilino, ¿es mejor presentar una petición de reparto o no?

Depende del rango del inquilino. El inquilino que entró en la vivienda antes de la garantía real preferente y tiene oponibilidad puede seguir viviendo allí si no presenta una petición de reparto, porque el adjudicatario asume la fianza. Si presenta una petición de reparto, debe aceptar el reparto y marcharse.Si no tiene oponibilidad o tiene un rango inferior, la petición de reparto es la única forma de recuperar su fianza. Qué es mejor depende del precio de adjudicación previsto y de las cantidades preferentes, así que decida después de consultar el registro.

QEl inmueble se ha vendido en subasta. ¿Puedo recibir gastos de mudanza? ¿Hasta cuándo debo irme?

Los gastos de mudanza no son un derecho previsto por la ley; se acuerdan con el adjudicatario. El adjudicatario puede solicitar una orden de entrega dentro de los 6 meses siguientes al pago del precio.Una vez dictada la orden de entrega, el oficial de ejecución del tribunal puede llevar a cabo la ejecución forzosa (un recurso inmediato por sí solo no la detiene). Por eso es mejor fijar la fecha de mudanza antes.El inquilino que cobra con preferencia (que recupera su dinero primero) solo puede recibir la fianza después de entregar la vivienda al adjudicatario (adquirente). Esto deja margen para que ambas partes negocien.

QSi el precio de adjudicación es inferior a la deuda, ¿qué pasa con la deuda restante?

La deuda restante sigue existiendo. Esto se debe a que la deuda no desaparece solo porque la vivienda se haya vendido en subasta.El acreedor puede usar la misma sentencia para volver a ejecutar forzosamente otros bienes, como depósitos y salario. Si la deuda restante es demasiado grande para afrontarla, considere la rehabilitación individual o la quiebra.Al contrario, si el precio de adjudicación es superior a la deuda, el dinero que sobra tras el reparto se devuelve al propietario.