CONTENIDO
- 1. Antecedentes del caso del cliente que acudió a un abogado especializado en Derecho inmobiliario
- - Aspectos que deben comprobarse sobre el derecho de paso por terrenos circundantes cuando es necesario atravesar un terreno vecino
- 2. Estrategia probatoria del abogado especializado en Derecho inmobiliario para acreditar el derecho de paso por terrenos circundantes
- - Estrategia del abogado especializado en terrenos ① Acreditación de la necesidad del paso
- - Estrategia del abogado especializado en terrenos ② Acreditación del menor perjuicio y de los antecedentes de uso del paso
- - Estrategia del abogado especializado en terrenos ③ Defensa frente a una reclamación de canon superior al alcance real del uso
- 3. Resultado de la asistencia del abogado especializado en Derecho inmobiliario: reconocimiento del derecho de paso por terrenos circundantes y defensa frente a un canon excesivo
- - Lista de comprobación del derecho de paso por terrenos circundantes explicada por un abogado especializado en terrenos
- - ¿Cuándo puede ser necesaria la ayuda de un abogado especializado en terrenos?
1. Antecedentes del caso del cliente que acudió a un abogado especializado en Derecho inmobiliario
El terreno del cliente que acudió a un abogado especializado en Derecho inmobiliario no lindaba directamente con una carretera, por lo que solo podía acceder a él atravesando el terreno vecino.
Este paso se había utilizado con normalidad durante mucho tiempo.
En el pasado, el vecino también había arrendado una parte del terreno del cliente y ambos habían utilizado el mismo paso, por lo que habían convivido sin grandes problemas.
Sin embargo, la situación cambió al surgir una disputa sobre la renta y el uso del terreno.
Como consecuencia del deterioro de la relación, el vecino trató de impedir que el cliente siguiera utilizando el paso que había usado hasta entonces.
El problema era que, si se bloqueaba este paso, el cliente se quedaría en la práctica sin ningún medio de acceder a su terreno.
Finalmente, para proteger su derecho a seguir utilizando el paso, el cliente solicitó la ayuda de un abogado especializado en litigios sobre terrenos.
Aspectos que deben comprobarse sobre el derecho de paso por terrenos circundantes cuando es necesario atravesar un terreno vecino
Un terreno que, como el del cliente mencionado, no está conectado directamente con una vía pública puede resultar difícil de utilizar adecuadamente aunque se sea su propietario.
Por ello, el artículo 219 de la Ley Civil de la República de Corea reconoce, cuando se cumplen determinados requisitos, el derecho a atravesar los terrenos vecinos, denominado derecho de paso por terrenos circundantes.
Artículo 219 de la Ley Civil de la República de Corea (derecho de paso por terrenos circundantes)
② El titular del derecho de paso previsto en el apartado anterior deberá indemnizar al propietario del terreno atravesado por los perjuicios sufridos.
Sin embargo, no puede solicitarse el reconocimiento del derecho de paso por cualquier ruta elegida libremente por el mero hecho de que «no exista un camino para acceder al terreno».
El alcance reconocido solo se determina después de valorar de forma conjunta si el paso es realmente necesario para utilizar el terreno, si ocasiona pocos perjuicios al vecino y si se ha utilizado efectivamente desde tiempo atrás, entre otras circunstancias.
Por ello, para invocar el derecho de paso por terrenos circundantes es necesario concretar los siguientes aspectos.
- Ubicación del terreno y circunstancias de su entorno
- Cómo y durante cuánto tiempo se ha utilizado efectivamente el paso
- Si existe alguna ruta alternativa y, de ser así, si puede utilizarse realmente
- En qué medida el uso continuado del paso supondría una carga para el terreno vecino
2. Estrategia probatoria del abogado especializado en Derecho inmobiliario para acreditar el derecho de paso por terrenos circundantes
El abogado especializado en Derecho inmobiliario interpuso una demanda de declaración del derecho de paso por terrenos circundantes para que el cliente pudiera seguir utilizando el paso existente.
Durante el proceso se alegó que la existencia de una supuesta ruta alternativa y la reclamación del canon de uso no se correspondían con las condiciones reales de utilización de los terrenos.
Estrategia del abogado especializado en terrenos ① Acreditación de la necesidad del paso
El abogado especializado en Derecho inmobiliario examinó si la situación del cliente cumplía los requisitos para reclamar el derecho de paso por terrenos circundantes establecidos en el artículo 219, apartado 1, de la Ley Civil de la República de Corea.
El terreno del cliente no estaba conectado directamente con una carretera y resultaba difícil acceder a él a pie o en vehículo sin utilizar el paso existente.
Por ello, el abogado, junto con el Centro de Investigación de Pruebas, examinó mapas, documentación sobre el estado de los terrenos y las condiciones reales de uso, y explicó que el paso controvertido era imprescindible para acceder al terreno del cliente.
Posteriormente, la parte contraria alegó que era posible acceder por otra ruta sin utilizar dicho paso.
Frente a esta alegación, el abogado especializado en terrenos señaló que no estaba claro que la ruta indicada por la otra parte permitiera realmente el tránsito de personas y vehículos ni que pudiera utilizarse sin el consentimiento de otro propietario.
Estrategia del abogado especializado en terrenos ② Acreditación del menor perjuicio y de los antecedentes de uso del paso
El abogado especializado en Derecho inmobiliario también destacó que el paso controvertido no era una ruta nueva cuya creación hubiera solicitado el cliente.
Este paso se había utilizado desde hacía tiempo para acceder al terreno del cliente y el vecino también lo había usado anteriormente mientras tenía arrendada una parte de dicho terreno.
Es decir, el cliente no solicitaba un nuevo paso por mera conveniencia, sino que pretendía seguir utilizando una ruta que ya se usaba efectivamente.
Asimismo, el Tribunal Supremo de la República de Corea había declarado que el alcance del derecho de paso por terrenos circundantes debía determinarse atendiendo tanto a lo necesario para su titular como al método que causara el menor perjuicio al propietario del terreno vecino.
Sentencia 94다50656 del Tribunal Supremo de la República de Corea, de 3 de febrero de 1995
Basándose tanto en el criterio de esta sentencia como en los antecedentes de uso del paso, el abogado especializado en Derecho inmobiliario alegó que la ruta era necesaria para acceder al terreno del cliente y constituía un método que imponía una carga relativamente reducida al propietario del terreno vecino.
Estrategia del abogado especializado en terrenos ③ Defensa frente a una reclamación de canon superior al alcance real del uso
La parte contraria reclamó al cliente un canon de uso excesivo de aproximadamente 7.000.000 de wones surcoreanos mensuales por utilizar el paso.
A este respecto, el Tribunal Supremo de la República de Corea había considerado que el uso destinado exclusivamente al tránsito debía distinguirse del uso de la totalidad del terreno.
Sentencia 2013다11669 del Tribunal Supremo de la República de Corea, de 24 de diciembre de 2014
Basándose en esta sentencia, el abogado especializado en Derecho inmobiliario alegó que el canon reclamado por la parte contraria era desproporcionado respecto del alcance real del uso.
Sostuvo que, dado que el cliente no utilizaba todo el terreno vecino, sino que solo atravesaba la parte necesaria como paso, el canon también debía fijarse conforme al alcance efectivo del uso.
3. Resultado de la asistencia del abogado especializado en Derecho inmobiliario: reconocimiento del derecho de paso por terrenos circundantes y defensa frente a un canon excesivo
Tras aceptar la documentación y las alegaciones presentadas por el abogado especializado en Derecho inmobiliario, el tribunal coreano consideró que debía reconocerse al cliente el derecho de paso por terrenos circundantes.
Principales determinaciones del tribunal
- Reconocimiento del derecho de paso por terrenos circundantes del cliente
- Prohibición de que la parte contraria obstaculizara el paso
- Reducción de aproximadamente el 95 % o más del canon reclamado por la parte contraria
De este modo, el cliente pudo obtener tanto el reconocimiento de su derecho de acceso al terreno como protección frente a la carga de un canon de uso excesivo.
Lista de comprobación del derecho de paso por terrenos circundantes explicada por un abogado especializado en terrenos
En una demanda de declaración del derecho de paso por terrenos circundantes deben aportarse datos concretos que demuestren por qué el paso es necesario para acceder al terreno.
La documentación que debe comprobarse antes del proceso es la siguiente.
Aspecto que debe examinarse | Forma de preparación |
|---|---|
Necesidad del paso | Comprobar si el paso es necesario para acceder al terreno y gestionarlo, y si existen circunstancias que dificulten el uso de otra ruta |
Ruta utilizada anteriormente | Indicar mediante fotografías aéreas o del lugar la ubicación, la anchura y las huellas de tránsito del paso utilizado desde tiempo atrás |
Existencia de una ruta alternativa | Si existe otra ruta en las inmediaciones, comprobar la posibilidad de acceso de vehículos, la pendiente, la anchura y si se requiere el consentimiento de otro propietario |
Finalidad del paso | Explicar por qué el paso es necesario para gestionar, utilizar, arrendar o vender el terreno, entre otros fines |
Carga para el terreno vecino | Demostrar mediante planos o fotografías que la anchura y la ubicación del paso no imponen una carga considerable al terreno de la parte contraria |
Antecedentes de la controversia | Conservar mensajes, grabaciones, transcripciones o notificaciones fehacientes si hubo una negativa a permitir el paso, una reclamación de canon o actos de obstrucción |
Cuestión relativa al canon de uso | Si la parte contraria exige un canon, comprobar si su importe es excesivo en relación con el alcance y la intensidad reales del tránsito |
¿Cuándo puede ser necesaria la ayuda de un abogado especializado en terrenos?
Muchas personas encuentran dificultades durante la preparación de una demanda de declaración del derecho de paso por terrenos circundantes, ya que deben reunir datos sobre el tránsito efectivo y sobre el estado del terreno.
Daeryun, situado en el 9.º puesto entre los bufetes de la República de Corea (según las declaraciones del impuesto sobre el valor añadido correspondientes al año 25 presentadas ante el Servicio Nacional de Impuestos de la República de Corea), establece, principalmente a través de abogados especializados en terrenos, estrategias adaptadas a cada asunto en controversias inmobiliarias relativas al derecho de paso por terrenos circundantes, los lindes, los cánones de uso del terreno y los obstáculos al paso.
Cuando resulta necesario, los abogados especializados en terrenos y el Centro de Investigación de Pruebas examinan conjuntamente el estado del terreno, las circunstancias del uso anterior del paso, la posibilidad de utilizar una ruta alternativa, los indicios de obstrucción del paso por la parte contraria y el contenido de la reclamación del canon de uso, a fin de organizar la documentación para el litigio.
Asimismo, cuando el problema relativo al paso por el terreno da lugar a litigios derivados, como una reclamación de indemnización por daños y perjuicios, una pretensión de prohibición de actos de obstrucción o una reclamación del canon de uso del terreno, especialistas en Derecho civil, Derecho inmobiliario e indemnización por daños y perjuicios examinan conjuntamente las cuestiones controvertidas.
Si mantiene una controversia con un vecino por una demanda de declaración del derecho de paso por terrenos circundantes o por un problema de paso por el terreno, puede informarse primero sobre las medidas adecuadas para su situación mediante la 🔗reserva de una consulta jurídica.
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