CONTENIDO
- 1. Historia del cliente atendido mediante asesoramiento jurídico en Uijeongbu
- 2. Legislación y jurisprudencia examinadas mediante el asesoramiento jurídico en Uijeongbu
- 3. Estrategia procesal elaborada tras el asesoramiento jurídico en Uijeongbu
- - Estrategia de asesoramiento jurídico en Uijeongbu ①: «La finalización del contrato se notificó con suficiente antelación»
- - Estrategia de asesoramiento jurídico en Uijeongbu ②: «Conducta sospechosa del arrendador»
- - Estrategia de asesoramiento jurídico en Uijeongbu ③: «El nuevo arrendador tampoco respondía… posible connivencia»
- 4. Resultado de la asistencia tras el asesoramiento jurídico en Uijeongbu: «sentencia favorable al demandante»
- - ¿Qué hacer si no se devuelve la fianza tras finalizar el contrato?
1. Historia del cliente atendido mediante asesoramiento jurídico en Uijeongbu
El cliente que acudió a Daeryun Sociedad de Abogados a través del asesoramiento jurídico en Uijeongbu era un trabajador por cuenta ajena.
Como la vivienda familiar estaba lejos de su lugar de trabajo, tuvo que buscar un estudio en el que pudiera residir cerca de este.
Tras una búsqueda exhaustiva, encontró un estudio bien situado y celebró sin dudarlo un contrato de arrendamiento por 2 años.
El cliente pagó una fianza de 100.000.000 de wones surcoreanos más aproximadamente 5 millares de 10.000 wones surcoreanos, se mudó a la vivienda y obtuvo la certificación oficial de fecha cierta del contrato.
Transcurridos 1 año y 6 meses, el cliente fue destinado a otra región.
Como tenía que mudarse, comunicó al arrendador que tenía previsto abandonar la vivienda sin renovar el contrato.
El arrendador respondió que lo entendía.
Sin embargo, unos meses después, la postura del arrendador cambió 180 grados.
Empezó a alegar que no podía devolver la fianza hasta que encontrara un nuevo arrendatario.
Unos días después ocurrió algo aún más desconcertante.
El arrendador le notificó que la propiedad del inmueble se había transmitido a otra persona y que debía reclamar la fianza al nuevo arrendador.
No obstante, el nuevo arrendador tampoco devolvió la fianza al cliente.
Ante esta situación, el cliente acudió a Daeryun Sociedad de Abogados mediante el asesoramiento jurídico en Uijeongbu y solicitó la asistencia de su equipo de abogados.
2. Legislación y jurisprudencia examinadas mediante el asesoramiento jurídico en Uijeongbu
■ Legislación aplicable
Artículo 3 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda de la República de Corea
Cuando, tras finalizar el arrendamiento, no se haya devuelto la fianza, el arrendatario podrá solicitar una orden de inscripción del derecho arrendaticio ante el tribunal de distrito, una sección de este o el tribunal municipal o del condado con jurisdicción sobre el lugar donde se ubique la vivienda arrendada.
Artículo 4 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda
Aun cuando haya finalizado el plazo de arrendamiento, se considerará que la relación arrendaticia subsiste hasta que el arrendatario reciba la devolución de la fianza.
Apartado 2 del artículo 393 de la Ley Civil de la República de Corea
Los daños derivados de circunstancias especiales solo darán lugar a responsabilidad del deudor cuando este conociera o hubiera podido conocer dichas circunstancias.
■ Jurisprudencia aplicable
En un arrendamiento de vivienda oponible a terceros, aunque el arrendamiento termine por expiración del plazo o por acuerdo de las partes, el apartado 2 del artículo 4 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda dispone que se considerará subsistente la relación arrendaticia hasta que se devuelva la fianza. Por ello, si el inmueble arrendado se transmite en esas circunstancias, el adquirente sucede automáticamente, conforme al apartado 2 del artículo 3 de la misma ley, en la posición del arrendador respecto del arrendamiento ya finalizado. Cuando el adquirente sucede en la posición del arrendador, la obligación de devolver la fianza se transmite junto con la propiedad del inmueble como una unidad, por lo que se extinguen tanto la posición del transmitente como arrendador como su obligación de devolver la fianza. No obstante, atendiendo a la finalidad de protección del arrendatario que inspira esta ley, si el arrendatario no desea dicha sucesión, debe considerarse que puede quedar liberado de la relación arrendaticia transmitida formulando oposición dentro de un plazo razonable desde que tuvo conocimiento de la transmisión de la vivienda. En ese caso, no se extingue la obligación del transmitente de devolver la fianza al arrendatario (véase, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de la República de Corea de 4 de septiembre de 2002, asunto 2001다64615)
3. Estrategia procesal elaborada tras el asesoramiento jurídico en Uijeongbu
Los abogados de Daeryun Sociedad de Abogados que prestaron asesoramiento jurídico en Uijeongbu formaron un equipo dedicado y diseñaron una estrategia procesal para que el cliente recuperase la fianza.
Estrategia de asesoramiento jurídico en Uijeongbu ①: «La finalización del contrato se notificó con suficiente antelación»
El cliente comunicó su intención de finalizar el contrato aproximadamente 4 meses antes de que venciera el arrendamiento.
Por tanto, el arrendador dispuso de tiempo suficiente para devolver la fianza al cliente.
Sin embargo, aunque respondió que lo había entendido cuando recibió la primera comunicación sobre la finalización del contrato, no devolvió la fianza dentro del plazo correspondiente.
Estrategia de asesoramiento jurídico en Uijeongbu ②: «Conducta sospechosa del arrendador»
El arrendador que figuraba como demandado en este asunto también poseía otras unidades del mismo edificio.
Sin embargo, mediante el asesoramiento jurídico en Uijeongbu se comprobó que tampoco había devuelto las fianzas correspondientes a otras 5 unidades.
Además, se constató que había constituido hipotecas de máximo por un total de 3.500 millones de wones surcoreanos sobre otras unidades respecto de las cuales aún no habían surgido controversias por la devolución.
Estas circunstancias podían considerarse indicativas de que el arrendador había actuado de forma planificada para eludir su responsabilidad de devolver las fianzas.
Los abogados de Daeryun Sociedad de Abogados que prestaron asesoramiento jurídico en Uijeongbu señalaron estas circunstancias y sostuvieron que se trataba de un hecho ilícito dirigido a apropiarse de las fianzas de los arrendamientos.
Estrategia de asesoramiento jurídico en Uijeongbu ③: «El nuevo arrendador tampoco respondía… posible connivencia»
El arrendador, que no devolvió la fianza dentro del plazo establecido, transmitió el inmueble a otro arrendador.
El problema era que tampoco resultaba posible contactar con el nuevo arrendador.
Se consideró razonable entender que el nuevo arrendador, pese a carecer de bienes con los que responder, había participado en el hecho ilícito del arrendador anterior prestando su nombre para la operación.
Sobre la base de estos elementos, los abogados de Daeryun Sociedad de Abogados que prestaron asesoramiento jurídico en Uijeongbu sostuvieron que ambos arrendadores debían devolver conjuntamente la fianza e indemnizar los daños correspondientes.
4. Resultado de la asistencia tras el asesoramiento jurídico en Uijeongbu: «sentencia favorable al demandante»
Como resultado de la asistencia prestada al cliente por los abogados de Daeryun Sociedad de Abogados mediante el asesoramiento jurídico en Uijeongbu, el tribunal dictó una sentencia favorable al demandante.
El tribunal resolvió que tanto el arrendador anterior como el nuevo debían devolver conjuntamente la fianza al cliente.
¿Qué hacer si no se devuelve la fianza tras finalizar el contrato?
No son pocos los arrendadores que, pese a haber vencido el contrato inmobiliario, alegan que no pueden devolver la fianza porque todavía no han encontrado a un nuevo arrendatario.
Para un arrendatario que necesita encontrar una nueva vivienda, no recuperar una fianza que puede ascender desde decenas hasta cientos de millones de wones surcoreanos puede causar graves dificultades.
Aunque los perjuicios pueden ser considerables, muchas personas desconocen cómo y ante qué instancia plantear inicialmente un problema inmobiliario.
Daeryun Sociedad de Abogados presta asistencia jurídica en litigios inmobiliarios y examina las posibles vías de actuación según las circunstancias de cada cliente.
En los asuntos relacionados con la devolución de la fianza, Daeryun Sociedad de Abogados presta asesoramiento jurídico en Uijeongbu.
Este contenido se basa en casos reales de Daeryun Law LLC con algunas adaptaciones, y los derechos de autor pertenecen a nuestra firma.
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