CONTENTS
- 1. Situation du client rencontré lors d’une consultation juridique à Uijeongbu
- 2. Textes et jurisprudence examinés lors de la consultation juridique à Uijeongbu
- 3. Stratégie contentieuse élaborée lors de la consultation juridique à Uijeongbu
- - Stratégie de la consultation juridique à Uijeongbu ① : « La fin du bail avait été notifiée suffisamment à l’avance »
- - Stratégie de la consultation juridique à Uijeongbu ② : « Le comportement du bailleur paraissait suspect »
- - Stratégie de la consultation juridique à Uijeongbu ③ : « Le nouveau bailleur était également injoignable… Une concertation était suspectée »
- 4. Résultat de l’assistance fournie dans le cadre de la consultation juridique à Uijeongbu : « Jugement favorable au demandeur »
- - Que faire si le dépôt de garantie n’a toujours pas été restitué après la fin du bail ?
1. Situation du client rencontré lors d’une consultation juridique à Uijeongbu
Le client qui s’est rendu au Cabinet d’avocats Daeryun dans le cadre d’une consultation juridique à Uijeongbu était un salarié ordinaire.
Son domicile familial étant éloigné de son lieu de travail, il devait chercher un studio situé à proximité de celui-ci.
Après de nombreuses recherches, il a trouvé un studio bien situé et a conclu sans hésiter un bail de 2 ans.
Après avoir versé un dépôt de garantie d’environ 150 millions de wons sud-coréens, le client a emménagé et obtenu l’attestation de date certaine prévue par le droit coréen.
Au bout de 1 an et 6 mois, il a été muté dans une autre région.
Comme il devait déménager, il a informé le bailleur qu’il prévoyait de quitter le logement sans renouveler le bail.
Le bailleur lui avait alors répondu : « D’accord ».
Quelques mois plus tard, cependant, la position du bailleur a changé de 180 degrés.
Il a commencé à affirmer qu’il ne pouvait restituer le dépôt de garantie avant d’avoir trouvé un nouveau locataire.
Quelques jours plus tard, une situation encore plus déconcertante s’est produite.
Le bailleur l’a informé que la propriété du bien immobilier avait été transférée à une autre personne et qu’il devait réclamer son dépôt de garantie au nouveau bailleur.
Or, le nouveau bailleur n’a pas non plus restitué le dépôt de garantie au client.
Le client s’est alors adressé au Cabinet d’avocats Daeryun dans le cadre d’une consultation juridique à Uijeongbu et a demandé l’assistance d’une équipe d’avocats.
2. Textes et jurisprudence examinés lors de la consultation juridique à Uijeongbu
■ Textes applicables
Article 3 de la Loi sur la protection des baux d’habitation de la République de Corée
Lorsque le dépôt de garantie n’a pas été restitué après la fin du bail, le locataire peut demander une ordonnance d’inscription du droit au bail auprès du tribunal de district, de sa chambre détachée ou du tribunal de ville ou de comté ayant compétence dans le ressort où se situe le logement loué.
Article 4 de la Loi sur la protection des baux d’habitation
Même après l’expiration de la durée du bail, la relation locative est réputée se poursuivre jusqu’à la restitution du dépôt de garantie au locataire.
Article 393, paragraphe 2, de la Loi civile de la République de Corée
Le débiteur n’est tenu de réparer les dommages résultant de circonstances particulières que s’il connaissait ou pouvait connaître ces circonstances.
■ Jurisprudence applicable
Dans le cas d’un bail d’habitation opposable aux tiers, même lorsque le bail prend fin en raison de l’expiration de sa durée ou d’un accord des parties, l’article 4, paragraphe 2, de la Loi sur la protection des baux d’habitation considère que la relation locative se poursuit jusqu’à la restitution du dépôt de garantie au locataire. Dès lors, si l’immeuble loué est cédé dans cet état, le cessionnaire succède de plein droit, en vertu de l’article 3, paragraphe 2, de cette même loi, à la qualité de bailleur après la fin du bail. Lorsque le cessionnaire succède à cette qualité, la dette de restitution du dépôt de garantie se transmet avec la propriété de l’immeuble comme un tout indivisible, de sorte que la qualité de bailleur du cédant et sa dette de restitution s’éteignent. Toutefois, eu égard à l’objectif de protection du locataire poursuivi par cette loi, il convient de considérer que, si le locataire ne souhaite pas la succession à la qualité de bailleur, il peut se libérer de la relation locative qui lui est imposée en formulant une objection dans un délai raisonnable à compter du moment où il a connaissance de la cession du logement. Dans ce cas, la dette du cédant envers le locataire au titre de la restitution du dépôt de garantie ne s’éteint pas (voir notamment l’arrêt de la Cour suprême de la République de Corée du 4 septembre 2002, 2001다64615)
3. Stratégie contentieuse élaborée lors de la consultation juridique à Uijeongbu
Les avocats du Cabinet d’avocats Daeryun ayant assuré la consultation juridique à Uijeongbu ont constitué une équipe chargée du dossier et élaboré une stratégie contentieuse afin de permettre au client d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie dans les meilleurs délais.
Stratégie de la consultation juridique à Uijeongbu ① : « La fin du bail avait été notifiée suffisamment à l’avance »
Le client avait fait connaître son intention de mettre fin au bail environ 4 mois avant son expiration.
Le bailleur disposait donc d’un délai suffisant pour restituer le dépôt de garantie du client.
Pourtant, bien qu’il eût répondu favorablement par « D’accord » lorsqu’il avait été informé pour la première fois de cette intention, le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai imparti.
Stratégie de la consultation juridique à Uijeongbu ② : « Le comportement du bailleur paraissait suspect »
Le bailleur désigné comme défendeur dans cette affaire possédait également d’autres logements dans le même immeuble.
Les vérifications effectuées dans le cadre de la consultation juridique à Uijeongbu ont toutefois révélé que ce bailleur n’avait pas non plus restitué les dépôts de garantie afférents à 5 autres logements.
Il est en outre apparu qu’il avait constitué, sur d’autres lots qui ne faisaient pas encore l’objet d’un litige relatif à la restitution, des hypothèques garantissant des créances jusqu’à un plafond total de 3,5 milliards de wons sud-coréens.
Ces éléments pouvaient laisser penser que le bailleur avait suivi un plan méthodique afin d’échapper à son obligation de restituer les dépôts de garantie.
Les avocats du Cabinet d’avocats Daeryun ayant assuré la consultation juridique à Uijeongbu ont invoqué ces circonstances et soutenu qu’il s’agissait d’un fait dommageable illicite visant à détourner les dépôts de garantie.
Stratégie de la consultation juridique à Uijeongbu ③ : « Le nouveau bailleur était également injoignable… Une concertation était suspectée »
N’ayant pas restitué le dépôt de garantie dans le délai imparti, le bailleur a transféré le bien à un autre bailleur.
Le problème était que le client ne parvenait pas non plus à joindre le nouveau bailleur.
Il était raisonnable de considérer que le nouveau bailleur, qui ne disposait d’aucun patrimoine permettant de répondre de ses obligations, avait participé au fait dommageable illicite de l’ancien bailleur en lui prêtant son nom.
Sur ce fondement, les avocats du Cabinet d’avocats Daeryun ayant assuré la consultation juridique à Uijeongbu ont soutenu que les deux bailleurs devaient restituer conjointement le dépôt de garantie et réparer les préjudices correspondants.
4. Résultat de l’assistance fournie dans le cadre de la consultation juridique à Uijeongbu : « Jugement favorable au demandeur »
À l’issue de l’assistance apportée au client par les avocats du Cabinet d’avocats Daeryun dans le cadre de la consultation juridique à Uijeongbu, le tribunal a rendu un jugement favorable au demandeur.
Il a décidé que l’ancien et le nouveau bailleur devaient restituer conjointement le dépôt de garantie au client.
Que faire si le dépôt de garantie n’a toujours pas été restitué après la fin du bail ?
De nombreux bailleurs affirment ne pas pouvoir restituer le dépôt de garantie faute de nouveau locataire, même après l’expiration du bail immobilier.
Pour un locataire qui doit trouver rapidement un nouveau logement, l’impossibilité de récupérer un dépôt de garantie allant de plusieurs dizaines de millions à plusieurs centaines de millions de wons sud-coréens peut être particulièrement éprouvante.
Malgré l’importance du préjudice, de nombreuses personnes ignorent où et comment engager les démarches nécessaires en matière immobilière.
Le Cabinet d’avocats Daeryun traite des litiges immobiliers et examine les solutions envisageables au regard de la situation de chaque client.
En cas de difficulté relative à la restitution du dépôt de garantie, une consultation juridique à Uijeongbu peut permettre d’examiner les démarches envisageables.
Ce contenu est basé sur des études de cas réelles de Cabinet d’avocats Daeryun avec quelques adaptations, et les droits d'auteur appartiennent à notre cabinet.
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