Kontroversi Masa Pertanggungjawaban Cacat pada Sewa Publik yang Dialihkan Menjadi Penjualan [Kontribusi Khusus]

Rumah sewa publik adalah rumah menurut Undang-Undang Perumahan Pasal 2 butir 1 yang disediakan dengan tujuan disewakan atau dialihkan menjadi penjualan setelah disewakan, menurut Undang-Undang Khusus Perumahan Publik Pasal 2 butir 1 huruf (a). Setelah masa wajib sewa berlalu, dapat dilakukan konversi penjualan dengan memperoleh persetujuan, dan penyewa yang memenuhi syarat tertentu dapat memperoleh konversi penjualan secara prioritas.

Apabila terjadi cacat pada rumah sewa publik, menurut Undang-Undang Pengelolaan Perumahan Bersama Pasal 36 hingga Pasal 37, penghuni dan sebagainya dapat menuntut perbaikan cacat kepada pelaksana usaha. Di masa lalu, para penyewa rumah sewa publik sebelum konversi penjualan, meskipun secara faktual memegang hak konversi penjualan, tidak memiliki hak untuk menuntut perbaikan cacat kepada perusahaan konstruksi. Dengan dibentuknya Undang-Undang Pengelolaan Perumahan Bersama lama (sebelum direvisi menjadi UU No. 14853 tanggal 10 Februari 2018) Pasal 36 ayat 2, barulah hak menuntut perbaikan cacat dapat dilaksanakan.

Bahwa para penyewa rumah sewa publik dapat menuntut perbaikan cacat merupakan hal yang patut disambut dalam hal perlindungan penyewa. Namun, ada masalah dalam hal bahwa ketika konversi penjualan rumah sewa publik dilakukan setelah itu, tanggung jawab jaminan cacat pelaksana usaha diperpanjang terlalu lama sehingga menghasilkan akibat yang tidak wajar.

Menurut Undang-Undang Bangunan Kolektif lama (sebelum direvisi menjadi UU No. 12738 tanggal 3 Juni 2014) Pasal 9-2, ‘jangka waktu preklusi hak menuntut perbaikan cacat harus dihitung sejak hari penyerahan kepada pemilik bagian tersendiri untuk bagian eksklusif, dan sejak tanggal pemeriksaan penggunaan atau tanggal persetujuan penggunaan untuk bagian bersama’.

Ketentuan ini menurut Ketentuan Peralihan Pasal 1 berlaku sejak hari setelah 6 bulan berlalu dari pengundangan. Namun, menurut Ketentuan Peralihan Pasal 3, mengenai tanggung jawab jaminan bangunan yang dijual sebelum berlakunya undang-undang di atas mengikuti ketentuan sebelumnya. Oleh karena itu, tanggal mulai penghitungan bagian eksklusif rumah sewa publik yang dijual setelah 19 Juni 2013 menjadi hari penyerahan kepada pemilik bagian tersendiri yang pertama setelah konversi penjualan.

Pelaksana usaha, menurut Undang-Undang Pengelolaan Perumahan Bersama lama (sebelum direvisi menjadi UU No. 14853 tanggal 10 Februari 2018) Pasal 36 ayat 2, sudah memiliki kewajiban perbaikan cacat terhadap para penyewa bahkan sebelum konversi penjualan. Pada akhirnya, akibat dibentuknya Undang-Undang Bangunan Kolektif lama Pasal 9-2, hal itu menjadi tidak berbeda dengan memikul kembali tanggung jawab jaminan cacat yang sama dengan bangunan yang baru dijual atas bangunan yang telah lama digunakan penyewa. Dari sisi pelaksana usaha, mau tidak mau mengajukan keluhan dalam hal bahwa mereka memikul kewajiban perbaikan untuk jangka waktu yang terlalu panjang.

Terkait hal ini, sebagian pelaksana usaha berpendapat bahwa meskipun setelah rumah sewa publik dikonversi menjadi penjualan, tanggal mulai penghitungan masa tanggung jawab jaminan cacat bagian eksklusif harus dipandang sebagai saat ‘penyerahan pertama setelah pembangunan’. Ini berdasarkan pada Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 10 Mei 2012 Nomor 2011Da66610 dan lainnya yang memutuskan bahwa “bahkan untuk bangunan kolektif yang dikonversi menjadi penjualan setelah disewakan, jangka waktu preklusi tanggung jawab jaminan cacat berjalan sejak saat bangunan kolektif diserahterimakan melalui penyewaan, bukan sejak saat konversi penjualan”.

Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan di atas memandang bahwa “proviso Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 671 ayat 1 yang diberlakukan secara analogi oleh Pasal 9 Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Kolektif lama (sebelum direvisi menjadi UU No. 7502 tanggal 26 Mei 2005) menetapkan jangka waktu preklusi tanggung jawab jaminan cacat secara seragam menjadi 10 tahun setelah ‘penyerahan’ tanpa mempertimbangkan jenis cacat atau saat terjadinya cacat, dan berdasarkan isi masing-masing ketentuan Pasal 9 Undang-Undang Bangunan Kolektif lama serta Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 667 hingga Pasal 671, sudah selayaknya menafsirkan ‘penyerahan’ di atas berarti ‘penyerahan pertama setelah pembangunan’ tanpa memandang hubungan sebab penyerahan”.

Namun, pandangan pengadilan seperti ini tampaknya berubah secara alami dilihat dari fakta bahwa setelah dibentuknya Undang-Undang Bangunan Kolektif lama (sebelum direvisi menjadi UU No. 12738 tanggal 3 Juni 2014) Pasal 9-2, Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 29 April 2020 Nomor 2018Da245184 dan lainnya menjatuhkan putusan yang bermaksud bahwa “untuk unit yang dikonversi menjadi penjualan, makna ‘hari penyerahan kepada pemilik bagian tersendiri’ dalam Undang-Undang Bangunan Kolektif yang direvisi Pasal 9-2 ayat 2 butir 1 sudah selayaknya ditafsirkan sebagai ‘hari mulai menguasai dalam kedudukan sebagai pemilik bagian tersendiri’, bukan ‘hari pertama diserahterimakan sebagai penyewa’”.

Ke depan, konflik antara pelaksana usaha dan para pemilik bagian tersendiri seputar rumah sewa publik yang bertujuan konversi penjualan diperkirakan akan semakin mendalam. Rumah yang direncanakan dikonversi menjadi penjualan setelah sewa publik selama 10 tahun sejak 2019 mencapai total 74.574 unit. Pada Komite Pemeriksaan Cacat dan Mediasi Sengketa yang dibentuk menurut Undang-Undang Pengelolaan Perumahan Bersama Pasal 39 pun, kasus permintaan perbaikan cacat rumah sewa publik yang telah dikonversi menjadi penjualan bertambah.

Kementerian Kehakiman, Kementerian Tanah, Infrastruktur dan Transportasi, Badan Pemeriksa Keuangan dan Audit, dan sebagainya pun menyadari masalah ini. Perlu segera menata Undang-Undang Bangunan Kolektif Pasal 9-2 dan peraturan terkait lainnya dalam waktu dekat.

Baca artikel selengkapnya - Kontroversi masa tanggung jawab jaminan cacat sewa publik yang dikonversi menjadi penjualan [Kontribusi Khusus]