Bidang Praktik

Penitipan nama berdasarkan kontrak

2026.06.09

Penitipan nama berdasarkan kontrak pernah sering digunakan untuk melindungi aset atau menghindari pajak, tetapi pada prinsipnya dilarang berdasarkan hukum yang berlaku dan hanya diperbolehkan sebagai pengecualian apabila tidak terdapat tujuan yang tidak patut.

1. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Pengertian

Penjelasan Firma Hukum Daeryun mengenai konsep penitipan nama berdasarkan kontrak

Penitipan nama berdasarkan kontrak berarti orang yang secara substansial memiliki hak atas real estat mendaftarkan real estat tersebut atas nama orang lain.

Dalam hal ini, pemilik sebenarnya disebut “pemilik hak yang sebenarnya”, pihak yang namanya tercantum dalam pendaftaran disebut “penerima titipan nama”, dan kesepakatan antara keduanya disebut “perjanjian penitipan nama”.

Tidak sah

Namun, berdasarkan Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan, perjanjian penitipan nama tersebut pada prinsipnya tidak sah.

Oleh karena itu, pendaftaran atas nama penerima titipan nama juga tidak sah.

Hal ini disebabkan tindakan tersebut bertentangan dengan prinsip sistem penggunaan nama sebenarnya dalam pendaftaran real estat serta disertai sanksi hukum, seperti penghukuman pidana dan sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang.

2. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Keadaan yang diperbolehkan sebagai pengecualian

Penitipan nama berdasarkan kontrak menurut Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan

Penitipan nama berdasarkan kontrak pada prinsipnya dilarang, tetapi diperbolehkan sebagai pengecualian dalam beberapa keadaan yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan.

Namun, dalam keadaan tersebut pun harus dipastikan bahwa tidak terdapat tujuan untuk menghindari pajak, menghindari eksekusi paksa, atau menghindari pembatasan berdasarkan peraturan perundang-undangan.

Selain itu, pemenuhan persyaratan formal saja tidak serta-merta membuatnya dapat dianggap sah.

Contoh utama yang diperbolehkan

Jenis yang diperbolehkan	Rincian
Atas nama asosiasi klan	Real estat yang dimiliki asosiasi klan didaftarkan atas nama orang yang bukan anggota asosiasi klan tersebut (misalnya: pencantuman bersama asosiasi klan dan perwakilannya)
Atas nama pasangan	Real estat didaftarkan atas nama pasangan dengan tujuan kepemilikan bersama secara substansial di antara suami istri
Atas nama organisasi keagamaan	Real estat milik organisasi di bawah naungan suatu organisasi keagamaan didaftarkan atas nama organisasi keagamaan tersebut

Namun, tidak semua keadaan diperbolehkan hanya karena nama yang digunakan adalah nama pasangan atau asosiasi klan; tujuan yang sebenarnya merupakan unsur utama.

Apabila terdapat pihak ketiga yang beriktikad baik

Perjanjian penitipan nama pada prinsipnya tidak sah. Namun, apabila penerima titipan nama menjadi pihak dalam kontrak dan pihak lawan merupakan pihak ketiga beriktikad baik yang tidak mengetahui adanya penitipan nama, peralihan hak milik dapat diakui keabsahannya (ketentuan tambahan Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan).

Dengan demikian, apabila pihak lawan dalam transaksi real estat tidak mengetahui adanya penitipan nama ketika mengadakan kontrak, kontrak tersebut dapat terbentuk secara sah dan hak milik atas real estat tersebut juga dapat beralih secara sah.

Kategori	Penjelasan
Pihak ketiga beriktikad baik	Orang yang memperoleh real estat tanpa mengetahui adanya perjanjian penitipan nama
Akibat hukum	Kontrak dan pendaftaran dapat diakui sah meskipun terdapat penitipan nama
Hal yang perlu diperhatikan	Penerima titipan nama harus menjadi pihak dalam kontrak, dan kontrak diperlakukan tidak sah apabila iktikad buruk pihak lawan, yaitu bahwa pihak tersebut telah mengetahuinya, terbukti

Meskipun terdapat pengecualian hukum tersebut, penerapannya mensyaratkan pemenuhan ketentuan yang sangat ketat, dan penggunaan penitipan nama secara sengaja tetap menimbulkan risiko hukum yang serius.

3. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Hukuman akibat perjanjian penitipan nama

Hukuman atas perjanjian penitipan nama berdasarkan kontrak

Penitipan nama berdasarkan kontrak tidak hanya berakhir dengan ketidakabsahan secara perdata, tetapi merupakan pelanggaran hukum serius yang dapat mengakibatkan pemilik hak yang sebenarnya dikenai sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang, denda paksa, dan penghukuman pidana.

Sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang

(Tarif pengenaan sanksi berdasarkan nilai taksiran real estat + tarif pengenaan sanksi berdasarkan lamanya pelanggaran kewajiban) × nilai taksiran real estat

Pemilik hak yang sebenarnya yang membuat perjanjian penitipan nama wajib membayar sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang yang dihitung dengan mengalikan nilai taksiran real estat dengan tarif pengenaan sanksi berdasarkan kriteria berikut.

Nilai taksiran real estat	Tarif pengenaan sanksi
500 juta won Korea Selatan atau kurang	5%
Lebih dari 500 juta hingga 3 miliar won Korea Selatan	10%
Lebih dari 3 miliar won Korea Selatan	15%

Selain itu, tambahan sanksi berdasarkan lamanya keadaan penitipan nama juga harus digabungkan dalam perhitungan.

Lamanya pelanggaran kewajiban	Tarif pengenaan sanksi
1 tahun atau kurang	5%
Lebih dari 1 tahun hingga 2 tahun	10%
Lebih dari 2 tahun	15%

Sebagai contoh, apabila real estat senilai 1 miliar won Korea Selatan dititipkan atas nama orang lain dan keadaan tersebut dibiarkan selama setidaknya 1 tahun, sanksi yang dapat dikenakan adalah 10% + 10% = total 20%, yaitu 200 juta won Korea Selatan.

Denda paksa

Setelah sanksi administratif dikenakan, pendaftaran atas nama sebenarnya harus segera dilakukan.

Apabila pendaftaran tidak dialihkan ke nama sebenarnya setelah pengenaan sanksi, denda paksa berikut akan dikenakan secara berulang (Pasal 6 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan).

∙ Setelah 1 tahun sejak tanggal pengenaan sanksi: 10%

dari nilai taksiran real estat∙ Setiap 1 tahun berikutnya: dikenakan tambahan sebesar 20%

Karena denda paksa menimbulkan beban berulang yang besar dan terpisah dari sanksi administratif, peralihan ke nama sebenarnya tidak boleh ditunda.

Hukuman atas pelanggaran

Penitip nama dan penerima titipan nama dalam penitipan nama berdasarkan kontrak dapat dijatuhi hukuman berikut (Pasal 7 ayat 1 dan ayat 2 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan).

Subjek	Ancaman hukuman
Penitip nama	Pidana penjara paling lama 5 tahun atau denda paling banyak 200 juta won Korea Selatan
Penerima titipan nama	Pidana penjara paling lama 3 tahun atau denda paling banyak 100 juta won Korea Selatan

4. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Cara menangani

Cara menangani risiko hukuman akibat penitipan nama berdasarkan kontrak

Apabila penitipan nama berdasarkan kontrak terungkap, strategi penanganannya dapat sangat berbeda tergantung pada latar belakang dan tujuan pembentukannya.

Untuk menghindari atau mengurangi tindakan akibat pelanggaran peraturan perundang-undangan, seperti hukuman, sanksi administratif, dan pencoretan pendaftaran, diperlukan penanganan khusus sesuai dengan keadaan setiap perkara.

Apabila dilakukan dengan sengaja

Apabila penitipan nama dilakukan dengan sengaja, pelanggaran terhadap sistem penggunaan nama sebenarnya dalam pendaftaran real estat menjadi jelas sehingga menimbulkan pertanggungjawaban hukum yang serius.

Penjelasan mengenai keadaan terjadinya pelanggaran harus disiapkan untuk memperoleh pengurangan sanksi administratif, dan sebelum sanksi dikenakan, kesempatan untuk menerima pemberitahuan terlebih dahulu serta menyampaikan pendapat dapat dimanfaatkan.

Dalam keadaan tertentu, diperlukan bahan pertimbangan penjatuhan pidana untuk meringankan hukuman pidana serta bukti mengenai upaya perbaikan secara sukarela.

Apabila terjadi karena kekeliruan

Apabila seseorang tidak menyadari bahwa proses kontrak tersebut merupakan penitipan nama atau hal itu terjadi karena kekeliruan akibat kurang memahami hubungan hukumnya, terdapat kemungkinan memperoleh keringanan berdasarkan keadaan yang melatarbelakanginya, tetapi penitipan nama itu sendiri tetap tidak sah.

Namun, apabila penerima titipan nama menjadi pihak dalam kontrak dan pihak lawan beriktikad baik, keabsahan kontrak dapat diakui berdasarkan ketentuan tambahan Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Pendaftaran Real Estat atas Nama Pemilik Sebenarnya Korea Selatan.

Oleh karena itu, penyusunan dokumen penjelasan sangat penting untuk memperoleh pembebasan dari sanksi administratif atau hukuman.

5. Penitipan nama berdasarkan kontrak | Daftar periksa

Daftar periksa penitipan nama berdasarkan kontrak, pengacara spesialis real estat Firma Hukum Daeryun

Penitipan nama berdasarkan kontrak merupakan persoalan sensitif yang dapat berujung pada pelanggaran hukum. Pemahaman mengenai penggunaan nama sebenarnya dan struktur kontrak sangatlah penting.

Apabila terdapat dugaan penitipan nama, pastikan untuk memeriksa hal-hal berikut.

Hal yang diperiksa	Pertanyaan pemeriksaan
Struktur nama	Apakah pihak yang namanya tercantum dalam pendaftaran merupakan pemilik sebenarnya?
Hubungan penitipan	Apakah terdapat perjanjian penitipan nama antara pemilik sebenarnya dan pihak yang namanya digunakan?
Pihak dalam kontrak	Apakah pihak lawan dalam kontrak mengetahui adanya penitipan nama?
Tujuan	Apakah terdapat tujuan untuk menghindari pajak, menghindari eksekusi paksa, atau menghindari regulasi?
Pengecualian yang diperbolehkan	Apakah keadaan tersebut termasuk pengecualian terkait penggunaan nama asosiasi klan, pasangan, atau organisasi keagamaan?
Perbaikan sukarela	Setelah mengetahui adanya penitipan nama, apakah pendaftaran atas nama sebenarnya telah dilakukan secara sukarela?
Lamanya pelanggaran	Apakah keadaan penitipan nama berlangsung selama setidaknya 1 tahun?
Lamanya pelanggaran	Apakah hal tersebut memengaruhi perhitungan sanksi administratif?
Penanganan hukum	Apakah penelaahan hukum telah diperoleh sebelum pemberitahuan sanksi administratif atau pelaporan pidana?

Sistem dukungan pengacara spesialis real estat

Firma hukum kami memiliki banyak pengacara spesialis real estat yang terdaftar pada Asosiasi Pengacara Korea serta pengacara profesional dengan pengalaman rata-rata setidaknya 10 tahun.

Dengan dukungan tersebut, apabila penitipan nama menjadi permasalahan sehingga timbul risiko seperti pengenaan sanksi administratif berupa pembayaran sejumlah uang, penghukuman pidana, atau ketidakabsahan pendaftaran, dukungan hukum yang substantif dapat diberikan mulai dari pengajuan keberatan hingga banding administratif dan penanganan proses pidana.

Apabila pemilik sebenarnya dan pihak yang namanya tercatat dalam pendaftaran berbeda, kami menyarankan agar Anda segera menentukan apakah terdapat penitipan nama dan menyusun strategi penanganan dengan bantuan pengacara spesialis real estat.