Konsultasi dengan pengacara real estat | Pengacara real estat mengeluarkan penyewa yang menunggak sewa bulanan dan memperoleh penyerahan bangunan

Klien mengadakan perjanjian sewa dengan A (selanjutnya disebut tergugat) untuk menyewakan bangunan dengan uang jaminan sebesar 100 juta won Korea Selatan dan sewa bulanan sebesar 4 juta won Korea Selatan.

Tergugat merenovasi kembali interior, fasilitas dapur, dan bagian lainnya dari bangunan yang disewa, lalu menggunakannya untuk menjalankan kafe miliknya.

Pada awal masa sewa, tergugat membayar sewa bulanan dengan tertib setiap bulan. Karena memercayai tergugat, klien secara diam-diam memperpanjang kontrak selama 1 tahun setelah kontrak 2 tahun berakhir.

Namun, setelah kontrak diperpanjang, tergugat mulai tidak membayar sewa bulanan dengan berulang kali mengatakan bahwa “biaya operasional tidak mencukupi” dan “pembayaran pasti akan dilakukan nanti”.

Tergugat tidak membayar sewa bulanan sebagaimana mestinya selama sekitar 20 bulan, dengan jumlah tunggakan mencapai 80 juta won Korea Selatan.

Persoalan mengenai tergugat dimasukkan ke dalam agenda rapat asosiasi. Klien kemudian mewakili asosiasi untuk memberitahukan kepada tergugat mengenai pengakhiran perjanjian sewa akibat wanprestasi.

Namun, tergugat menuntut pengembalian biaya yang meningkatkan nilai properti untuk interior serta uang premium usaha, sembari tetap menguasai bangunan dan melanjutkan kegiatan usahanya.

Oleh karena itu, klien meminta konsultasi dengan pengacara real estat agar dapat mengakhiri kontrak secara sah melalui gugatan penyerahan bangunan.

1) Sanggahan terhadap klaim tergugat mengenai perolehan kembali uang premium usaha berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan

Pengacara real estat menyusun catatan pembayaran sewa bulanan dan periode tunggakan untuk memperjelas bahwa tunggakan pembayaran sewa tergugat telah mencapai 3 periode dan terus berlangsung dalam waktu lama.

Atas dasar tersebut, pengacara menegaskan bahwa pengakhiran perjanjian sewa merupakan alasan yang sah berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan dan tergugat tidak dapat mengeklaim perlindungan atas kesempatan untuk memperoleh kembali uang premium usaha.

2) Sanggahan terhadap klaim biaya interior dan biaya yang meningkatkan nilai properti

Pengacara real estat menegaskan bahwa interior dan perlengkapan yang dipasang oleh tergugat dipasang untuk kegiatan usahanya sendiri sehingga tidak dapat menjadi objek tuntutan penggantian biaya yang meningkatkan nilai properti.

Pengacara juga menyatakan dengan tegas bahwa penyewa berkewajiban memulihkan properti ke keadaan semula pada saat sewa berakhir sehingga, dengan bertolak dari hal tersebut, penyewa tidak dapat menuntut biaya yang meningkatkan nilai properti atau biaya yang setara dengan uang premium usaha kepada pemberi sewa.

Berdasarkan hasil pendampingan melalui konsultasi dengan pengacara real estat, pengadilan menyatakan bahwa pengakhiran perjanjian sewa telah dilakukan secara sah dan klaim tergugat mengenai uang premium usaha serta biaya yang meningkatkan nilai properti tidak beralasan.

Dengan demikian, pengadilan menjatuhkan putusan yang memerintahkan tergugat menyerahkan bangunan dengan syarat menerima pengembalian 20 juta won Korea Selatan, yaitu sisa uang jaminan setelah dikurangi tunggakan sewa bulanan sebesar 80 juta won Korea Selatan.

Persoalan terpenting dalam gugatan penyerahan bangunan adalah apakah penyewa telah melanggar perjanjian sewa dan apakah kontrak tersebut telah berakhir secara sah.

Tunggakan sewa bulanan atau tidak dipenuhinya kewajiban yang ditentukan dalam kontrak dapat menjadi alasan pengosongan, tetapi fakta tersebut harus dibuktikan secara jelas dengan dokumen yang objektif.

Selain itu, meskipun masa kontrak telah berakhir atau terdapat alasan pengakhiran, pengadilan juga akan menilai apakah prosedur pengakhiran perjanjian sewa telah dilakukan secara sah menurut hukum.

Apabila persiapan atas hal-hal tersebut tidak memadai, gugatan penyerahan bangunan dapat berlangsung lama atau berujung pada hasil yang merugikan. Oleh karena itu, diperlukan peninjauan secara cermat sejak tahap sebelum gugatan diajukan.

Apabila memerlukan nasihat mengenai gugatan penyerahan bangunan, berkonsultasi dengan pengacara profesional melalui konsultasi dengan pengacara real estat dapat membantu.

Melalui konsultasi, pengacara real estat membantu menyusun hubungan kontraktual dan persoalan sengketa agar gugatan penyerahan bangunan dapat dilaksanakan sekaligus mengurangi sengketa yang tidak perlu.

Silakan periksa terlebih dahulu strategi penanganan yang sesuai dengan perkara Anda melalui 🔗Reservasi Konsultasi Hukum