Bangunan Tanpa Izin | Seluruh Tuntutan Pembeli Bangunan ‘Ditolak’

Dalam surat gugatannya, penggugat mendalilkan bahwa klien dan pihak lainnya bersekongkol untuk menipu mengenai penggunaan aktual bangunan serta kemungkinan penyewaannya, dan melakukan perbuatan melawan hukum dengan tujuan memperoleh harga jual beli secara curang.

Penggugat secara khusus mendalilkan bahwa bangunan dalam perkara ini merupakan bangunan tanpa izin yang penggunaannya telah diubah tanpa izin sehingga tidak dapat digunakan untuk usaha persewaan kamar studio, tetapi penggugat membeli bangunan tersebut setelah diberi penjelasan bahwa tidak ada masalah.

Klien menyatakan bahwa ia tidak pernah menipu pembeli, kondisi bangunan dan peruntukannya dalam catatan resmi dapat diperiksa secara memadai, serta pembeli juga dapat mengetahuinya sebelum kontrak. Oleh karena itu, klien meminta Firma Hukum Daeryun untuk menanganinya.

Pengacara terlebih dahulu memusatkan argumentasinya pada inti dalil penggugat, yaitu “apakah penjual telah menipu pembeli dengan menyatakan bahwa bangunan tersebut merupakan bangunan yang sah dan dapat disewakan sebagai kamar studio”.

Pengacara membantah bahwa klien tidak pernah secara langsung mengatakan bahwa bangunan tersebut dapat digunakan sebagai kamar studio, dan tidak satu pun perjanjian sewa, rekaman percakapan, maupun materi iklan yang diajukan penggugat memuat keterangan bahwa klien secara langsung memberikan penjelasan tersebut kepada penggugat.

Pengacara secara khusus menekankan bahwa sekalipun istilah ‘kamar studio’ tercantum pada bagian tertentu dalam perjanjian sewa, dokumen tersebut hanyalah perjanjian dengan penyewa lama dan bukan materi yang dibuat untuk menipu pembeli. Sebaliknya, perjanjian lain dan catatan resmi secara tegas menyatakan bahwa bangunan tersebut merupakan fasilitas kehidupan lingkungan sekitar.

Pengacara juga menekankan bahwa dokumen resmi dan kontraktual, termasuk sertifikat lengkap catatan pendaftaran bangunan, register bangunan, perjanjian jual beli, serta dokumen konfirmasi dan penjelasan objek perantaraan, mencantumkan peruntukan bangunan tersebut sebagai fasilitas kehidupan lingkungan sekitar dan perumahan atau fasilitas kehidupan lingkungan sekitar golongan kedua. Karena pembeli juga telah menandatangani dokumen-dokumen tersebut, pembeli semestinya dapat mengetahui peruntukan dan kondisi bangunan yang sah.

Pengacara menekankan bahwa sekalipun terdapat kondisi bangunan tanpa izin atau perubahan penggunaan tanpa izin, apabila penggugat telah memeriksa catatan resmi dasar sebelum kontrak, penggugat dapat mengetahui secara memadai peruntukan hukum bangunan tersebut sehingga sulit untuk menyimpulkan bahwa penggugat menandatangani kontrak tanpa mengetahuinya sama sekali.

Pengacara juga menyatakan bahwa penggugat telah mengunjungi bangunan tersebut dan memeriksa kondisinya sebelum kontrak ditandatangani. Sekalipun penggunaan bangunan secara lahiriah terbagi seperti gosiwon dan kamar studio, hal itu saja tidak dapat menjadi dasar untuk meyakini bahwa penyewaan kamar studio secara sah telah dijamin.

Selain masalah bangunan tanpa izin, penggugat juga mendalilkan kekurangan peralatan proteksi kebakaran sebagai dasar tuntutan ganti rugi.

Menanggapi hal tersebut, pengacara menekankan bahwa kewajiban memasang fasilitas proteksi kebakaran baru menjadi persoalan akibat perubahan undang-undang dan pada saat kontrak ditandatangani, kondisi tersebut sulit untuk serta-merta dinyatakan sebagai pelanggaran berat. Selain itu, klien telah membuat surat perjanjian pekerjaan proteksi kebakaran untuk penggugat dan mengatur agar pekerjaan tersebut dilakukan dengan biaya klien sendiri sehingga sertifikat kelengkapan fasilitas keselamatan dapat diperoleh.

Daeryun juga secara aktif menggunakan hasil pengaduan pidana yang diajukan penggugat.

Penggugat mengadukan klien dan pihak lainnya atas dugaan penipuan serta pelanggaran Undang-Undang Agen Properti Bersertifikat Korea Selatan, tetapi dalam perkara terkait telah diterbitkan keputusan untuk tidak melakukan penuntutan karena tindak pidana tidak terbukti. Keberatan dan permohonan agar pengadilan memeriksa keputusan tidak menuntut tersebut juga seluruhnya ditolak.

Dengan mengemukakan hal-hal tersebut, pengacara menunjukkan kurangnya kredibilitas dalil penggugat dan kurangnya pembuktian tindakan tipu muslihat, serta berpendapat bahwa pertanggungjawaban perdata untuk membayar ganti rugi juga tidak timbul.

Pokok perkara ini adalah bahwa keberadaan bangunan tanpa izin atau perubahan penggunaan tanpa izin tidak serta-merta membuat penipuan atau tanggung jawab penjual untuk membayar ganti rugi diakui.

Apabila persoalan utama yang dipermasalahkan pembeli dalam jual beli real estat adalah kemungkinan penggunaan bangunan secara sah, pengadilan biasanya mempertimbangkan unsur-unsur berikut secara bersama-sama.

• Hal-hal yang tercantum dalam dokumen resmi seperti register bangunan, register pendaftaran, serta dokumen konfirmasi dan penjelasan
• Penjelasan konkret yang diberikan oleh penjual
• Apakah pembeli juga dapat memeriksa fakta tersebut sebelum kontrak
• Apakah terdapat perbaikan cacat atau tindakan lanjutan setelah kontrak ditandatangani

Dengan demikian, dalam sengketa bangunan tanpa izin, ada atau tidaknya pelanggaran kewajiban pengungkapan, terbukti atau tidaknya tindakan tipu muslihat, serta kemungkinan pembeli melakukan pemeriksaan sendiri dapat menentukan hasil perkara.

Bangunan tanpa izin sangat sering menimbulkan sengketa, khususnya dalam transaksi real estat dan usaha persewaan.

Contoh yang umum adalah sebagai berikut.

• Sengketa ganti rugi timbul setelah diketahui bahwa bangunan yang telah dibeli merupakan bangunan tanpa izin
• Bangunan dibeli untuk menjalankan usaha persewaan, tetapi sulit disewakan karena masalah peruntukan
• Penggunaan bangunan yang sebenarnya berbeda dari keterangan dalam register bangunan
• Bagian bangunan yang diperluas secara ilegal menjadi objek tindakan administratif

Dengan demikian, masalah bangunan tanpa izin dapat berkembang melampaui perkara pelanggaran Undang-Undang Bangunan Korea Selatan menjadi sengketa perjanjian jual beli real estat, ganti rugi, dan penipuan. Oleh karena itu, diperlukan pemeriksaan hukum yang akurat sebelum transaksi.

Untuk sengketa bangunan tanpa izin, firma kami menyediakan penanganan terpadu atas seluruh perkara turunan oleh para ahli hukum terkait, termasuk pengacara spesialis real estat, pengacara spesialis ganti rugi, dan pengacara spesialis pidana.

Jika memerlukan bantuan hukum, silakan lakukan 🔗Pemesanan Konsultasi Hukum melalui firma kami.