チョンセ保証金未返還 | チョンセ保証金未返還事件、1億8,000万ウォン全額認容の勝訴判決

2026.04.20コ・ビョンジュン

チョンセ保証金未返還により引越し先の売買残金の準備に支障が生じた依頼者が、不動産専門弁護士の法的支援を受けて訴訟で勝訴し、1億8,000万ウォンの保証金を確保した事例です。

1. チョンセ保証金未返還 | 事件の経緯

チョンセ保証金未返還の問題は、賃借人の住居の安定性を損ない、多大な経済的損失をもたらす重大な事案です。

本件の依頼者（原告）は、あるマンションの賃借人として、賃貸人（被告）との間で保証金1億8,000万ウォンの賃貸借契約を締結しました。

その後、同契約は韓国の住宅賃貸借保護法に基づき2回にわたり黙示的に更新され、継続していました。

依頼者は新しいマンションを購入することになり、数回にわたる電話とテキストメッセージを通じて、賃貸借契約を解約する意思を明確に通知しました。

しかし、賃貸人は解約通知を受けた後も保証金の返還について何ら回答せず、依頼者からの連絡を故意に避け始めました。

依頼者は「新しいマンションの売買残金の支払日が迫っているのに、賃貸人が連絡にすら応じないため、保証金を返してもらえないのではないかと非常に焦り、不安です」と述べ、不動産専門弁護士に支援を求めました。

2. チョンセ保証金未返還 | 不動産専門弁護士の支援内容

チョンセ保証金未返還の事態を解決するため、不動産専門弁護士は、履行期が到来する前であってもあらかじめ請求する必要があると判断し、「将来履行の訴え」を提起する戦略を立てました。

事前に請求する必要性の立証

不動産専門弁護士は、大法院の判例に基づき、賃貸人が保証金の返還要請に対する回答を避け、連絡に応じていない点を指摘しました。

また、賃貸人が当該不動産を新たな賃貸物件として出していないことなどから、債務を履行する意思がないことを客観的に立証し、将来履行請求の正当性を確保しました。

賃貸人の債務不履行履歴の提示

チョンセ保証金未返還のリスクを明らかにするため、不動産専門弁護士は、賃貸人が所有するほかの不動産の登記事項証明書を確認しました。

確認の結果、近隣のマンションでもほかの賃借人に保証金を返還しなかったため、住宅賃借権登記が設定された履歴が存在しました。

これを通じて、被告が本件でも任意に保証金を返還しない可能性が高いことを、説得力のある形で裁判所に示しました。

証拠資料の体系化および法的論理の構成完成

不動産専門弁護士は、チョンセ保証金未返還事件で核心となる「契約解約通知の適法性」と「賃貸人による返還拒否の事情」を中心に、資料を体系的に整理しました。

テキストメッセージ、通話履歴、内容証明郵便など、契約の解約および返還要求の過程で生じた証拠を順に並べ、住宅賃貸借保護法第6条の2および将来履行の訴えの要件に沿って法的論理の構成を完成させることで、事件の説得力を高めました。

3. チョンセ保証金未返還 | 支援結果「請求額1億8,000万ウォン全額認容」

チョンセ保証金未返還訴訟の結果、裁判所は不動産専門弁護士の主張をすべて受け入れ、依頼者勝訴の判決を言い渡しました。

裁判部の判断根拠は次のとおりです。

-原告の解約通知は適法に到達しており、3か月が経過した時点で解約の効力が発生する。
-被告が連絡を避けており、過去にも同様の保証金未返還の履歴があることから、将来履行の訴えを提起する必要性が認められる。
-被告は、原告から不動産の引渡しを受けるのと同時に、保証金1億8,000万ウォンを支払う義務を負う。
-訴訟費用は全額被告が負担し、仮執行をすることができる。

依頼者は判決直後、「連絡すら取れなかった賃貸人に対して、どのように対応すればよいのか途方に暮れていましたが、不動産専門弁護士の迅速な対応のおかげで無事に引越し先の売買残金を支払えるようになり、本当によかったです」と述べ、深い安堵感を示しました。

チョンセ保証金未返還に関する法律情報

住宅賃貸借保護法上の黙示の更新中における解約権と将来履行の訴えに関する基準は、次のとおりです。

区分	主な内容	関連法令
黙示の更新の解約	賃借人はいつでも解約通知が可能であり、通知から3か月後に効力が発生	住宅賃貸借保護法第6条の2
将来履行の訴え	履行期前であっても、債務者が履行を拒否することが明白な場合は提起可能	民事訴訟法第251条
賃借権登記命令	契約終了後、保証金を受け取れないまま引っ越さなければならない場合に対抗力を維持する手段	住宅賃貸借保護法第3条の3

チョンセ保証金未返還の状況では、単に「内容証明を送れば終わり」というように解決しない場合が多くあります。

実際には、訴訟提起から判決の確保、強制執行まで続く手続が必要であり、相当な時間と準備を要します。

特に、チョンセ保証金未返還事件では、契約書・送金履歴・退去の事実・賃借権登記の有無など、さまざまな資料を体系的に整理する必要があり、進行過程でも法的対応を怠ると回収可能性が低下することがあります。

また、本法人は、不動産専門弁護士や債権回収専門弁護士など、分野別の専門弁護士による連携体制を通じて、チョンセ保証金未返還事案において訴訟後の債権回収段階まで円滑に進められるよう支援しています。

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