議政府法律相談 | 大倫を訪れた依頼者、保証金を返さず姿を消した賃貸人から保証金を取り戻す

議政府法律相談を通じて法務法人大倫を訪れた依頼者は、ごく普通の会社員でした。

実家から職場までの距離が遠かったため、依頼者は職場の近くに住めるワンルームを探す必要がありました。

熱心に足を運んだ結果、立地の良いワンルームを見つけ、依頼者は迷わず2年間の賃貸借契約を締結しました。

依頼者は保証金約1億5,000万ウォンを支払って入居し、韓国の確定日付も取得しました。

それから1年6か月が経過し、依頼者は別の地域への転勤を命じられました。

引っ越す必要があったため、依頼者は賃貸人に対し、契約を更新せず退去する予定であると伝えました。

これに対し、賃貸人も「分かった」と回答していました。

しかし数か月後、賃貸人の態度は180度変わりました。

次の賃借人が見つかるまでは保証金を返還できないと主張し始めたのです。

その数日後には、さらにあきれるような出来事が起きました。

不動産の所有権が別の人物に移ったとして、新たな賃貸人から保証金を受け取るよう通知してきたのです。

しかし、新たな賃貸人も依頼者に保証金を支払いませんでした。

そこで依頼者は、議政府法律相談を通じて法務法人大倫を訪れ、専門弁護士チームにサポートを求めました。

■ 関連法令

韓国の住宅賃貸借保護法第3条

賃貸借が終了した後、保証金が返還されない場合、賃借人は賃借住宅の所在地を管轄する地方法院、地方法院支院または市・郡法院に賃借権登記命令を申請することができる。

住宅賃貸借保護法第4条

賃貸借期間が終了した場合でも、賃借人が保証金の返還を受けるまでは賃貸借関係が存続するものとみなす。

韓国民法第393条第2項

特別な事情によって生じた損害については、債務者がその事情を知っていたか、知り得た場合に限り、賠償責任を負う。

■ 関連判例

対抗力を有する住宅賃貸借において、期間満了や当事者の合意などにより賃貸借が終了した場合でも、住宅賃貸借保護法第4条第2項により、賃借人が保証金の返還を受けるまでは賃貸借関係が存続するものとみなされる。したがって、その状態で賃借目的物である不動産が譲渡された場合、同法第3条第2項により、譲受人には、賃貸借が終了した状態における賃貸人としての地位が当然に承継される。譲受人が賃貸人の地位を承継する場合には、賃貸借保証金返還債務も不動産の所有権と結合して一体として移転するため、譲渡人の賃貸人としての地位や保証金返還債務は消滅する。しかし、賃借人保護を目的とする住宅賃貸借保護法の立法趣旨に照らし、賃借人が賃貸人の地位の承継を望まない場合には、賃借人が賃借住宅の譲渡事実を知った時から相当の期間内に異議を申し立てることにより、承継される賃貸借関係の拘束から離脱できると解するのが相当である。そのような場合、譲渡人の賃借人に対する保証金返還債務は消滅しないものというべきである（韓国大法院2002. 9. 4.宣告2001다64615判決等参照）

議政府法律相談を行った法務法人大倫の所属弁護士らは、依頼者ができる限り早期に保証金の返還を受けられるよう専任チームを編成し、勝訴戦略を策定しました。

議政府法律相談を通じて法務法人大倫の所属弁護士らが依頼者を支援した結果、韓国の裁判所は「原告勝訴」の判決を言い渡しました。

従前の賃貸人と新たな賃貸人が共同で依頼者に保証金を返還すべきであると判断したのです。