Vụ kiện yêu cầu giao trả bất động sản

Vụ kiện đòi lại bất động sản cần được tiến hành trong các trường hợp sau.

Vụ kiện yêu cầu giao trả bất động sản dựa trên các quy định sau đây của Bộ luật Dân sự Hàn Quốc nhằm bảo vệ quyền của chủ sở hữu.

Điều 213 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Quyền yêu cầu hoàn trả tài sản thuộc sở hữu)

Theo đó, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu người đang chiếm hữu mà không có căn cứ chính đáng giao trả bất động sản.

Điều 214 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Quyền yêu cầu chấm dứt và ngăn ngừa hành vi cản trở quyền sở hữu)

Do đó, nếu người chiếm hữu từ chối rời đi hoặc tiếp tục chiếm hữu không chính đáng, chủ sở hữu có quyền yêu cầu chấm dứt và ngăn ngừa hành vi đó theo pháp luật.

Biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản là biện pháp tạm thời do tòa án ra lệnh cấm bên có nghĩa vụ (người chiếm hữu) thay đổi hiện trạng chiếm hữu bất động sản, nhằm bảo đảm quyền yêu cầu bàn giao hoặc giao trả bất động sản của bên có quyền (chủ sở hữu).

Biện pháp này ngăn việc thay đổi người đứng tên chiếm hữu trong quá trình tố tụng, qua đó phòng tránh tình trạng không thể nhận lại bất động sản ngay cả sau khi có bản án thắng kiện.

Nếu người chiếm hữu có dụng ý xấu chuyển danh nghĩa người chiếm hữu sang bên thứ 3 khi chưa yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, thì dù thắng kiện trong vụ kiện đòi lại bất động sản, bản án đó cũng không có hiệu lực đối với người chiếm hữu mới.

Trong trường hợp này, do phải tiến hành lại một vụ kiện đòi lại bất động sản riêng đối với người chiếm hữu mới, thời gian và chi phí sẽ phát sinh gấp đôi.

Vì vậy, trước khi tiến hành vụ kiện đòi lại bất động sản, nên yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển giao quyền chiếm hữu.

Biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản được chấp nhận khi đáp ứng các điều kiện sau.

Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải bao gồm đầy đủ các nội dung dưới đây và được nộp cho tòa án có thẩm quyền.

Nội dung cần ghi trong đơn

Về nguyên tắc, thẩm quyền thuộc về tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án chính (vụ kiện yêu cầu giao trả bất động sản) hoặc tòa án nơi có đối tượng tranh chấp (Điều 303 Luật Thi hành án dân sự của Hàn Quốc).

Nội dung yêu cầu phải được trình bày cụ thể như ví dụ dưới đây.

Ví dụ về nội dung yêu cầu

Người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản phải nộp các giấy tờ sau tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ tổng hợp của tòa án có thẩm quyền (Điều 273, Điều 275 Bộ luật Tố tụng dân sự Hàn Quốc và Điều 203 Quy tắc Thi hành án dân sự của Hàn Quốc).

Nội dung cốt lõi của đơn khởi kiện yêu cầu giao trả bất động sản là yêu cầu khởi kiện và căn cứ của yêu cầu.

Yêu cầu khởi kiện phải bao gồm nội dung đề nghị người chiếm hữu giao trả bất động sản, đồng thời phải nêu căn cứ làm cơ sở cho yêu cầu đó.

Ngoài ra, đơn phải bao gồm các nội dung sau.

Chủ sở hữu bất động sản phải nộp đơn khởi kiện yêu cầu giao trả bất động sản đã soạn cho tòa án có thẩm quyền.

Trong trường hợp này, bị đơn thường là người chiếm hữu, tức người thuê hoặc người chiếm hữu không có quyền.

Theo Điều 256 khoản 1 Bộ luật Tố tụng dân sự Hàn Quốc, bị đơn phải nộp bản trả lời trong vòng 30 ngày kể từ ngày được tống đạt bản sao đơn khởi kiện.

Nếu bị đơn không nộp bản trả lời trong thời hạn này, tòa án có thể ấn định ngày tuyên án mà không mở phiên tranh tụng.

Nếu đến trước ngày đó bị đơn vẫn không nộp bản trả lời, yêu cầu của bên cho thuê (nguyên đơn) có thể được chấp nhận toàn bộ và tòa án có thể tuyên bản án có lợi cho nguyên đơn.

Khi bị đơn nộp bản trả lời, nguyên đơn soạn và nộp cho tòa án bản trình bày chuẩn bị có nội dung phản bác các lập luận đó.

Đây là giai đoạn quan trọng để làm rõ các tình tiết thực tế và hệ thống hóa các lập luận.

Sau khi xem xét văn bản của hai bên, tòa án ấn định ngày tranh tụng và thông báo cho các bên.

Vào ngày tranh tụng, nguyên đơn và bị đơn trình bày lập luận của mình tại tòa và nộp chứng cứ khi cần thiết.

Sau khi toàn bộ thủ tục tranh tụng kết thúc, tòa án ấn định ngày tuyên án và tuyên bản án cuối cùng.

Nếu nguyên đơn thắng kiện, bị đơn phải tự nguyện rời đi; nếu không, bị đơn sẽ thuộc đối tượng bị cưỡng chế thi hành án.

Nếu bị đơn vẫn không rời đi dù đã có bản án, nguyên đơn có thể yêu cầu cưỡng chế thi hành án dựa trên bản án đã được cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện thi hành.

Chấp hành viên của tòa án sẽ thực hiện việc buộc người chiếm hữu rời đi và bàn giao bất động sản cho nguyên đơn.

Công ty luật này có nhiều luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc cùng các luật sư chuyên môn có kinh nghiệm trung bình từ 10 năm trở lên.

Khi phát sinh tranh chấp thực tế như người chiếm hữu từ chối rời đi, chậm giao trả bất động sản hoặc gây thiệt hại do chiếm hữu trái pháp luật, công ty có thể cung cấp hỗ trợ pháp lý trong toàn bộ quá trình, từ gửi thư chứng nhận nội dung, khởi kiện đòi lại bất động sản đến thủ tục cưỡng chế thi hành án.

Nếu gặp khó khăn khi tự mình tiến hành thủ tục tố tụng, có thể cân nhắc nhận sự hỗ trợ của luật sư chuyên về bất động sản để khôi phục quyền của mình.