Tài trợ dự án (PF)

Tài chính doanh nghiệp thông thường cung cấp vốn dựa trên uy tín tín dụng và tình hình tài chính của toàn bộ doanh nghiệp, trong khi tài trợ dự án huy động vốn dựa trên khả năng sinh lời và dòng tiền tương lai của một dự án cụ thể.

Trong trường hợp này, một công ty vì mục đích đặc biệt được thành lập riêng và cấu trúc tài chính được xây dựng chủ yếu dựa trên hiệu quả kinh tế của chính dự án.

Tài chính doanh nghiệp thông thường dựa trên trách nhiệm của toàn bộ doanh nghiệp, còn tài trợ dự án tập trung vào rủi ro và lợi nhuận riêng của dự án.

Công ty vì mục đích đặc biệt là gì?

Đây là chủ thể thực tế của dự án phát triển, chịu trách nhiệm tổng thể về việc lập kế hoạch và triển khai dự án.

Chủ thể này thường được thành lập dưới hình thức SPC (công ty vì mục đích đặc biệt) hoặc PFV (công ty tài trợ dự án) và trở thành pháp nhân thực hiện dự án.

Đây là bên trực tiếp thực hiện việc xây dựng dự án và là bên tham gia chủ chốt có nghĩa vụ bảo đảm hoàn thành công trình.

Khi công trình được thực hiện thông qua nhà thầu phụ, tranh chấp có thể phát sinh do không thanh toán chi phí xây dựng hoặc những nguyên nhân khác.

Đây là chủ thể cung cấp vốn PF, cho vay bắc cầu trong giai đoạn đầu của dự án và cung cấp khoản vay dài hạn trong giai đoạn PF chính thức.

Để thu hồi khoản vay, bên cho vay sử dụng các kỹ thuật tài chính như xác lập quyền bảo đảm, yêu cầu bảo lãnh và chứng khoán hóa thông qua ABS hoặc ABCP.

Công ty tín thác tiếp nhận việc tín thác bất động sản và thay mặt các bên quản lý, định đoạt tài sản của dự án cũng như giải ngân nguồn vốn.

Phương thức tín thác bất động sản có ưu điểm là nâng cao tính minh bạch của dòng vốn và hỗ trợ bảo vệ chủ nợ.

Đây là các bên cung cấp vốn tham gia cấu trúc PF theo phương thức đầu tư gián tiếp.

Các bên này tham gia thông qua quỹ dưới hình thức cho vay hoặc đầu tư vốn chủ sở hữu; đơn vị kinh doanh đầu tư tập thể và đơn vị kinh doanh tín thác phụ trách vận hành và quản lý quỹ.

Đây là người tiêu dùng cuối cùng mua bất động sản sau khi công trình hoàn thành và đóng góp vào việc tạo doanh thu cho dự án thông qua việc ký kết hợp đồng mua bán và thanh toán tiền mua.

Tranh chấp pháp lý có thể phát sinh do khiếm khuyết, chậm trễ hoặc những vấn đề khác trong quá trình mở bán và bàn giao.

Các tổ chức bảo lãnh như Korea Housing Guarantee phân tán rủi ro thông qua bảo lãnh bán bất động sản. Ngoài ra, do có nhiều bên liên quan như nhà đầu tư dự án, bên nhận bảo đảm và doanh nghiệp hợp tác nên việc điều phối về mặt pháp lý là cần thiết.

▶ Thỏa thuận giữa các cổ đông

▶ Hợp đồng vay và hợp đồng bảo đảm

▶ Hợp đồng tín thác bất động sản để bảo đảm và hợp đồng thi công xây dựng

PFV là một pháp nhân vì mục đích đặc biệt (SPC), trong đó chủ dự án, nhà thầu thi công, nhà đầu tư và các bên khác tham gia với tư cách cổ đông.

PFV được hưởng các ưu đãi theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Hàn Quốc, bao gồm giảm thuế mua bất động sản và thuế đăng ký. Quy định áp dụng thuế suất tăng nặng tại khu vực thủ đô cũng không áp dụng, tạo ra lợi thế về thuế.

Các khoản cho vay được chuyển đổi thành chứng khoán bảo đảm bằng tài sản (ABS) hoặc thương phiếu bảo đảm bằng tài sản (ABCP) nhằm phân tán rủi ro tài chính và cho phép nhiều nhà đầu tư đầu tư vào dự án phát triển thông qua thị trường vốn.

Đây là phương thức đầu tư gián tiếp dưới hình thức quỹ bất động sản, trong đó công ty quản lý tài sản ký hợp đồng vay dưới tên công ty nhận ủy thác hoặc nhận chuyển nhượng khoản cho vay để tham gia dự án phát triển.

REIT được thành lập theo Luật Công ty đầu tư bất động sản của Hàn Quốc, huy động vốn thông qua chào bán cổ phiếu ra công chúng và các phương thức khác để đầu tư vào dự án phát triển bất động sản.

Có nhiều loại hình khác nhau như CR REIT nhằm mục đích tái cơ cấu doanh nghiệp và REIT chuyên về phát triển bất động sản.

Việc dự báo chính xác dòng tiền tương lai mà dự án có thể tạo ra là yếu tố quan trọng nhất.

Cần đánh giá khả năng hoàn trả vốn thông qua phân tích khả năng sinh lời, đồng thời thực hiện phân tích các kịch bản để ứng phó với rủi ro ngoài dự kiến.

Với tư cách là pháp nhân của dự án, SPC có vai trò tách biệt tài sản và nợ phải trả, đồng thời giới hạn rủi ro.

Khi thành lập SPC, cần có các quy định rõ ràng về cơ cấu sở hữu vốn, quyền quản lý điều hành và phân chia trách nhiệm.

Cần thiết kế kỹ lưỡng quan hệ hợp đồng giữa các bên tham gia như đơn vị phát triển dự án, nhà thầu thi công, tổ chức tài chính và công ty tín thác.

Điều quan trọng là phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ trong từng hợp đồng, đồng thời chuẩn bị trước phương án xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Việc xác lập quyền bảo đảm và ký kết hợp đồng bảo lãnh là cần thiết để bảo đảm an toàn cho nguồn vốn PF.

Cần xác định rõ phạm vi và thứ tự ưu tiên của tài sản bảo đảm cũng như phạm vi trách nhiệm bảo lãnh để giảm thiểu rủi ro tài chính.

Cần quản lý có hệ thống dòng tiền từ khi huy động vốn điều lệ cho đến khi hoàn trả khoản vay.

Kế hoạch sử dụng vốn và lịch trình hoàn trả phải được xây dựng phù hợp với thực tế, đồng thời cần chuẩn bị phương án bảo đảm thanh khoản trong trường hợp khẩn cấp.

Cần rà soát kỹ việc tuân thủ các quy định pháp luật và quy định tài chính có liên quan.

Cấu trúc dự án cần được thiết kế để có thể tận dụng các lợi ích theo cơ chế áp dụng, đặc biệt là ưu đãi thuế và các biện pháp nới lỏng quy định tài chính.