Công trình xây dựng không phép | “Bác toàn bộ” yêu cầu của bên mua công trình

Trong đơn khởi kiện, nguyên đơn cho rằng khách hàng và những người liên quan đã thông đồng gian dối về mục đích sử dụng thực tế và khả năng cho thuê của công trình, đồng thời thực hiện hành vi trái pháp luật nhằm chiếm đoạt tiền mua bán.

Nguyên đơn đặc biệt cho rằng mặc dù công trình trong vụ việc là công trình không phép đã bị tự ý thay đổi mục đích sử dụng và không thể kinh doanh cho thuê phòng studio, họ vẫn mua công trình vì được giải thích rằng công trình không có vấn đề.

Khách hàng cho rằng mình không hề lừa dối bên mua, hiện trạng công trình và mục đích sử dụng ghi trong sổ đăng ký công khai đều có thể được kiểm tra đầy đủ, đồng thời bên mua cũng có thể nhận biết những nội dung này trước khi ký hợp đồng nên đã đề nghị Công ty Luật Daeryun hỗ trợ ứng phó.

Trước hết, luật sư tập trung tranh luận về vấn đề cốt lõi trong lập luận của nguyên đơn: “bên bán có gian dối rằng công trình là công trình hợp pháp có thể cho thuê làm phòng studio hay không”.

Luật sư phản bác rằng khách hàng chưa từng trực tiếp nói rằng công trình có thể sử dụng làm phòng studio; trong hợp đồng thuê, bản ghi âm và tài liệu quảng cáo do nguyên đơn nộp cũng không có nội dung nào cho thấy khách hàng đã trực tiếp giải thích như vậy với nguyên đơn.

Luật sư đặc biệt nhấn mạnh rằng ngay cả khi một số hợp đồng thuê có cụm từ ‘phòng studio’, đó chỉ là hợp đồng với người thuê trước đây, không phải tài liệu được lập để gian dối bên mua; ngược lại, các hợp đồng khác và sổ đăng ký công khai đều ghi rõ đây là cơ sở phục vụ đời sống khu dân cư.

Luật sư cũng nhấn mạnh rằng giấy chứng nhận toàn bộ nội dung đăng ký công trình, sổ quản lý công trình, hợp đồng mua bán và văn bản xác nhận·giải thích về bất động sản môi giới đều ghi mục đích sử dụng của công trình là cơ sở phục vụ đời sống khu dân cư và nhà ở hoặc cơ sở phục vụ đời sống khu dân cư loại 2; vì bên mua cũng đã ký vào các văn bản này nên có thể biết được mục đích sử dụng hợp pháp và tình trạng của công trình.

Luật sư nhấn mạnh rằng ngay cả khi công trình không phép hoặc tình trạng tự ý thay đổi mục đích sử dụng thực sự tồn tại, nếu nguyên đơn kiểm tra các sổ đăng ký công khai cơ bản trước khi ký hợp đồng thì có thể biết đầy đủ mục đích sử dụng hợp pháp của công trình, do đó khó có thể cho rằng nguyên đơn ký hợp đồng mà hoàn toàn không biết nội dung này.

Luật sư cũng cho rằng nguyên đơn đã đến xem và kiểm tra hiện trạng công trình trước khi ký hợp đồng; ngay cả khi bề ngoài có thể phân biệt các phần được sử dụng như nhà trọ gosiwon và phòng studio, chỉ riêng điều đó cũng không đủ để tin rằng việc cho thuê hợp pháp làm phòng studio được bảo đảm.

Cùng với vấn đề công trình không phép, nguyên đơn còn cho rằng hệ thống phòng cháy chữa cháy không đầy đủ là căn cứ yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Về vấn đề này, luật sư nhấn mạnh rằng nghĩa vụ lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy mới phát sinh do pháp luật được sửa đổi và khó có thể ngay lập tức kết luận rằng công trình ở trong tình trạng vi phạm nghiêm trọng tại thời điểm ký hợp đồng; hơn nữa, khách hàng đã lập văn bản thỏa thuận thi công hệ thống phòng cháy chữa cháy cho nguyên đơn và thực hiện công trình bằng chi phí của mình để nguyên đơn có thể được cấp giấy chứng nhận hoàn thiện các thiết bị an toàn.

Daeryun cũng tích cực sử dụng kết quả của thủ tục hình sự do nguyên đơn khởi xướng.

Nguyên đơn đã yêu cầu xử lý hình sự đối với khách hàng và những người khác về nghi vấn lừa đảo và vi phạm Luật về môi giới bất động sản được cấp phép của Hàn Quốc, nhưng vụ việc liên quan đã được cơ quan công tố Hàn Quốc ra quyết định không truy tố do không có căn cứ phạm tội; khiếu nại và đơn yêu cầu tòa án xem xét việc truy tố sau đó cũng đều bị bác.

Dựa trên những nội dung này, luật sư chỉ ra rằng lập luận của nguyên đơn thiếu độ tin cậy và chưa đủ chứng minh hành vi gian dối, đồng thời cho rằng trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo pháp luật dân sự cũng không phát sinh.

Vấn đề cốt lõi của vụ việc này là chỉ riêng sự tồn tại của công trình không phép hoặc việc tự ý thay đổi mục đích sử dụng không làm phát sinh ngay trách nhiệm về lừa đảo hoặc bồi thường thiệt hại của bên bán.

Trong giao dịch mua bán bất động sản, nếu vấn đề chính mà bên mua nêu ra là khả năng sử dụng công trình một cách hợp pháp thì tòa án thường xem xét đồng thời các yếu tố sau đây.

• Nội dung được ghi trong các tài liệu công khai như sổ quản lý công trình, sổ đăng ký và văn bản xác nhận·giải thích
• Nội dung cụ thể mà bên bán đã giải thích
• Bên mua có thể kiểm tra sự việc đó trước khi ký hợp đồng hay không
• Có biện pháp khắc phục khiếm khuyết hoặc xử lý tiếp theo sau khi ký hợp đồng hay không

Trong tranh chấp liên quan đến công trình xây dựng không phép, việc có vi phạm nghĩa vụ thông báo hay không, hành vi gian dối có được chứng minh hay không và bên mua có khả năng tự kiểm tra hay không có thể ảnh hưởng quyết định đến kết quả vụ việc.

Tranh chấp về công trình xây dựng không phép đặc biệt thường phát sinh trong giao dịch bất động sản và hoạt động kinh doanh cho thuê.

Các trường hợp điển hình gồm:

• Tranh chấp bồi thường thiệt hại phát sinh sau khi bên mua phát hiện công trình đã mua là công trình không phép
• Bên mua mua công trình để kinh doanh cho thuê nhưng gặp khó khăn trong việc cho thuê do vấn đề về mục đích sử dụng
• Mục đích sử dụng ghi trong sổ quản lý công trình khác với hình thức sử dụng thực tế
• Phần công trình được cơi nới trái phép thuộc đối tượng bị áp dụng quyết định hành chính

Vấn đề công trình xây dựng không phép có thể vượt ra ngoài phạm vi vi phạm Luật Xây dựng của Hàn Quốc và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng mua bán bất động sản, bồi thường thiệt hại hoặc lừa đảo, vì vậy cần kiểm tra chính xác các vấn đề pháp lý trước khi giao dịch.

Công ty chúng tôi phối hợp các luật sư trong lĩnh vực bất động sản, bồi thường thiệt hại và hình sự để xử lý tổng thể những vụ việc phát sinh từ tranh chấp về công trình xây dựng không phép.

Nếu cần hỗ trợ pháp lý, có thể tiến hành 🔗đặt lịch tư vấn pháp lý với công ty chúng tôi.