Hệ quả doanh nghiệp mất khả năng thanh toán: ngày càng nhiều người chọn ‘tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà’… những thay đổi trên thị trường nhà ở do doanh nghiệp xây dựng phá sản

Doanh nghiệp mất khả năng thanh toán là tình trạng doanh nghiệp không thể thanh toán các khoản nợ theo đúng nghĩa vụ và rơi vào tình trạng mất khả năng chi trả.

Đặc biệt, trong ngành xây dựng, khi dòng tiền suy giảm nhanh chóng do những thay đổi của môi trường bên ngoài như tài chính dự án (PF), chi phí xây dựng tăng và số lượng bất động sản chưa bán được gia tăng, nguy cơ doanh nghiệp mất khả năng thanh toán sẽ cao hơn.

Phương thức ứng phó của người mua nhà sau khi doanh nghiệp xây dựng mất khả năng thanh toán cũng đang thay đổi.

Gần đây, khi công trình chung cư bị đình chỉ do doanh nghiệp xây dựng phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, ngày càng nhiều người mua nhà lựa chọn ‘tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà’ bằng cách nối lại thi công thay vì nhận tiền hoàn trả từ Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc (HUG).

Nguyên nhân là khoản tiền mua nhà được hoàn trả không còn đủ để mua lại một căn nhà có tiêu chuẩn tương đương trong cùng khu vực.

Vì vậy, ngày càng nhiều người mua nhà chấp nhận việc dọn vào ở chậm để nối lại thi công và bảo đảm có được ‘nhà của mình’, khiến phương thức thực hiện bảo lãnh chuyển từ ‘hoàn trả tiền’ sang ‘tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà’.

Theo dữ liệu thực tế về việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của HUG, số lượng nhà được quyết định tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán trong năm 2025 là 730 căn, tăng khoảng 4 lần so với 185 căn của năm trước.

Trong khi đó, số lượng nhà được hoàn trả bằng tiền mặt giảm từ 571 căn vào năm 2024 xuống còn 427 căn vào năm 2025.

Trước đây, các trường hợp tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán chủ yếu tập trung tại một số địa phương như Daegu, nhưng đến năm 2025 đã mở rộng sang khu vực thủ đô, riêng tỉnh Gyeonggi có 368 căn.

Chi phí xây dựng tăng mạnh là một nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi này.

Theo Viện Công nghệ Xây dựng Hàn Quốc, chỉ số chi phí xây dựng đã tăng từ 20% trở lên trong 3 năm gần đây và đạt mức cao nhất từ trước đến nay. Tại các dự án chỉnh trang lớn ở Seoul và khu vực thủ đô, chi phí xây dựng trên mỗi pyeong đã tăng lên khoảng 10 triệu won Hàn Quốc, làm gia tăng đáng kể gánh nặng của dự án.

Do đó, người mua nhà ngày càng nhận định rằng dù nhận tiền hoàn trả, họ vẫn khó mua được một căn nhà có tiêu chuẩn tương đương trên thị trường hiện tại và lựa chọn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán như một chiến lược bảo toàn tài sản hiện vật.

Tuy nhiên, cần khá nhiều thời gian để xác định phương thức thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trên thực tế.

Tính đến cuối năm 2024, có 4561 căn thuộc các dự án xảy ra sự cố nhưng chưa xác định sẽ hoàn trả tiền hay tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán, mức cao nhất trong 4 năm gần đây.

Cũng có ý kiến cho rằng quá trình tìm kiếm nhà thầu kế nhiệm càng kéo dài thì chi phí tài chính và gánh nặng do chậm dọn vào ở càng có nguy cơ được chuyển sang cho người mua nhà.

Những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp trong ngành xây dựng mất khả năng thanh toán gồm:

• Chi phí xây dựng tăng mạnh
• Thị trường bất động sản suy thoái
• Gánh nặng tài chính dự án (PF)
• Cơ cấu dự án xây dựng dài hạn
• Gia tăng khoản tiền xây dựng chưa thu hồi

Đặc biệt, ngành xây dựng có cơ cấu đầu tư ban đầu với quy mô lớn, vì vậy chỉ cần dòng vốn bị gián đoạn một lần thì cơ cấu tài chính của toàn doanh nghiệp có thể nhanh chóng suy giảm.

Việc doanh nghiệp xây dựng mất khả năng thanh toán không chỉ gây ra vấn đề tài chính mà còn kéo theo nhiều rủi ro pháp lý như chấm dứt hợp đồng thi công, tranh chấp thầu phụ, sự cố bảo lãnh mua bán nhà và vấn đề tài chính dự án PF.

Đặc biệt, do dự án xây dựng có cơ cấu hợp đồng phức tạp và nhiều bên liên quan nên cần xem xét tổng thể các biện pháp như đàm phán với chủ nợ, tái cơ cấu dự án và chiến lược thu hút đầu tư.

Các luật sư chuyên về xây dựng, phá sản và doanh nghiệp của Công ty Luật Daeryun phân tích cơ cấu tài chính và quan hệ hợp đồng của doanh nghiệp xây dựng để đề xuất chiến lược ứng phó phù hợp với tình hình doanh nghiệp, bao gồm phục hồi doanh nghiệp, tái cơ cấu và đàm phán với chủ nợ.

Công ty cũng cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý tổng hợp về tranh chấp hợp đồng thi công, vấn đề tài chính dự án PF, thu hút đầu tư và chiến lược đưa dự án trở lại hoạt động bình thường.

Việc chủ động xây dựng chiến lược ứng phó trước khi khủng hoảng tài chính của doanh nghiệp xây dựng trở nên nghiêm trọng có thể góp phần giảm nguy cơ dẫn đến mất khả năng thanh toán.

Khi phát sinh vấn đề pháp lý liên quan đến ứng phó với khủng hoảng tài chính hoặc tình trạng mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp xây dựng, có thể xác định phương hướng ứng phó thông qua 🔗đặt lịch tư vấn pháp lý với luật sư bất động sản.

Daeryun là công ty luật xếp thứ 9 tại Hàn Quốc theo số liệu kê khai thuế giá trị gia tăng năm 25 với Cơ quan Thuế Quốc gia Hàn Quốc và cung cấp dịch vụ pháp lý phù hợp với tình hình của từng doanh nghiệp dựa trên kinh nghiệm đã tích lũy.