MỤC LỤC
- 1. Vụ kiện dân sự về bất động sản, diễn biến cụ thể ra sao?
- - Vụ kiện dân sự về bất động sản, những khái niệm và quy định pháp luật cần biết
- 2. Vụ kiện dân sự về bất động sản, tòa án cấp dưới nhận định thế nào?
- 3. Vụ kiện dân sự về bất động sản, Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định thế nào?
- 4. Vụ kiện dân sự về bất động sản, phương án xử lý của Daeryun
1. Vụ kiện dân sự về bất động sản, diễn biến cụ thể ra sao?
Nguyên đơn trong vụ kiện dân sự về bất động sản là ông A cùng 3 người khác.
Họ là những người đã ký hợp đồng mua bán căn hộ.
Dưới sự bảo lãnh của Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc, họ vay toàn bộ khoản tiền thanh toán các đợt giữa từ các tổ chức tài chính và trả số tiền này cho Công ty B, đơn vị xây dựng căn hộ đồng thời là bị đơn trong vụ án.
Công ty B cũng bảo lãnh liên đới cho nghĩa vụ hoàn trả của các nguyên đơn đối với Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc.
Tuy nhiên, các nguyên đơn không hoàn trả khoản vay dù ngày đáo hạn đã đến gần.
Do đó, Tổng công ty Tài chính Nhà ở Hàn Quốc đã thanh toán trước tiền gốc và lãi của khoản vay cho từng tổ chức tài chính. Sau đó, Công ty B hoàn trả số tiền mà Tổng công ty đã thanh toán thay cho các nguyên đơn.
Sau đó, Công ty B thông báo cho các nguyên đơn về việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ với lý do chưa thanh toán tiền mua căn hộ và các lý do khác.
Khi biết hợp đồng bị hủy, các nguyên đơn yêu cầu Công ty B hoàn trả khoản tiền đặt cọc hợp đồng mà họ đã nộp.
Công ty B viện dẫn “Văn bản xác nhận về việc đăng ký khoản vay thanh toán các đợt giữa” mà hai bên đã cùng lập trước đó và cho rằng không có khoản tiền nào phải hoàn trả.
Do đó, ông A và những người còn lại đã khởi kiện Công ty B.
Vụ kiện dân sự về bất động sản, những khái niệm và quy định pháp luật cần biết
📌 Khái niệm liên quan
Bù trừ
Khi hai bên có quyền đòi nợ cùng tính chất đối với nhau, các quyền này được làm chấm dứt trong phạm vi giá trị tương ứng.
📌 Pháp luật liên quan
Điều 492 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc (Điều kiện bù trừ)
①Khi hai bên cùng gánh vác các nghĩa vụ có cùng loại đối tượng và thời hạn thực hiện của cả hai nghĩa vụ đã đến, mỗi bên có nghĩa vụ có thể bù trừ trong phạm vi giá trị tương ứng. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng nếu tính chất của nghĩa vụ không cho phép bù trừ.
Điều 493 (Phương thức và hiệu lực của việc bù trừ)
①Việc bù trừ được thực hiện bằng tuyên bố ý chí đối với bên kia. Tuyên bố này không được kèm theo điều kiện hoặc thời hạn.
②Tuyên bố bù trừ được coi là làm chấm dứt các nghĩa vụ trong phạm vi giá trị tương ứng tại thời điểm các nghĩa vụ có thể được bù trừ.
2. Vụ kiện dân sự về bất động sản, tòa án cấp dưới nhận định thế nào?
Tòa án cấp dưới xét xử vụ kiện dân sự về bất động sản đã chấp nhận yêu cầu của các nguyên đơn.
Vấn đề trọng tâm của vụ kiện là xác định thời điểm được coi là ngày bày tỏ ý chí bù trừ, tức “ngày đủ điều kiện bù trừ”.
Công ty B cho rằng “ngày đủ điều kiện bù trừ” trong vụ án phải là ngày đáo hạn của khoản vay thanh toán các đợt giữa.
Tuy nhiên, tòa án cấp dưới không chấp nhận lập luận này.
Trước hết, tòa án cấp dưới phân tích kỹ các điều khoản trong “Văn bản xác nhận về việc đăng ký khoản vay thanh toán các đợt giữa” do hai bên lập.
Khoản 4 Điều 1 của văn bản xác nhận quy định rằng: “Ngay khi phát sinh căn cứ làm mất quyền hưởng thời hạn đối với khoản vay thanh toán các đợt giữa, Công ty B có quyền yêu cầu hoàn trả trước đối với toàn bộ tiền gốc, tiền lãi và các khoản tiền khác của khoản vay; các nguyên đơn phải thanh toán ngay số tiền đó cho Công ty B khi căn cứ này phát sinh.”
Điều 2 của cùng văn bản còn quy định: “Ngay khi phát sinh căn cứ nêu tại khoản 1, Công ty B có thể khấu trừ hoặc bù trừ khoản tiền thuộc quyền yêu cầu hoàn trả trước nêu tại khoản 1 vào tiền mua căn hộ mà các nguyên đơn đã nộp hoặc quyền yêu cầu hoàn trả tiền mua căn hộ; các nguyên đơn đồng ý không đưa ra bất kỳ phản đối nào về việc này.”
Điều 17 cũng quy định: “Nếu từng hợp đồng mua bán căn hộ bị chấm dứt, tiền phạt vi phạm, tiền chậm thanh toán và các chi phí khác trong khoản tiền phải hoàn trả do chấm dứt hợp đồng sẽ được ưu tiên trả cho Công ty B; khoản vay được hoàn trả cho tổ chức tài chính liên quan và số tiền còn lại được xử lý theo thủ tục pháp luật. Các nguyên đơn không được đưa ra bất kỳ phản đối nào đối với Công ty B về việc này.”
Tuy nhiên, tòa án cấp dưới nhận định rằng các điều khoản này chỉ mở rộng những căn cứ cho phép Công ty B thực hiện quyền yêu cầu hoàn trả trước và đơn giản hóa các điều kiện về thủ tục để thực hiện quyền đó.
Tòa án cũng cho rằng chỉ dựa trên chứng cứ do Công ty B nộp thì không có căn cứ để xác định ngày đáo hạn của khoản vay thanh toán các đợt giữa là ngày đủ điều kiện bù trừ.
Theo đó, tòa án tuyên Công ty B phải trả cho mỗi nguyên đơn hàng chục triệu won Hàn Quốc.
Không đồng ý với phán quyết này, Công ty B đã nộp đơn kháng cáo lần cuối lên Tòa án Tối cao Hàn Quốc.
3. Vụ kiện dân sự về bất động sản, Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định thế nào?
Tòa án Tối cao Hàn Quốc tiếp tục xét xử vụ kiện dân sự về bất động sản đã đưa ra nhận định khác.
Tòa án Tối cao Hàn Quốc cũng lấy “Văn bản xác nhận về việc đăng ký khoản vay thanh toán các đợt giữa” làm căn cứ chính.
Trong văn bản xác nhận, Tòa án Tối cao Hàn Quốc đặc biệt chú ý đến câu: “Các nguyên đơn phải thanh toán số tiền đó cho Công ty B ‘ngay khi’ phát sinh căn cứ làm mất quyền hưởng thời hạn đối với khoản vay thanh toán các đợt giữa, và ‘đồng thời’ Công ty B có thể khấu trừ hoặc bù trừ khoản tiền thuộc quyền yêu cầu hoàn trả trước vào quyền yêu cầu hoàn trả tiền mua căn hộ và các khoản tiền khác của các nguyên đơn.”
Theo nội dung này, cần hiểu rằng thông qua văn bản xác nhận, hai bên đã thỏa thuận lấy “thời điểm mất quyền hưởng thời hạn” làm thời điểm đủ điều kiện bù trừ.
Tòa án Tối cao Hàn Quốc còn cho rằng dù tại thời điểm mất quyền hưởng thời hạn, hợp đồng mua bán căn hộ chưa bị hủy nên quyền yêu cầu hoàn trả tiền mua căn hộ và các khoản tiền khác của các nguyên đơn chưa phát sinh, thì thỏa thuận vẫn phải được hiểu theo hướng lấy thời điểm mất quyền hưởng thời hạn làm thời điểm chuẩn nếu quyền yêu cầu hoàn trả phát sinh trong tương lai và các bên tiến hành bù trừ.
Tòa án giải thích rằng sau khi nhận khoản vay thanh toán các đợt giữa, các nguyên đơn không trả phần lớn tiền lãi nên Công ty B phải thanh toán toàn bộ khoản lãi này. Vì vậy, phải xác định rằng chậm nhất vào ngày đáo hạn của khoản vay thanh toán các đợt giữa, các nguyên đơn đã mất quyền hưởng thời hạn; theo văn bản xác nhận, thời điểm đủ điều kiện bù trừ phải là ngày đáo hạn của khoản vay thanh toán các đợt giữa.
Tuy nhiên, tòa án cấp dưới đã tính số tiền dựa trên ngày hủy hợp đồng mua bán căn hộ. Tòa án Tối cao Hàn Quốc nhận định rằng phán quyết có sai sót do hiểu không đúng nguyên tắc pháp lý về bù trừ, làm ảnh hưởng đến kết quả xét xử, nên đã chuyển vụ án trở lại tòa án cấp dưới để xét xử lại.
4. Vụ kiện dân sự về bất động sản, phương án xử lý của Daeryun
Trong các vụ kiện dân sự về bất động sản, ngay cả những thuật ngữ liên quan cũng có thể phức tạp, khiến đương sự khó xác định nên bắt đầu từ đâu và tiến hành như thế nào.
Như vụ việc này cho thấy, trong một vụ kiện dân sự về bất động sản, các bên có thể tranh luận gay gắt chỉ về một câu được ghi trong văn bản liên quan.
Vì vậy, việc xem xét sự hỗ trợ của luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực liên quan có thể cần thiết.
Daeryun Law Firm LLC vận hành 🔗“Nhóm Xây dựng và Bất động sản” với các luật sư phụ trách nhiều loại tranh chấp bất động sản như xây dựng, thuê bất động sản và quyền sở hữu.
Công ty cung cấp dịch vụ pháp lý cho nhiều vấn đề, từ các quy định hành chính liên quan đến bất động sản đến tố tụng dân sự và hình sự.
Nếu có thắc mắc liên quan đến vụ kiện dân sự về bất động sản, người đọc có thể liên hệ với Daeryun Law Firm LLC.
