المزاد

كما رأينا أعلاه، يتم إجراء المزادات مباشرة من قبل البائعين بغرض بيع البضائع، ولكن يتم إجراؤها أيضًا من قبل الدائنين بغرض تحصيل مطالباتهم التي لم يدفعها المدين.

عندما يكون المدين غير قادر على سداد الدين، يمكن للدائن أن يتقدم بطلب إلى المحكمة لإجراء مزاد.

ثمويتم ذلك بطريقة تبيع المحكمة سلع المدين (العقارات) من خلال المزايدة ثم تستخدم عائدات البيع لتغطية مطالبات الدائن.

تنقسم المزادات إلى "مزادات العقارات" و"مزادات الممتلكات المنقولة" حسب الشيء المبيع، وتختلف القوانين والممارسات المعمول بها.

مزاد عقاريالأهداف المسجلة العقارات المستقلةيتم إجراؤه بشكل رئيسي من خلال مزاد المحكمة.

ومن ناحية أخرى، تشمل مزادات الممتلكات المنقولة "الممتلكات المادية" مثل المركبات والآلات، أو حقوق معينة (حقوق العضوية، والسندات، وما إلى ذلك).

اعتمادًا على من ينفذ المزاد، فإنه ينقسم إلى “مزاد خاص” و”مزاد عام”، وينقسم المزاد العام أيضًا إلى نوعين.

في هذا الوقت، يمكن تنفيذ مزاد المحكمة من قبل الدائن الذي يتقدم إلى المحكمة، ويتم إجراء مزاد عام من قبل المؤسسات العامة مثل دائرة الضرائب الوطنية وشركة إدارة الأصول الكورية لغرض استرداد الضرائب المتأخرة ورسوم المرافق.

اعتمادًا على ما إذا كان الحق التنفيذي الذي تعترف به المحكمة مطلوبًا لبدء المزاد، فإنه ينقسم إلى “المزاد التقديري” و”المزاد الإجباري”، وهناك اختلافات في الاستقرار القانوني.

الهدف الأساسي لمزاد العقارات هو الأرض.

وفقا للمادة 99 (1) من القانون المدني،تعتبر الأرض عقارا مستقلاوجميع أنواع الأراضي، بما في ذلك الأراضي الزراعية والأراضي والغابات، تخضع للمزاد العلني.يحدث هذا.

يتم أيضًا تضمين المناطق الموجودة تحت الأرض وفوق الأرض ضمن نطاق معين من المزايا (المادة 212 من القانون المدني).

وبصرف النظر عن الأرضالمبنى مصنف كملكية مستقلة(المادة 14 (1) من قانون التسجيل العقاري).

ومع ذلك، لا يتم الاعتراف به كعقار مستقل إلا إذا كان يلبي المتطلبات التالية.

وبما أن المباني قيد الإنشاء لا تزال تعتبر "ملكية مادية"، فقد تخضع لمزاد الممتلكات المنقولة (المادة 189، الفقرة 2، البند 1 من قانون التنفيذ المدني).

وبحسب الحالة، فإن الجزء المضاف إلى مبنى قائم قد يكون عقاراً مستقلاً أو ملحقاً (جزء تابع للمبنى القائم).

نحن نحكم بناءً على المعايير الثلاثة التالية:

الأشجاربشكل عام، تعتبر من التركيبات الملحقة بالأرض ويتم بيعها بالمزاد العلني مع الأرض.إنها تعمل.

ومع ذلك، إذا انطبق أحد الشروط التالية، فيمكن بيعها بالمزاد العلني كعقار مستقل منفصل عن الأرض.

العقاراتإذا كانت مملوكة بشكل مشترك، قم بمزاد أسهمك بشكل منفصل فقطويمكن أن يكون (المادة 139 من قانون التنفيذ المدني).

ومع ذلك، لا يمكن بيع حق استخدام أرض مبنى معقد مثل الشقة بالمزاد العلني بشكل منفصل عن الجزء الحصري ما لم يكن هناك اتفاق خاص.

بالنسبة لبعض الأصول المنقولة المسجلة أو القابلة للتسجيل، تطبق إجراءات المزاد العقاري بموجب قانون التنفيذ المدني.

الحقوق الخاصة التالية تخضع أيضًا للمزادات العقارية:

على الرغم من أنها لا تعتبر "عقارات" بموجب القانون، إلا أنه يتم التعامل معها بنفس طريقة التعامل مع العقارات في المزاد العلني.

ليس لهذه الحقوق أي جوهر مادي، ولكن لأنها تمنح حقوق الاستخدام والربح الحصرية لمنطقة معينة، يتم الاعتراف بها كعناصر مزادات مثل العقارات.

يبدأ المزاد عادةً عندما يقدم الدائن التماسًا إلى المحكمة لبيع عقارات المدين بالمزاد. المحكمة المختصة هي المحكمة المحلية التي يقع فيها العقار.

فيما يلي قائمة بالمستندات الأساسية التي يجب تقديمها إلى المحكمة عند التقدم بطلب للحصول على مزاد إلزامي.

المستندات المطلوبة (حسب المزاد الإجباري)

عند ورود طلب مزاد، تقوم المحكمة بمراجعة المستندات لتقرر ما إذا كان سيتم بدء المزاد أم لا، وتطلب حجز الممتلكات.

ويتبع ذلك الإجراءات التالية:

يتم الاحتفاظ بالمستندات التالية التي تم إعدادها خلال هذه العملية في المحكمة ليتمكن أي شخص من الاطلاع عليها قبل أسبوع واحد على الأقل من تاريخ البيع أو تاريخ بدء المزايدة.

بيانات المزاد متاحة للعرض

وتحدد المحكمة طريقة وجدول المزاد وتعلن عنهما في الجريدة الرسمية والصحيفة ولوحة إعلانات المحكمة وغيرها.

نوع طريقة المزايدة

يقوم مقدمو العروض بجمع معلومات الملكية من خلال لوحات إعلانات المحكمة والبوابات الإلكترونية، ويقررون ما إذا كانوا سيشاركون في المزايدة من خلال تحليل الحقوق والتفتيش في الموقع.

الاحتياطات

يجب على مقدمي العطاءات تقديم ورقة العطاء وإيداع طلب الشراء (عادة 10% من أقل سعر) وفقاً للطريقة المحددة (التاريخ/الفترة).

إجراءات تقديم العطاءات بتاريخ الاستحقاق

إجراءات تقديم العطاءات الفترة

بعد انتهاء المزايدة، يتم اختيار أعلى مزايد وتالي أعلى مزايد.

وتستمع المحكمة لآراء ذوي الشأن وتحدد ما إذا كانت هناك أي اعتراضات على تاريخ قرار البيع، ومن ثم تتخذ قراراً بالتصريح بالبيع أو عدم السماح به.

وبمجرد تأكيد قرار السماح بالبيع، يجب على المشتري دفع ثمن البيع كاملاً خلال المهلة المحددة.

عند السداد بالكامل تحدث التأثيرات التالية:

وبعد دفع ثمن البيع بالكامل، تحدد المحكمة موعداً للتوزيع، وإخطار ذوي الشأن، وتوزيع الأرباح من خلال الإجراءات التالية.

ويكتسب المشتري الملكية إذا قام بدفع ثمن البيع بالكامل خلال الموعد النهائي الذي تحدده المحكمة.

وفي هذه الحالة يتم نقل الملكية دون الحاجة لتقديم طلب تسجيل ضد المالك السابق، حيث تطلب المحكمة مباشرة تسجيل نقل الملكية من المسجل.

ومع ذلك، إذا لم يتم التسجيل، يتم تقييد أنشطة التصرف (البيع والتبرع وغيرها)، لذلك يجب استكمال إجراءات التسجيل.

المستندات المطلوبة لطلب تكليف التسجيل

إذا حصلت على عقار في مزاد، فيجب عليك دفع ضرائب مثل ضريبة الاستحواذ ورسوم الدمغة وضريبة التعليم المحلية والضريبة الخاصة للمناطق الريفية.

كما هو الحال مع المبيعات العامة، يعتبر الفوز بالمزاد بمثابة "استحواذ مقابل رسوم" للأغراض الضريبية، ويجب على المشتري الإبلاغ عن الضرائب ذات الصلة ودفعها مباشرة.

الضرائب الرئيسية

يضم مكتب المحاماة هذا عددًا كبيرًا من محامي العقارات المسجلين لدى نقابة المحامين الكورية والمحامين المحترفين الذين يتمتعون بمتوسط ​​​​خبرة يزيد عن 10 سنوات.

يمكننا تقديم مساعدة قانونية دقيقة وشاملة طوال العملية بأكملها، بدءًا من تحصيل السندات وتحليل الحقوق ووضع استراتيجية العطاءات وحتى توزيع عائدات البيع ونقل ملكية العقارات.

إذا كنت تجد صعوبة في التعامل مع جميع الإجراءات بنفسك، ننصحك بمتابعة الإجراءات بشكل أكثر دقة وسرعة بمساعدة محامٍ عقاري.