CONTENTS
- 1. استشارة قانون التخطيط الوطني للأراضي | نظرة عامة على قانون التخطيط الوطني للأراضي
- - الحاجة إلى الاستشارة القانونية
- - تلخيص المصطلحات الرئيسية
- 2. الاستشارة في قانون تخطيط الأراضي الوطنية | خطة وحدة المنطقة
- - التعيين التقديري
- - التعيين الإلزامي
- - نقاط الاستشارة
- 3. استشارات قانون التخطيط العمراني الوطني | مناطق ونطاقات وأحياز الاستخدام
- - منطقة الاستخدام
- - مناطق الاستخدام
- - مناطق الاستخدام المخصصة
- - نقاط الاستشارة
- 4. الاستشارة في قانون التخطيط الوطني للأراضي | الترخيص بأعمال التطوير
- - أنواع أعمال التطوير العمراني
- - الأفعال الطفيفة المعفاة من الترخيص
- - ملخص إجراءات الترخيص
- - فحص إتمام البناء وضمان التنفيذ
- - المناطق المقيَّدة لترخيص أعمال التطوير
- - نقاط الاستشارة
- 5. الاستشارة في قانون التخطيط العمراني الوطني | قائمة التحقق
- - نظام المساعدة من محامٍ متخصص في الإنشاءات
1. استشارة قانون التخطيط الوطني للأراضي | نظرة عامة على قانون التخطيط الوطني للأراضي
تعد الاستشارة الوطنية لقانون تخطيط الأراضي عملية أساسية لدعم التنفيذ الفعال للمشروع من خلال التحديد الدقيق لإمكانات التطوير والقيود القانونية لموقع المشروع المخطط له.
"القانون الوطني لتخطيط واستخدام الأراضي" هو قانون يسمح لحكومات الولايات والحكومات المحلية بوضع خطط لاستخدام الأراضي وتنميتها والحفاظ عليها، وبالتالي تعزيز التنمية المتوازنة للأراضي الوطنية وتعزيز الرفاهية العامة.
الحاجة إلى الاستشارة القانونية
من الضروري لأصحاب الأعمال ومطوري العقارات وشركات البناء والخبراء ذوي الصلة الذين يخططون لتطوير الأراضي أو الترويج للأعمال أن يفهموا بدقة قوانين تخطيط الأراضي الوطنية المعقدة وإجراءات الترخيص المختلفة.
تسمح لهم الاستشارة الوطنية لقانون تخطيط الأراضي بفهم القيود القانونية لموقع المشروع بوضوح.
وهو ضروري أيضًا لأنه يساعد على ضمان تقدم الأعمال بشكل سلس وفعال من خلال تقليل عوامل الخطر والقيود الإدارية التي قد تنشأ أثناء مرحلة التخطيط.
وهذا يمكن أن يزيد من جدوى العمل ويمنع إهدار الوقت والمال غير الضروري.
تلخيص المصطلحات الرئيسية
المصطلحات | التعريف |
تخطيط المدن الحضرية | هذه خطة تعرض اتجاه التطوير طويل المدى لمنطقة التخطيط الحضري ويتم تطبيقها عندما يكون من الضروري إنشاء خطة تشمل مدينتين ومقاطعتين أو أكثر. |
تخطيط المدينة/المقاطعة | إنها خطة للهيكل المكاني واتجاه التطوير الموضوعة على مستوى المدينة / المقاطعة وتتكون من خطة أساسية وخطة إدارة. |
الخطة الأساسية للمدينة/المقاطعة | إنها خطة شاملة تعرض الهيكل المكاني طويل المدى واتجاه التطوير للولاية القضائية وتكون بمثابة دليل إرشادي لخطط إدارة المدن والمقاطعات. |
خطة إدارة المدينة/المقاطعة | خطة محددة للتطوير والصيانة والمحافظة، بما في ذلك تحديد منطقة الاستخدام/المنطقة، والبنية التحتية، والتطوير الحضري، وخطة الصيانة، وما إلى ذلك. |
مخطط الوحدة بالمنطقة | خطة تفصيلية لترشيد استخدام الأراضي وتحسين الوظيفة وتحسين المناظر الطبيعية والبيئة لجزء من المدينة |
استخدام المنطقة | تم إنشاء التصنيف الإقليمي لتعزيز الاستخدام الاقتصادي والرفاهية العامة من خلال تنظيم استخدام الأراضي وأنشطة البناء |
استخدام المنطقة | منطقة تفصيلية لتحسين المشهد والسلامة والوظيفة من خلال تعزيز أو تخفيف اللوائح المتعلقة بمناطق الاستخدام |
استخدام المنطقة | منطقة للاستخدام المخطط للأراضي ومنع الزحف العمراني من خلال تعزيز أو تخفيف القيود المفروضة على مناطق الاستخدام والمناطق |
البنية التحتية | المرافق العامة الشاملة اللازمة للحفاظ على وظائف المدينة، مثل الطرق والحدائق العامة والمدارس وإمدادات المياه وأنظمة الصرف الصحي |
مرافق تخطيط المدينة/المقاطعة | البنية التحتية التي تحددها خطط إدارة المدينة / المقاطعة وتستخدم كهدف لمشاريع التخطيط الحضري |
الخطة الوطنية | إنها خطة أساسية لاستخدام الأراضي وتنميتها وضعتها الحكومة المركزية ويتم تطبيقها أولاً على الخطط الحضرية وخطط المدن/المقاطعات. |
2. الاستشارة في قانون تخطيط الأراضي الوطنية | خطة وحدة المنطقة
تعد الاستشارة الوطنية لقانون تخطيط الأراضي عملية مهمة تدرس ما إذا كان ينبغي وضع خطة على مستوى المنطقة من أجل التنمية المنهجية والعقلانية أو إدارة منطقة معينة.
خطة وحدة المنطقة هي خطة تفصيلية تم وضعها كخطة لإدارة المدينة/المقاطعة لتحسين المظهر الجمالي والبيئة والوظائف لمنطقة معينة داخل المدينة بشكل شامل وتعظيم استخدام الأراضي.
من الضروري مراجعة ما إذا كانت المنطقة تلبي متطلبات تخصيصها كمنطقة تخطيط على مستوى المنطقة أو ما إذا كانت تقع ضمن منطقة تخصيص إلزامية، وتصبح معيارًا رئيسيًا لتحديد جدوى الأعمال وإمكانات التطوير.
التعيين التقديري
يجوز للحكومات المحلية أو وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل تعيين مناطق ذات أنواع مختلفة من احتياجات التطوير أو الإدارة، بما في ذلك:
∙ المناطق المحررة من مناطق تقييد التنمية، ومناطق التكيف الحضري، وما إلى ذلك.
∙ المناطق التي تتطلب استخدامًا معقدًا للأراضي، مثل المناطق القريبة من محطات القطار
∙ الأراضي الخاملة أو مواقع نقل المرافق واسعة النطاق
∙ مناطق أخرى تتطلب منطقة تحسين وظيفية وجمالية، وما إلى ذلك.
التعيين الإلزامي
يجب أن يتم تعيين المناطق أدناه كمناطق تخطيط وحدة المنطقة.
(ومع ذلك، قد يتم تطبيق بعض الاستثناءات.)
∙ المناطق التي تجاوزت 300.000 متر مربع التي تم تحريرها من مناطق التكيف العمراني أو الحدائق
∙ المناطق التي تزيد مساحتها عن 300.000 متر مربع تحولت من مناطق خضراء إلى مناطق سكنية وتجارية وصناعية، إلخ.
نقاط الاستشارة
▷ تحديد المعايير المطبقة وحرية التصميم والحوافز ونطاق التطوير عند وضع خطة
▷ تحليل التداخل مع مشاريع التخطيط الحضري الأخرى والعلاقة مع القوانين ذات الصلة (قانون التنمية، قانون الصيانة، وما إلى ذلك)
▷ إجراءات صياغة خطة على مستوى المنطقة لترويج المشروع ومعلومات عن المهلة الزمنية المقدرة
3. استشارات قانون التخطيط العمراني الوطني | مناطق ونطاقات وأحياز الاستخدام
تعتبر استشارة قانون تخطيط الأراضي الوطني خطوة أساسية مهمة في فهم حالة تحديد "منطقة الاستخدام ومنطقة الاستخدام ومنطقة الاستخدام" لموقع التطوير والقيود المفروضة على الإجراءات وفقًا لذلك.
تعتبر هذه التعيينات عوامل رئيسية في تحديد مدى توفر الأراضي والنطاق المسموح به للتنمية، ولها تأثير مباشر على اتجاهات التخطيط المستقبلي واستراتيجيات السماح.
منطقة الاستخدام
يتم تحديد مناطق الاستخدام من خلال خطط إدارة المدينة/المقاطعة، ويتم تصنيف الاتجاه الأساسي لاستخدام الأراضي.
وهي مقسمة إلى أربع فئات رئيسية: المناطق الحضرية، والمناطق الإدارية، والمناطق الزراعية والحرجية، ومناطق الحفاظ على البيئة الطبيعية، وتنقسم المناطق الحضرية إلى مناطق سكنية وتجارية وصناعية وخضراء.
فئة رئيسية | التصنيف الأوسط | المحتوى |
المنطقة الحضرية | منطقة سكنية | حماية الرفاهية السكنية والبيئة المعيشية |
المنطقة التجارية | تعزيز الراحة التجارية والتجارية | |
المنطقة الصناعية | الدعم الفعال للأنشطة الصناعية | |
المنطقة الخضراء | حماية البيئة ومنع الانتشار غير المنظم | |
منطقة الإدارة | منطقة إدارة الحفظ | ضرورة الحفاظ على البيئة الطبيعية |
منطقة إدارة الإنتاج | دعم الزراعة والغابات وصيد الأسماك | |
مجال إدارة التخطيط | الإدارة المخططة للمناطق الحضرية | |
المناطق الزراعية والحرجية | المناطق الزراعية والحرجية | - |
منطقة حماية البيئة الطبيعية | منطقة حماية البيئة الطبيعية | - |
※ المناطق غير المخصصة كمناطق استخدام تخضع لقيود بناءً على "مناطق الحفاظ على البيئة الطبيعية"
※ في الحالات التي لا يتم فيها تقسيم المدينة/منطقة الإدارة، يتم تطبيق معايير "المنطقة الخضراء للحفظ" و"منطقة إدارة الحفظ"، على التوالي.
مناطق الاستخدام
منطقة الاستخدام هي منطقة تفرض قيودًا إضافية على الإجراءات أو لوائح توجيهية لتحقيق غرض محدد داخل منطقة الاستخدام.
الفئة | المحتوى |
منطقة ذات مناظر خلابة | الحفاظ على المناظر الطبيعية وتشكيلها |
منطقة جودو | قيود ارتفاع المبنى |
منطقة بانغهوا | أغراض الوقاية من الحرائق |
منطقة الوقاية من الكوارث | غرض الوقاية من الكوارث |
منطقة محمية | حماية التراث الوطني والمرافق الهامة وغيرها. |
حي القرية | صيانة القرى في المناطق غير الحضرية |
منطقة تعزيز التنمية | تطوير يركز على وظائف محددة |
منطقة محظورة الاستخدام المحدد | القيود المفروضة على موقع المرافق الخطرة |
منطقة متعددة الاستخدامات | تحفيز الاستخدام المعقد للأراضي |
※ يمكن تقييد نسبة البناء إلى الأرض، ونسبة المساحة الأرضية، والارتفاع، واللون، والمناظر الطبيعية، وما إلى ذلك بشكل منفصل وفقًا لقوانين كل منطقة.
※ في المناطق المرتفعة ومناطق الوقاية من الكوارث وما إلى ذلك، لا يُسمح بالبناء إذا تم تجاوز الحدود المنصوص عليها في الخطة.
مناطق الاستخدام المخصصة
منطقة الاستخدام هي وحدة فضائية مخصصة للإدارة الفعالة للمدينة وتحقيق أغراض محددة، وقد تخضع لقيود أقوى من مناطق الاستخدام العام أو المناطق.
الفئة | المحتوى |
منطقة التنمية المقيدة | منع الزحف العمراني والحفاظ على البيئة |
منطقة الحديقة الطبيعية الحضرية | تأمين مساحة للترفيه والاسترخاء |
منطقة التكيف الحضري | تأخر التحضر والتنمية المرحلية |
منطقة حماية الموارد السمكية | حماية مناطق الصيد والموارد البحرية |
منطقة الابتكار الحضري | إعادة هيكلة الفضاء الإبداعي |
منطقة متعددة الاستخدامات | صيانة المناطق القديمة والاستخدام المختلط للأراضي |
منشأة تخطيط المدينة/المقاطعة منطقة معقدة ثلاثية الأبعاد | استخدام ثلاثي الأبعاد للبنية التحتية |
منطقة محظورة الاستخدام المحدد | القيود المفروضة على موقع المرافق الخطرة |
منطقة متعددة الاستخدامات | تحفيز الاستخدام المعقد للأراضي |
نقاط الاستشارة
▷ تنظيم ما إذا كانت أنشطة التطوير ممكنة والقيود
▷ تحليل اللوائح المعمول بها والقدرة على التطوير عندما يكون تخصيص الاستخدام التفصيلي غير كافٍ
▷ مراجعة الحاجة إلى تغيير خطة وحدة المنطقة أو خطة إدارة المدينة/المقاطعة
4. الاستشارة في قانون التخطيط الوطني للأراضي | الترخيص بأعمال التطوير
تعتبر استشارة القانون الوطني لتخطيط الأراضي مرحلة تحديد ما إذا كانت الأنشطة المخططة في موقع التطوير تخضع لتصاريح أنشطة التطوير ومراجعة الإجراءات والمتطلبات ذات الصلة.
تعد هذه مراجعة أساسية لتحديد إمكانية الترخيص والوقت المطلوب والمخاطر الإدارية قبل الشروع في المشروع. على وجه الخصوص، نظرًا لأن النطاق واسع، بدءًا من تركيب البناء على نطاق صغير وحتى تطوير الموقع على نطاق واسع، يجب أن يكون نوع القوانين واللوائح وحجمها وموقعها وتفسيرها دقيقًا.
أنواع أعمال التطوير العمراني
عملاً بالمادة 56 من القانون الوطني لتخطيط الأراضي، تتطلب الأنشطة التالية الحصول على إذن تطوير من رئيس الحكومة المحلية المختصة.
الفئة | محتوى العمل |
هندسة المباني | تشييد المباني وتوسيعها وتجديدها وما إلى ذلك وفقاً للمادة 2 من قانون البناء |
تركيب الشغل | تركيب الهياكل الصناعية غير المباني |
التغير في خصائص الأرض | القطع والتعبئة والتدريج والرصف والاستصلاح وما إلى ذلك (باستثناء أغراض الزراعة) |
جمع الأرض والحجارة | جمع التربة والحصى والصخور وغيرها (إلا لغرض التحويل) |
تقسيم الأراضي | التقسيم دون الحصول على إذن من القوانين ذات الصلة، أو أقل من منطقة حد التقسيم، أو أقل من 5 أمتار عرضًا، وما إلى ذلك. |
تكديس العناصر | فعل تكديس العناصر على أرض خارج منطقة معينة لمدة تزيد عن شهر |
※ يتم استبعاد الأنشطة المتعلقة بمشاريع تخطيط المدينة/المقاطعة من تصريح التطوير.
الأفعال الطفيفة المعفاة من الترخيص
أنشطة التطوير البسيطة التالية ممكنة بدون إذن، لكن إجراءات الطوارئ تتطلب الإبلاغ عنها خلال شهر واحد.
الفئة | محتويات الاستثناء |
الهندسة المعمارية | المباني الصغيرة وبعض المباني المؤقتة التي لا تخضع للترخيص أو الإبلاغ |
الشغل | الهياكل الصغيرة دون المستوى المطلوب |
التغير في خصائص الأرض | يتم القص والتعبئة في حدود ارتفاع وعمق 50 سم، وما إلى ذلك. |
تعدين الأرض والصخور | جمع على نطاق صغير |
تقسيم الأراضي | دمج المرافق العامة، وتقسيم الإذن بفتح جزيرة خاصة، الخ. |
ضع الأشياء جانباً | تجميع العناصر ضمن معايير المساحة والوزن (المساحة الخضراء، منطقة الإدارة، إلخ.) |
※ يمكن تعزيز المعايير المحددة من خلال المراسيم الإقليمية.
ملخص إجراءات الترخيص
أرسل خطة تتضمن تأمين البنية التحتية، ومنع المخاطر، والمناظر الطبيعية، والمناظر الطبيعية، وما إلى ذلك.
② القرار بشأن الإذن أم لا
من حيث المبدأ، تتم المعالجة خلال 15 يومًا (باستثناء فترة المداولة/التشاور)
③ إذن مشروط ممكن
يمكن فرض شروط مثل تركيب البنية التحتية
④ لا تتطلب التغييرات الطفيفة إعادة الترخيص
يُستثنى من إعادة الترخيص تقليل المساحة الإجمالية للأرضية بأقل من 5% وتصحيح الأخطاء وما إلى ذلك
فحص إتمام البناء وضمان التنفيذ
عند الانتهاء من أنشطة التطوير (تركيب الهياكل، وتعديل الميزات، واستخراج الأرض والصخور)، يجب إجراء فحص الإنجاز، وإذا لزم الأمر، قد يتم طلب وديعة الأداء.
ضمان الأداء هو نظام لضمان أداء تركيب البنية التحتية، ومنع التلوث البيئي، والمناظر الطبيعية، وما إلى ذلك، وهو معفى للمشاريع الحكومية الوطنية والمحلية.
المناطق المقيَّدة لترخيص أعمال التطوير
في المناطق التالية، قد يتم تقييد تصاريح التطوير لمدة تصل إلى 3 سنوات اعتمادًا على احتياجات التخطيط الحضري، وفي بعض المناطق، من الممكن تمديدها لمدة عامين.
منطقة محظورة
∙ المناطق المعرضة لخطر المناظر الطبيعية والأضرار البيئية
∙ المناطق التي من المحتمل أن تتغير أثناء إنشاء خطة المدينة/المقاطعة
∙ منطقة تخطيط وحدة المنطقة، منطقة عبء البنية التحتية
نقاط الاستشارة
▷ راجع الأنشطة التي يمكن القيام بها دون إذن والنطاق وفقًا للقوانين
▷ حدد مسبقًا ما إذا كانت شروط تركيب البنية التحتية وعبء ضمان الأداء مطلوبة
▷ تحقق مما إذا كانت المناطق المقيدة بالتصريح متضمنة وحالة مؤسسة التخطيط الحضري
5. الاستشارة في قانون التخطيط العمراني الوطني | قائمة التحقق
الاستشارة القانونية الوطنية لتخطيط الأراضي هي عملية لمراجعة قانونية لإمكانات تطوير موقع المشروع وتحديد مخاطر الترخيص مسبقًا.
إذا قمت بتنظيم الاعتبارات الأساسية من خلال القائمة المرجعية أدناه قبل وضع الخطة، فيمكنك تقليل اللوائح غير المتوقعة أو التأخيرات الإجرائية وتعزيز كفاءة الأعمال.
الفئة | عناصر المراجعة الرئيسية |
1. التحقق من الحالة الأساسية | تحقق من معلومات الأرض الأساسية مثل رقم القطعة وعنوان الأرض والمنطقة والمالك |
مراجعة تأكيد خطة استخدام الأراضي، بما في ذلك تأكيد منطقة الاستخدام والمنطقة والمنطقة | |
تحقق مما إذا كان يتم تضمين مناطق خاصة مثل مناطق التخطيط على مستوى المنطقة ومناطق التنمية المقيدة. | |
2. تحليل حالة التعيين | قم بمراجعة الخطط الأساسية للمدينة/المقاطعة وتأكد من البنية المكانية والاتجاه على المدى الطويل |
قم بتأكيد خطة إدارة المدينة/المقاطعة وحدد التفاصيل مثل تحديد الاستخدام والبنية التحتية والتنمية الحضرية وما إلى ذلك. | |
ما إذا كانت مرافق التخطيط الحضري مخصصة أم لا وما إذا كانت المواقع المخططة للمرافق مثل الطرق والحدائق متضمنة | |
تأكيد الاتساق مع الخطط ذات المستوى الأعلى وتحليل الاتصال مع الخطط الإقليمية والخطط الوطنية | |
3. ما إذا كانت الأنشطة التنموية مسموحة أم لا | تحديد ما إذا كانت أنشطة التطوير مثل البناء، أو تغيير الطبيعة، أو استخراج التربة، أو تراكم البضائع قابلة للتطبيق |
مراجعة العناصر المعفاة من الإذن، بما في ذلك التحقق من الأفعال البسيطة وشروط الاستثناء | |
مراجعة إمكانية تخصيص منطقة محظورة بالتصريح | |
شروط إنشاء البنية التحتية، مثل ما إذا كان من الضروري تأمين البنية التحتية مثل الطرق وإمدادات المياه والصرف الصحي | |
سواء تم تحمل ضمان الأداء أم لا | |
4. مراجعة خطة وحدة المنطقة | مراجعة ما إذا كانت ستخضع للتعيين التقديري أو الإلزامي |
التحقق من جدوى التخطيط، بما في ذلك إجراءات وضع الخطة على مستوى المنطقة، ودرجات الحرية، والحوافز. | |
الخطة الموجودة؟ | |
مراجعة نطاق التطوير والتكرار، بما في ذلك ما إذا كان يتداخل مع خطط أخرى وتحديد حدود التطوير | |
5. التخطيط المتجاور واللوائح المتداخلة | مراجعة العلاقة وتداخل الحدود مع المشاريع المجاورة وإمكانية تداخل المخططات |
التمييز التطبيقي بين قانون التنمية الحضرية وقانون الصيانة وغيرها. | |
التحقق من بنود التصريح الإضافية مثل تقييم الأثر البيئي، وتحليل الأثر المروري، وما إلى ذلك. | |
التحقق من إمكانية ربط الطرق المجاورة والبنية التحتية والمرافق العامة | |
6. تحديد الإستراتيجية واتجاه التنفيذ | تحديد ما إذا كانت خطة التطوير متوافقة مع القوانين واللوائح الحالية |
تقدير المرسوم القابل للتغيير والفترة الزمنية لتغيير الخطة | |
إجراءات التصاريح، واستشارات البنية التحتية، ووضع استراتيجية لتقليل مخاطر الأعمال |
نظام المساعدة من محامٍ متخصص في الإنشاءات
يضم مكتب المحاماة هذا عددًا كبيرًا من محامي البناء المسجلين لدى نقابة المحامين الكورية والمحامين المحترفين الذين يتمتعون بخبرة تزيد عن 10 سنوات في المتوسط.
وبناء على ذلك، من الممكن تقديم المشورة العملية بشأن القضايا العامة مثل قيود التطوير، ورفض التصاريح، ورسوم التنفيذ.
إذا كنت بحاجة إلى مساعدة في المراجعة القانونية ومنع القائمة منذ بداية المشروع، فيرجى الاتصال بمحامي البناء في أي وقت للحصول على المساعدة.
تعرف أيضًا على المحتوى المرئي
المتعلق بهذه القضية.
ما هي استراتيجية التعامل مع التعويض عن عيوب البناء؟
