점유취득시효
일정한 사실상태가 계속된 경우 발생하는 일정한 효과를 “취득시효”라고 합니다. 특정 조건 충족 시 권리를 취득할 수 있으며, 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산입니다.
민법은 취득시효의 유형으로서 ▲부동산소유권의 취득시효 ▲동산소유권의 취득시효 ▲소유권 이외의 재산권의 취득시효를 인정하고 있습니다.
“점유취득시효”란 부동산을 점유함으로써 그 소유권의 취득을 인정받을 수 있는 시효를 말합니다.
점유로 인한 취득기간
예컨대, 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년 간 부동산을 점유하면 등기를 통해 그 소유권을 취득할 수 있습니다.
이 경우 점유자의 자주점유와, 평온·공연한 점유는 추정되므로, 그러한 점유가 아니라는 사실은 시효취득을 막으려는 사람이 증명하여야 합니다.
민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
민법 제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간)
①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.
②전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다.
민법 제247조에 따라 전2조의 규정에 의한 소유권취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급하며, 소멸시효의 중단에 관한 규정도 전2조의 소유권취득기간에 준용합니다.
대법원은 "민법 제245조에 규정된 소위 평온한 점유라 함은 점유자가 그 점유를 취득 또는 보유하는데 법률상 용인할 수 없는 강폭행위를 쓰지 아니하는 점유이고, 공연한 점유라 함은 은비의 점유가 아닌 점유를 말하는 것이므로 그 점유가 불법이라고 주장하는 자로부터 이의를 받은 사실이 있거나 점유물의 소유권을 위요하여 당사자 사이에 분쟁이 있었다 하더라도 그러한 사실만으로 곧 점유의 평온, 공연성이 상실된다고 할 수는 없다."라고 판시하였습니다(대법원 1982. 9. 28. 선고 81사9 전원합의체 판결).
취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기 청구
부동산은 10년, 동산을 5년간 평온, 공연히 선의로 과실없이 점유한 경우 소유권이전등기청구권을 취득하여 소유권이전등기청구가 가능합니다.
토지에 대한 취득시효의 완성을 이유로 소유권이전등기를 청구하려면 시효완성 당시의 소유자를 상대로 하여야 합니다.
소유권이전등기청구권 취득 후 점유를 상실하였다고 하더라도 이는 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닙니다.
전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아닙니다.
취득시효 완성 후 소유권이전등기 전 원 소유자의 처분
취득시효가 완성 후 점유자가 그 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 전까지 부동산 소유자는 그 시효취득 사실을 알 수 없습니다. 그래서 이를 제3자에게 처분하였다고 하더라도 불법행위가 성립하는 것은 아닙니다.
따라서 부동산 점유자에게 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도 이로 인하여 부동산 소유자와 시효취득자 사이에 계약상의 채권·채무관계가 성립하는 것은 아니므로, 그 부동산을 처분한 소유자에게 채무불이행 책임을 물을 수 없습니다.
단, 시효완성에 의한 소유권이전등기소송이 시작된 이후 임의의 처분 시 법률상 책임이 따를 수 있습니다.
점유취득시효 관련 소송에서 원하는 결과를 이끌어 내기 위해서는 치밀한 법리해석과 사실관계를 먼저 명확히 따져보고 객관적인 입증 자료 준비가 필요합니다.
부동산에 대한 전문 지식 없이는 적절하게 대응하기 어렵기 때문에, 문제를 올바르게 해결하려면 가능한 빨리 법무법인 대륜과 상담하시기를 권해드립니다.
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