Pembiayaan Proyek (PF)

Pembiayaan korporasi biasa menyediakan dana berdasarkan kredibilitas dan kesehatan keuangan perusahaan secara keseluruhan, sedangkan pembiayaan proyek menghimpun dana berdasarkan profitabilitas dan arus kas masa depan suatu proyek tertentu.

Dalam hal ini, perusahaan bertujuan khusus didirikan secara terpisah dan struktur pembiayaan disusun dengan berfokus pada kelayakan ekonomi proyek itu sendiri.

Dengan demikian, pembiayaan korporasi biasa didasarkan pada tanggung jawab perusahaan secara keseluruhan, sedangkan pembiayaan proyek berfokus pada risiko dan pendapatan masing-masing proyek.

Apa yang dimaksud dengan perusahaan bertujuan khusus?

Sebagai pelaku utama proyek pengembangan, pihak ini mengawasi keseluruhan perencanaan dan pelaksanaan proyek.

Pihak ini umumnya didirikan dalam bentuk SPC (perusahaan bertujuan khusus) atau PFV (perusahaan pembiayaan proyek) dan menjadi subjek hukum yang melaksanakan proyek.

Pihak ini secara langsung menangani pembangunan proyek dan merupakan peserta utama yang berkewajiban memastikan penyelesaian konstruksi.

Apabila konstruksi dilaksanakan melalui subkontraktor, perselisihan dapat timbul akibat persoalan seperti biaya konstruksi yang tidak dibayar.

Sebagai pihak yang menyediakan dana PF, pemberi pinjaman memberikan pinjaman jembatan pada tahap awal proyek dan pembiayaan jangka panjang pada tahap PF utama.

Untuk memastikan pengembalian pinjaman, pihak ini menggunakan teknik pembiayaan seperti memperoleh hak jaminan, meminta jaminan, dan melakukan sekuritisasi (ABS, ABCP).

Pihak ini menjalankan perwalian real estat dan bertindak untuk mengelola serta melepaskan aset proyek dan mencairkan dana.

Skema perwalian real estat memiliki keunggulan karena meningkatkan transparansi dana dan mendukung perlindungan kreditor.

Pihak ini merupakan penyedia modal yang berpartisipasi dalam struktur PF melalui investasi tidak langsung.

Mereka berpartisipasi melalui dana dalam bentuk pinjaman atau investasi ekuitas, sedangkan pengelola investasi kolektif dan perusahaan perwalian bertanggung jawab atas pengoperasian serta pengelolaan dana tersebut.

Sebagai konsumen akhir yang membeli unit setelah proyek selesai, pihak ini berkontribusi pada realisasi pendapatan proyek melalui kontrak pembelian unit dan pembayaran harga unit tersebut.

Perselisihan hukum dapat timbul akibat cacat, keterlambatan, atau persoalan lain dalam proses penjualan unit.

Lembaga penjamin seperti Daehan Housing Guarantee menyebarkan risiko melalui jaminan penjualan unit. Selain itu, berbagai pemangku kepentingan, seperti investor proyek, pemegang hak jaminan, dan perusahaan mitra, juga saling terlibat sehingga koordinasi hukum menjadi hal yang sangat diperlukan.

▶ Perjanjian antarpemegang saham

▶ Perjanjian pinjaman dan jaminan

▶ Perwalian jaminan real estat dan kontrak pekerjaan konstruksi

PFV, yang merupakan badan hukum bertujuan khusus (SPC), berbentuk perusahaan dengan pemilik proyek, kontraktor, investor, dan pihak lainnya sebagai pemegang saham.

Berdasarkan manfaat yang diberikan oleh Undang-Undang Pajak Korporasi Korea Selatan, pajak perolehan dan pajak pendaftaran real estat dikurangi. Ketentuan pemberatan pajak untuk wilayah metropolitan juga tidak berlaku sehingga struktur ini menguntungkan dari segi perpajakan.

Piutang pinjaman dikonversi menjadi efek beragun aset (ABS) atau surat berharga komersial beragun aset (ABCP) untuk menyebarkan risiko keuangan dan memungkinkan berbagai investor berinvestasi dalam proyek pengembangan melalui pasar modal.

Dalam skema investasi tidak langsung berbentuk dana real estat ini, perusahaan pengelola aset berpartisipasi dalam proyek pengembangan dengan menandatangani perjanjian pinjaman atas nama perusahaan kustodian atau mengambil alih piutang pinjaman.

REITs yang didirikan berdasarkan Undang-Undang Perusahaan Investasi Real Estat Korea Selatan menghimpun dana melalui penawaran umum saham dan cara lainnya untuk berinvestasi dalam proyek pengembangan real estat.

Terdapat berbagai jenis REITs, termasuk CR REITs untuk restrukturisasi perusahaan dan REITs yang berspesialisasi dalam pengembangan.

Hal terpenting adalah memproyeksikan secara akurat arus kas masa depan yang akan dihasilkan proyek.

Kemampuan melunasi pembiayaan harus dinilai melalui analisis profitabilitas, disertai analisis skenario untuk mengantisipasi risiko yang tidak terduga.

Sebagai subjek hukum proyek, SPC berperan memisahkan aset dan kewajiban serta membatasi risiko.

Pendirian SPC memerlukan ketentuan yang jelas mengenai struktur kepemilikan saham, hak pengendalian manajemen, pembagian tanggung jawab, dan hal-hal lainnya.

Hubungan kontraktual antara para peserta, seperti perusahaan pengembang, kontraktor, lembaga keuangan, dan perusahaan perwalian, harus dirancang secara cermat.

Hak dan kewajiban dalam setiap kontrak harus diperjelas, serta langkah penanganan apabila timbul perselisihan perlu dipersiapkan sebelumnya.

Penetapan hak jaminan dan perjanjian penjaminan sangat penting untuk memastikan keamanan dana PF.

Risiko keuangan harus diminimalkan dengan memperjelas cakupan dan prioritas jaminan, ruang lingkup tanggung jawab penjamin, serta hal-hal lainnya.

Arus kas, mulai dari penghimpunan modal hingga pelunasan pinjaman, harus dikelola secara sistematis.

Rencana penggunaan dana dan jadwal pelunasan harus disusun secara realistis, disertai persiapan langkah untuk memastikan tersedianya likuiditas dalam keadaan darurat.

Kepatuhan menyeluruh terhadap peraturan perundang-undangan dan regulasi keuangan terkait harus diperiksa.

Struktur tersebut khususnya harus dirancang agar manfaat kelembagaan, seperti perlakuan khusus di bidang perpajakan dan langkah pelonggaran regulasi keuangan, dapat dimanfaatkan secara maksimal.