CONTENTS
- 1. Gambaran umum perkara sengketa real estat
- 2. Strategi pengacara real estat dalam perkara sengketa real estat
- - Pembuktian objektif atas tunggakan uang sewa dalam jangka panjang
- - Argumentasi mengenai hilangnya dasar hukum penguasaan dan perlunya pengosongan (penyerahan penguasaan)
- - Pelaksanaan prosedur penghentian kontrak melalui surat pemberitahuan tercatat dengan bukti isi
- 3. Hasil sengketa real estat, penyerahan bangunan dan pengakuan atas tunggakan uang sewa
- 4. Hal-hal yang harus diperiksa sebelum menangani sengketa real estat
- - Daftar periksa hal-hal yang wajib dipastikan
- - Bentuk bantuan pengacara real estat
1. Gambaran umum perkara sengketa real estat
Klien yang meminta konsultasi mengenai sengketa real estat adalah seorang perempuan berusia 40-an yang memiliki bangunan dan menyewakan sebuah vila kecil.
Penyewa (selanjutnya disebut pihak lawan) adalah seorang laki-laki berusia 20-an yang pada awal masa kontrak membayar sewa bulanan dengan tertib, tetapi tidak lama kemudian terlibat dalam perkara pidana, dijatuhi pidana penjara efektif, dan dipenjarakan.
Setelah ia dipenjarakan, sewa bulanan tidak dibayar selama beberapa bulan dan akhirnya uang sewa tertunggak selama lebih dari 1 tahun.
Klien berupaya menghubunginya melalui keluarga atau kenalannya, tetapi tidak berhasil menjalin komunikasi dengan baik. Beban keuangannya pun terus bertambah karena turut timbul masalah pengelolaan.
Terlebih lagi, pihak lawan memiliki postur tubuh yang sangat besar dan penampilan yang menakutkan sehingga selama masa kontrak pun klien merasa enggan menagih sewa bulanan secara langsung.
Klien juga pernah merasakan suasana yang mengancam saat mendatanginya seorang diri. Karena itu, ia menilai bahwa masalah tersebut sulit diselesaikan sendiri bahkan setelah kontrak berakhir.
Pada akhirnya, klien memutuskan untuk menangani sengketa real estat, termasuk penghentian kontrak dan prosedur penyerahan bangunan, dengan bantuan pengacara real estat.
2. Strategi pengacara real estat dalam perkara sengketa real estat
Setelah terlebih dahulu merangkum fakta-fakta perkara, pengacara real estat yang menangani sengketa tersebut menyusun strategi penanganan yang berfokus pada tiga pokok persoalan berikut.
- Pokok persoalan 1 : Pembuktian objektif atas tunggakan uang sewa dalam jangka panjang
- Pokok persoalan 2 : Terpenuhinya persyaratan penghentian kontrak berdasarkan Pasal 640 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan
- Pokok persoalan 3 : Hilangnya dasar hukum penguasaan dan perlunya penyerahan bangunan
Pembuktian objektif atas tunggakan uang sewa dalam jangka panjang
Pengacara real estat tersebut menyusun alat bukti berikut untuk membuktikan secara objektif bahwa pihak lawan tidak membayar sewa bulanan dalam jangka panjang.
| Alat bukti | Hal yang dibuktikan |
|---|---|
| Perjanjian sewa | Memastikan fakta dibuatnya perjanjian sewa dan ketentuan pembayaran sewa bulanan |
| Riwayat transaksi rekening | Membuktikan tidak dibayarnya sewa bulanan dalam jangka panjang dan periode tunggakan uang sewa |
| Status pembayaran biaya pengelolaan | Memastikan ada atau tidaknya tunggakan biaya pengelolaan dan keadaan penguasaan yang sebenarnya |
| Pesan teks | Fakta penagihan sewa bulanan dan permintaan pembayaran serta rangkaian tanggapan pihak lawan |
| Surat pemberitahuan tercatat dengan bukti isi | Membuktikan kehendak untuk menghentikan kontrak dan fakta pemberitahuan yang sah oleh pihak yang menyewakan |
Selain itu, pengacara tersebut menyusun secara kronologis fakta bahwa setelah pihak lawan dipenjarakan, tidak ada pembayaran uang sewa sama sekali dan tunggakan tersebut berlangsung cukup lama, lalu menjelaskan kepada majelis hakim bahwa telah terjadi pelanggaran kontrak secara berulang.
Dalam proses ini, pengacara tersebut menekankan bahwa tindakan pihak lawan merupakan wanprestasi pada tingkat yang merusak hubungan kepercayaan dalam perjanjian sewa.
Argumentasi mengenai hilangnya dasar hukum penguasaan dan perlunya pengosongan (penyerahan penguasaan)
Pengacara real estat tersebut mencermati bahwa bangunan belum diserahkan kembali bahkan setelah kontrak dihentikan.
Meskipun pihak lawan sedang dipenjarakan, objek sewa tetap belum dikembalikan. Pihak yang menyewakan juga tidak dapat mencari penyewa baru sehingga pelaksanaan hak atas kekayaannya menjadi terbatas.
Pengacara real estat tersebut merangkum secara menyeluruh fakta berakhirnya kontrak, tunggakan dalam jangka panjang, serta tidak dipenuhinya kewajiban pengembalian, lalu menjelaskan kepada majelis hakim perlunya penyerahan bangunan dan dasar yang sah bagi tuntutan pengosongan (penyerahan penguasaan).
Pelaksanaan prosedur penghentian kontrak melalui surat pemberitahuan tercatat dengan bukti isi
Pengacara real estat tersebut mengirimkan surat pemberitahuan tercatat dengan bukti isi untuk memberitahukan secara jelas kepada pihak lawan mengenai tunggakan uang sewa dan kewajibannya berdasarkan kontrak. Melalui surat tersebut, pengacara mendesak pembayaran sewa bulanan dan menyampaikan sesuai prosedur hukum bahwa perjanjian sewa dapat dihentikan jika kewajiban tidak dipenuhi.
Bahkan setelah menerima surat tersebut, pihak lawan tidak membayar uang sewa yang tertunggak dan juga tidak memperbaiki keadaan pelanggaran kontrak.
Karena itu, pengacara real estat mengajukan surat pemberitahuan tercatat dengan bukti isi beserta riwayat penyampaiannya sebagai alat bukti dan menjelaskan kepada majelis hakim bahwa pihak lawan tidak memenuhi kewajibannya meskipun klien telah memberikan kesempatan yang memadai untuk melaksanakannya, serta bahwa prosedur penghentian kontrak telah dilakukan secara sah.
3. Hasil sengketa real estat, penyerahan bangunan dan pengakuan atas tunggakan uang sewa
Dalam perkara sengketa real estat klien, pengadilan mengakui bahwa perjanjian sewa telah dihentikan secara sah.
Pengadilan juga memerintahkan pihak lawan untuk menyerahkan vila dan membayar sejumlah uang yang setara dengan uang sewa yang tertunggak.
Berdasarkan putusan pengadilan tersebut, klien dapat menyelesaikan masalah sewa yang telah berlangsung lama melalui prosedur hukum dan kemudian memperoleh kondisi yang memungkinkan penerimaan penyewa baru.
4. Hal-hal yang harus diperiksa sebelum menangani sengketa real estat
Adanya alasan-alasan di atas tidak selalu berarti bahwa sengketa real estat, yaitu gugatan pengosongan (pengusiran), akan dikabulkan.
Penilaian pengadilan dapat berbeda-beda berdasarkan fakta konkret, seperti terpenuhi atau tidaknya persyaratan penghentian perjanjian sewa, pengiriman surat pemberitahuan tercatat dengan bukti isi, pemberitahuan penghentian kontrak, dan pengamanan alat bukti.
Oleh karena itu, penting untuk terlebih dahulu melakukan penelaahan hukum secara saksama dan memulai penanganan sengketa secara bertahap.
Daftar periksa hal-hal yang wajib dipastikan
Bentuk bantuan pengacara real estat
Sengketa real estat bukanlah perkara sederhana yang selesai hanya dengan menelaah ada atau tidaknya penghentian kontrak.
Berbagai persoalan hukum harus ditelaah secara bersamaan, termasuk periode tunggakan uang sewa, prosedur berakhirnya kontrak, kewajiban penyerahan bangunan, hubungan terkait uang jaminan, dan dasar hukum penguasaan.
Firma Hukum Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan (berdasarkan pelaporan pajak pertambahan nilai kepada Badan Pajak Nasional Korea Selatan pada 2025), memberikan bantuan dengan menganalisis perjanjian sewa dan riwayat pembayaran uang sewa serta menelaah persyaratan penghentian kontrak.
Firma tersebut juga memberikan dukungan hukum selama seluruh proses penanganan perkara, termasuk penyusunan surat pemberitahuan tercatat dengan bukti isi dan surat gugatan, penataan alat bukti, serta tuntutan penyerahan bangunan.
Jika Anda saat ini berada dalam keadaan yang memerlukan bantuan seperti klien dalam kasus ini, kami menyarankan agar Anda berkonsultasi dengan 🔗pengacara spesialis real estat.
Konten ini didasarkan pada studi kasus nyata Firma Hukum Daeryun dengan beberapa penyesuaian, dan hak ciptanya milik firma kami.
Reproduksi, penggandaan, atau distribusi tanpa izin dan pelanggaran hak cipta lainnya dapat dikenai tindakan hukum berdasarkan peraturan yang berlaku.
