CONTENTS
- 1. Kronologi perkara klien yang menemui pengacara spesialis pertanahan
- - Hak melintas melalui tanah sekitar yang perlu diperiksa apabila harus melintasi tanah tetangga
- 2. Strategi pengacara spesialis pertanahan untuk membuktikan hak melintas melalui tanah sekitar
- - Strategi pengacara pertanahan ① Membuktikan kebutuhan akan jalan akses
- - Strategi pengacara pertanahan ② Membuktikan gangguan yang minimal dan riwayat penggunaan yang telah ada
- - Strategi pengacara pertanahan ③ Membela klien dari tuntutan biaya yang melampaui ruang lingkup penggunaan sebenarnya
- 3. Hasil bantuan pengacara spesialis pertanahan: pengakuan hak melintas melalui tanah sekitar dan pembelaan terhadap tuntutan biaya penggunaan yang berlebihan
- - Daftar periksa hak melintas melalui tanah sekitar dari pengacara pertanahan
- - Kapan bantuan pengacara pertanahan diperlukan?
1. Kronologi perkara klien yang menemui pengacara spesialis pertanahan
Tanah milik klien yang menemui pengacara spesialis pertanahan tidak berbatasan langsung dengan jalan sehingga ia hanya dapat keluar masuk tanahnya dengan melintasi tanah milik tetangga.
Jalur tersebut telah lama digunakan secara wajar sebagai jalan akses.
Dahulu, tetangga itu juga pernah menyewa sebagian tanah klien dan menggunakan jalan yang sama sehingga mereka menjalani hubungan tanpa masalah berarti.
Namun, keadaan berubah setelah timbul perselisihan mengenai uang sewa dan penggunaan tanah.
Karena tersinggung, tetangga tersebut berusaha menghalangi klien agar tidak lagi menggunakan jalan yang selama ini telah digunakannya.
Masalahnya, apabila jalan itu ditutup, klien praktis tidak memiliki cara untuk memasuki tanahnya sendiri.
Pada akhirnya, demi mempertahankan hak untuk terus menggunakan jalan tersebut, klien mencari pengacara yang secara khusus menangani masalah pertanahan dan meminta bantuan.
Hak melintas melalui tanah sekitar yang perlu diperiksa apabila harus melintasi tanah tetangga
Tanah yang tidak terhubung langsung dengan jalan, seperti tanah milik klien di atas, mungkin sulit dimanfaatkan secara semestinya meskipun dimiliki secara sah.
Oleh karena itu, Pasal 219 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan mengakui hak untuk melintasi tanah di sekitarnya, yaitu hak melintas melalui tanah sekitar, apabila persyaratan tertentu terpenuhi dalam keadaan tersebut.
Pasal 219 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Hak Melintas melalui Tanah Sekitar)
② Pemegang hak melintas sebagaimana dimaksud pada ayat sebelumnya wajib mengganti kerugian pemilik tanah yang dilintasi.
Namun, seseorang tidak dapat meminta pengakuan hak melintas dengan secara bebas memilih jalan yang dikehendakinya hanya karena "tidak ada jalan untuk memasuki tanahnya".
Hal ini karena ruang lingkup hak tersebut baru ditentukan setelah dipertimbangkan secara menyeluruh apakah jalan itu benar-benar diperlukan untuk menggunakan tanah, apakah kerugian bagi tetangga relatif kecil, dan apakah jalan tersebut telah digunakan sejak dahulu.
Oleh sebab itu, untuk mengajukan hak melintas melalui tanah sekitar, hal-hal berikut perlu diuraikan secara terperinci.
- Lokasi tanah dan keadaan sekitarnya
- Cara dan lamanya jalan tersebut telah digunakan secara nyata
- Ada atau tidaknya jalan alternatif dan, jika ada, apakah jalan tersebut benar-benar dapat digunakan
- Besarnya beban yang ditimbulkan terhadap tanah tetangga apabila jalan tersebut terus digunakan
2. Strategi pengacara spesialis pertanahan untuk membuktikan hak melintas melalui tanah sekitar
Pengacara spesialis pertanahan mengajukan gugatan penegasan hak melintas melalui tanah sekitar agar klien dapat terus menggunakan jalan akses yang telah ada.
Dalam proses persidangan, pengacara membantah bahwa dalil mengenai jalan alternatif dan tuntutan biaya penggunaan tidak sesuai dengan keadaan penggunaan tanah yang sebenarnya.
Strategi pengacara pertanahan ① Membuktikan kebutuhan akan jalan akses
Pengacara spesialis pertanahan menelaah apakah keadaan klien memenuhi persyaratan untuk menuntut hak melintas melalui tanah sekitar sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 219 ayat (1) Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.
Tanah klien tidak terhubung langsung dengan jalan dan orang maupun kendaraan sulit keluar masuk apabila tidak menggunakan jalan yang telah ada.
Oleh karena itu, pengacara spesialis pertanahan bersama Pusat Investigasi Bukti memeriksa peta, data keadaan tanah, dan penggunaan aktual untuk menjelaskan bahwa jalan yang disengketakan benar-benar diperlukan guna memasuki tanah klien.
Selanjutnya, pihak lawan menyatakan bahwa tanah tersebut dapat diakses melalui jalan lain tanpa menggunakan jalan itu.
Menanggapi hal tersebut, pengacara pertanahan membantah bahwa belum jelas apakah jalan yang disebutkan pihak lawan benar-benar dapat dilalui orang dan kendaraan serta dapat digunakan tanpa persetujuan pemilik lain.
Strategi pengacara pertanahan ② Membuktikan gangguan yang minimal dan riwayat penggunaan yang telah ada
Pengacara spesialis pertanahan juga menegaskan bahwa jalan yang disengketakan bukanlah jalan baru yang diminta untuk dibuat oleh klien.
Jalan tersebut telah digunakan sejak dahulu untuk keluar masuk tanah klien, dan tetangga itu juga pernah menggunakan jalan yang sama ketika menyewa tanah klien.
Dengan kata lain, klien tidak meminta jalan baru yang lebih nyaman, tetapi bermaksud terus menggunakan jalan yang telah digunakan secara nyata.
Mahkamah Agung Korea Selatan juga pernah memutuskan bahwa ruang lingkup hak melintas melalui tanah sekitar harus ditentukan berdasarkan tingkat kebutuhan pengguna dan cara yang menimbulkan kerugian paling kecil bagi pemilik tanah tetangga.
Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 3 Februari 1995, Nomor 94Da50656
Berdasarkan pertimbangan putusan tersebut dan riwayat penggunaan jalan yang telah ada, pengacara spesialis pertanahan menyatakan bahwa jalan itu diperlukan untuk memasuki tanah klien dan merupakan cara yang menimbulkan beban relatif kecil bagi pemilik tanah di sekitarnya.
Strategi pengacara pertanahan ③ Membela klien dari tuntutan biaya yang melampaui ruang lingkup penggunaan sebenarnya
Pihak lawan menuntut biaya penggunaan yang berlebihan sekitar 7 juta won Korea Selatan per bulan sebagai imbalan atas penggunaan jalan oleh klien.
Sehubungan dengan hal tersebut, Mahkamah Agung Korea Selatan pernah memutuskan bahwa penggunaan tanah untuk tujuan melintas harus dibedakan dari penggunaan seluruh tanah.
Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 24 Desember 2014, Nomor 2013다11669
Berdasarkan putusan tersebut, pengacara spesialis pertanahan membantah bahwa biaya penggunaan yang dituntut pihak lawan terlalu besar dibandingkan dengan ruang lingkup penggunaan sebenarnya.
Karena klien tidak menggunakan seluruh tanah tetangga, tetapi hanya melintasi sebagian jalan yang diperlukan, pengacara tersebut berpendapat bahwa biaya penggunaan juga harus ditentukan sesuai dengan ruang lingkup penggunaan sebenarnya.
3. Hasil bantuan pengacara spesialis pertanahan: pengakuan hak melintas melalui tanah sekitar dan pembelaan terhadap tuntutan biaya penggunaan yang berlebihan
Setelah menerima bukti dan argumentasi yang diajukan pengacara spesialis pertanahan, pengadilan memutuskan bahwa klien memiliki hak melintas melalui tanah sekitar.
Pertimbangan utama pengadilan
- Pengakuan hak klien untuk melintas melalui tanah sekitar
- Larangan bagi pihak lawan untuk menghalangi akses
- Pengurangan biaya penggunaan sebesar sekitar 95% atau lebih dibandingkan dengan jumlah yang dituntut pihak lawan
Dengan demikian, klien berhasil memperoleh hak untuk memasuki tanahnya sekaligus perlindungan dari beban biaya penggunaan yang berlebihan.
Daftar periksa hak melintas melalui tanah sekitar dari pengacara pertanahan
Dalam gugatan penegasan hak melintas melalui tanah sekitar, alasan perlunya jalan tersebut untuk keluar masuk tanah harus ditunjukkan melalui bukti konkret.
Dokumen dan informasi yang perlu diperiksa sebelum mengajukan gugatan adalah sebagai berikut.
Hal yang ditelaah | Arah persiapan |
|---|---|
Kebutuhan untuk melintas | Memeriksa apakah jalan tersebut diperlukan untuk keluar masuk dan mengelola tanah serta apakah terdapat keadaan yang menyulitkan penggunaan jalan lain sebagai pengganti |
Rute akses yang telah digunakan | Menandai lokasi, lebar, dan jejak penggunaan jalan yang telah digunakan sejak dahulu melalui foto udara atau foto lokasi |
Ada atau tidaknya rute alternatif | Jika terdapat jalan lain di sekitar, memeriksa kemungkinan akses kendaraan, kemiringan, lebar, dan apakah diperlukan persetujuan pemilik lain |
Kebutuhan akan akses | Menjelaskan alasan jalan tersebut diperlukan untuk pengelolaan, penggunaan, penyewaan, atau jual beli tanah |
Beban terhadap tanah tetangga | Menunjukkan melalui denah atau foto bahwa lebar dan lokasi jalan tidak menimbulkan beban besar terhadap tanah pihak lawan |
Kronologi sengketa | Mengamankan pesan teks, rekaman, surat pemberitahuan resmi, dan bukti lain apabila pernah terjadi penolakan akses, tuntutan biaya penggunaan, atau tindakan menghalangi akses |
Masalah biaya penggunaan | Jika pihak lawan menuntut biaya penggunaan, memeriksa apakah jumlah tersebut berlebihan dibandingkan dengan ruang lingkup dan tingkat penggunaan yang sebenarnya |
Kapan bantuan pengacara pertanahan diperlukan?
Banyak orang mengalami kesulitan dalam mempersiapkan gugatan penegasan hak melintas melalui tanah sekitar karena harus melengkapi bukti penggunaan jalan yang sebenarnya dan data keadaan tanah.
Firma Hukum Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan berdasarkan pelaporan pajak pertambahan nilai kepada Badan Pajak Nasional Korea Selatan pada tahun 2025, menyusun strategi penanganan untuk setiap perkara dalam sengketa real estat, termasuk hak melintas melalui tanah sekitar, sengketa batas, biaya penggunaan tanah, dan tindakan menghalangi akses, dengan berpusat pada pengacara spesialis pertanahan.
Jika diperlukan, pengacara spesialis pertanahan dan Pusat Investigasi Bukti bersama-sama memeriksa keadaan tanah, riwayat penggunaan jalan yang telah ada, kemungkinan penggunaan jalan alternatif, keadaan yang menunjukkan tindakan pihak lawan dalam menghalangi akses, dan perincian tuntutan biaya penggunaan untuk menyusun bukti gugatan.
Selain itu, apabila masalah akses tanah berkembang menjadi gugatan turunan, seperti gugatan ganti rugi, tuntutan larangan menghalangi, atau tuntutan biaya penggunaan tanah, para ahli di bidang perdata, real estat, dan ganti rugi menelaah pokok permasalahan secara bersama-sama.
Jika Anda sedang berselisih dengan tetangga mengenai gugatan penegasan hak melintas melalui tanah sekitar atau masalah akses tanah, silakan terlebih dahulu memeriksa langkah penanganan yang sesuai dengan keadaan Anda melalui 🔗Reservasi konsultasi hukum.
Konten ini didasarkan pada studi kasus nyata Firma Hukum Daeryun dengan beberapa penyesuaian, dan hak ciptanya milik firma kami.
Reproduksi, penggandaan, atau distribusi tanpa izin dan pelanggaran hak cipta lainnya dapat dikenai tindakan hukum berdasarkan peraturan yang berlaku.
