CONTENTS
- 1. Kisah klien yang ditemui melalui konsultasi hukum Uijeongbu
- 2. Peraturan perundang-undangan dan yurisprudensi terkait yang ditelusuri melalui konsultasi hukum Uijeongbu
- 3. Strategi memenangkan perkara yang disusun melalui konsultasi hukum Uijeongbu
- - Konsultasi Hukum Uijeongbu Strategi ① : “Pengakhiran kontrak diberitahukan dengan tenggang waktu yang cukup”
- - Konsultasi Hukum Uijeongbu Strategi ② : “Tindakan pihak yang menyewakan patut dicurigai”
- - Konsultasi Hukum Uijeongbu Strategi ③ : “Pihak yang menyewakan baru pun tidak dapat dihubungi… diduga adanya persekongkolan”
- 4. Hasil pendampingan melalui Konsultasi Hukum Uijeongbu, ‘gugatan penggugat dikabulkan’
- - Bagaimana jika uang jaminan tidak dikembalikan meski masa kontrak telah berakhir?
1. Kisah klien yang ditemui melalui konsultasi hukum Uijeongbu
Klien yang mengunjungi Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) melalui konsultasi hukum Uijeongbu adalah seorang pekerja kantoran biasa.
Karena jarak antara rumah keluarga dan tempat kerjanya jauh, klien harus mencari sebuah unit studio (one-room) yang dapat ditinggali di dekat tempat kerjanya.
Setelah berupaya keras mencari, ia menemukan sebuah unit studio di lokasi yang baik, dan klien pun tanpa ragu menandatangani perjanjian sewa untuk jangka waktu 2 tahun.
Klien membayar uang jaminan sekitar 150 juta won lalu menempati unit tersebut, dan bahkan memperoleh tanggal kepastian resmi atas kontrak sewa menurut hukum Korea Selatan.
Setelah 1 tahun 6 bulan berlalu, klien mendapat penugasan ke wilayah lain.
Karena harus pindah, klien menyampaikan kepada pihak yang menyewakan rencananya untuk keluar tanpa memperbarui kontrak.
Atas hal itu, pihak yang menyewakan pun sempat menjawab bahwa ia menyetujuinya.
Namun, beberapa bulan kemudian, sikap pihak yang menyewakan berubah 180 derajat.
Ia mulai mendalilkan bahwa uang jaminan tidak dapat dikembalikan sampai penyewa berikutnya ditemukan.
Beberapa hari kemudian, terjadi hal yang lebih mengejutkan lagi.
Ia memberi tahu bahwa hak milik atas properti tersebut telah beralih kepada orang lain, dan meminta klien untuk menerima uang jaminan dari pihak yang menyewakan yang baru.
Namun, pihak yang menyewakan yang baru pun tidak membayarkan uang jaminan kepada klien.
Oleh karena itu, klien mendatangi Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) melalui konsultasi hukum Uijeongbu dan meminta bantuan tim advokat yang berpengalaman.
2. Peraturan perundang-undangan dan yurisprudensi terkait yang ditelusuri melalui konsultasi hukum Uijeongbu
■ Peraturan perundang-undangan terkait
Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan Pasal 3
Dalam hal uang jaminan tidak dikembalikan setelah sewa berakhir, penyewa dapat mengajukan perintah pendaftaran hak sewa kepada pengadilan distrik, cabang pengadilan distrik, atau pengadilan kota atau kabupaten yang berwenang atas lokasi rumah yang disewa.
Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan Pasal 4
Meskipun jangka waktu sewa telah berakhir, hubungan sewa dianggap tetap berlangsung sampai penyewa memperoleh kembali uang jaminannya.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan Pasal 393 ayat (2)
Kerugian yang timbul dari keadaan khusus hanya dapat dimintakan pertanggungjawaban ganti rugi apabila debitur mengetahui atau seharusnya dapat mengetahui keadaan tersebut.
■ Yurisprudensi terkait
Dalam sewa perumahan yang memiliki daya lawan, meskipun sewa berakhir karena berakhirnya jangka waktu atau kesepakatan para pihak, berdasarkan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan Korea Selatan, penyewa dianggap tetap berada dalam hubungan sewa sampai memperoleh kembali uang jaminannya. Oleh karena itu, apabila properti yang menjadi objek sewa dialihkan dalam keadaan tersebut, berdasarkan Pasal 3 ayat (2) undang-undang yang sama, kedudukan sebagai pihak yang menyewakan dalam keadaan sewa telah berakhir dengan sendirinya beralih kepada penerima pengalihan. Apabila penerima pengalihan mengambil alih kedudukan pihak yang menyewakan, kewajiban pengembalian uang jaminan sewa pun beralih secara menyatu dengan hak milik atas properti tersebut, sehingga kedudukan pengalih sebagai pihak yang menyewakan maupun kewajiban pengembalian uang jaminannya menjadi hapus. Namun, mengingat maksud pembentukan Undang-Undang Perlindungan Sewa demi perlindungan penyewa, apabila penyewa tidak menghendaki peralihan kedudukan pihak yang menyewakan, dipandang wajar bahwa penyewa dapat terlepas dari keterikatan hubungan sewa yang beralih itu dengan mengajukan keberatan dalam jangka waktu yang wajar sejak mengetahui fakta pengalihan rumah yang disewa. Dalam hal demikian, kewajiban pengalih untuk mengembalikan uang jaminan kepada penyewa tidak menjadi hapus(Lihat antara lain putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 4 September 2002 Nomor 2001다64615)
3. Strategi memenangkan perkara yang disusun melalui konsultasi hukum Uijeongbu
Para advokat dari Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) yang melaksanakan konsultasi hukum Uijeongbu membentuk tim khusus dan menyusun strategi untuk memenangkan perkara agar klien dapat memperoleh kembali uang jaminannya secepat mungkin.
Konsultasi Hukum Uijeongbu Strategi ① : “Pengakhiran kontrak diberitahukan dengan tenggang waktu yang cukup”
Klien menyampaikan maksudnya untuk mengakhiri kontrak sekitar 4 bulan sebelum kontrak sewa berakhir.
Dengan demikian, pihak yang menyewakan sebenarnya memiliki cukup waktu untuk mengembalikan uang jaminan sewa milik klien.
Akan tetapi, meskipun pihak yang menyewakan memberikan jawaban setuju dengan mengatakan 'baik' pada saat pertama kali menerima pemberitahuan mengenai maksud pengakhiran kontrak, ia tetap tidak mengembalikan uang jaminan dalam batas waktu yang ditentukan.
Konsultasi Hukum Uijeongbu Strategi ② : “Tindakan pihak yang menyewakan patut dicurigai”
Pihak yang menyewakan yang tercatat sebagai tergugat dalam perkara ini juga memiliki properti lain di gedung yang sama.
Namun, berdasarkan hasil penelusuran melalui Konsultasi Hukum Uijeongbu, diketahui bahwa pihak yang menyewakan tersebut juga belum mengembalikan uang jaminan sewa untuk 5 unit lainnya.
Selain itu, terungkap pula fakta bahwa untuk unit-unit lain yang belum mengalami sengketa pengembalian, telah dipasang hak tanggungan untuk menjamin jumlah maksimum (menurut hukum Korea Selatan) yang nilainya mencapai 3,5 miliar won Korea Selatan.
Hal ini dapat dipandang sebagai upaya pihak yang menyewakan untuk menghindari tanggung jawab pengembalian uang jaminan sewa dengan menyusun rencana yang cermat.
Para advokat dari Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) yang melaksanakan Konsultasi Hukum Uijeongbu menyoroti keadaan tersebut dan menegaskan bahwa hal itu merupakan perbuatan melawan hukum berupa penggelapan uang jaminan sewa.
Konsultasi Hukum Uijeongbu Strategi ③ : “Pihak yang menyewakan baru pun tidak dapat dihubungi… diduga adanya persekongkolan”
Pihak yang menyewakan yang tidak dapat mengembalikan uang jaminan dalam jangka waktu yang ditentukan justru mengalihkan properti tersebut kepada pihak yang menyewakan lain.
Persoalannya, pihak yang menyewakan yang baru ditunjuk itu pun sama sekali tidak dapat dihubungi oleh klien.
Dalam hal ini, wajar untuk memandang bahwa pihak yang menyewakan baru turut serta dalam perbuatan melawan hukum dengan cara meminjamkan namanya bagi perbuatan melawan hukum pihak yang menyewakan sebelumnya, padahal ia sendiri tidak memiliki harta yang dapat dipertanggungjawabkan.
Berdasarkan hal-hal tersebut, para advokat dari Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) yang telah menyelesaikan Konsultasi Hukum Uijeongbu mendalilkan bahwa kedua pihak yang menyewakan harus secara bersama-sama mengembalikan uang jaminan dan mengganti kerugian terkait.
4. Hasil pendampingan melalui Konsultasi Hukum Uijeongbu, ‘gugatan penggugat dikabulkan’
Berkat pendampingan para advokat dari Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) terhadap klien melalui Konsultasi Hukum Uijeongbu, pengadilan menjatuhkan putusan yang memenangkan penggugat.
Pengadilan memutuskan bahwa pihak yang menyewakan lama dan yang baru harus secara bersama-sama mengembalikan uang jaminan kepada klien.
Bagaimana jika uang jaminan tidak dikembalikan meski masa kontrak telah berakhir?
Tidak sedikit pihak yang menyewakan yang, meskipun kontrak properti telah berakhir, mendalilkan bahwa mereka tidak dapat mengembalikan uang jaminan karena belum ada penyewa baru.
Bagi penyewa yang harus segera mencari tempat tinggal baru, situasi tidak dapat menerima kembali uang jaminan yang nilainya mencapai puluhan juta hingga ratusan juta won Korea Selatan tentu sangat menyulitkan.
Kerugian yang diderita sangat besar, tetapi banyak orang yang tidak mengetahui dari mana dan bagaimana harus mengajukan permasalahan di bidang properti.
Di Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas), para advokat spesialis yang berpengalaman dalam perkara terkait properti membantu menemukan solusi yang sesuai dengan situasi klien.
Apabila Anda tengah dipusingkan oleh persoalan pengembalian uang jaminan, silakan menghubungi Firma Hukum Daeryun (Perseroan Terbatas) yang dapat melayani Konsultasi Hukum Uijeongbu dengan cepat.
Konten ini didasarkan pada studi kasus nyata Firma Hukum Daeryun dengan beberapa penyesuaian, dan hak ciptanya milik firma kami.
Reproduksi, penggandaan, atau distribusi tanpa izin dan pelanggaran hak cipta lainnya dapat dikenai tindakan hukum berdasarkan peraturan yang berlaku.
