산업 시설 인수 법률 절차 및 전략적 응답

I 환경 사이트 평가는 과거 기록, 이전 사용, 규제 서류 및 인식 된 환경 조건 (RECs)을 식별하는 현장 상태를 검사합니다. 단계 II 테스트는 토양과 접지 물 샘플링을 포함합니다. 오염 수준을 정량화합니다. 뉴욕 법원은 정기적으로 구매자가 폐기 전에 적절한 환경 때문에 불쾌함을 실시했는지를 평가합니다. 그렇게 할 실패는 종종 늦게 결함에 대한 막대 포스트 폐쇄 주장을 제기합니다. 실제의 관점에서, 이러한 조사는 구입 계약이 최종적이지 않은 전에 발생해야합니다.

뉴욕 환경 보존법(ECL)과 Remedial Action Workplan (RAW) 프로세스는 오염된 사이트 정리를 위한 프레임워크를 수립합니다. 구매자는 환경 책임 보호를 협상하지 않고 제목을 가지고있는 경우 정리 의무를 상속 할 수 있습니다. 국가 분류 예외 영역 (CEA) 프로그램 및 갈색 필드 재개발 인센티브는 인수가 할당되면 책임 노출을 줄일 수 있습니다. 구매자와 판매자 사이의 재약 비용을 할당하는 거래는 주의적인 계약 초안을 요구하고, 종종 환경 보험.

산업 시설의 취득을 위해서는, 특히 부동산이 하위 분할되고 확장되거나 재정적 인 경우 업데이트 된 경계 조사가 필수적입니다. 설문 조사 결함 또는 경계 분쟁은 개발 및 방아쇠 소송을 지연 할 수 있습니다. 많은 대출은 기금을 시작하기 전에 현재 ALTA 설문 조사를 요구합니다. 경계선 또는 각각에 분쟁은 수십 년 동안 여러 번 분할 된 산업 복도에서 공통됩니다.

산업 시설은 뉴욕 군과 시정촌에서 크게 다르는 지역 조율 코드에 따라야 합니다. 시설이 건설될 때 법안을 얻은 사용은 재산이 재조정되었거나 지역 토지 이용 규정이 변경된 경우 현재 조율됩니다. 뉴욕 법원은 랜덤 퇴치하지 않습니다. 비콘테이프는 가볍게 사용하지만, 사용하지 않는 사용을 중단하거나 재산이 손상된 경우의 운영 위험을 운반합니다. 닫기 전에, 의도한 사용은 현재 조율하 또는 그것의 variance 또는 특별한 허가가 얻는다는 것을 확인합니다. 뉴욕 주 및 지역 계획위원회는 조율 기록을 유지하지만, 해석은 종종 법적 분석을 요구합니다.

구매자는 사전 폐쇄 환경 조건, 비난된 결점 및 규제 위반에 대한 판매자의 의무를 협상해야합니다. Escrow holdbacks 및 환경 보험은 안전 성능에 일반적인 메커니즘입니다. 10개의 관할, 임대 준수 및 운영 허가에 대한 대표는 특정하고 검증되어야 합니다. 회사는 이용자의 개인정보를 수집·관리하는 방법에 대해 책임을 지지 않습니다.

상업 대출은 산업 인수를 자금을 조달하기 전에 엄격한 환경 및 제목 조건을 부과합니다. Lender 요구 사항 종종 통계 최소를 초과하고 Phase II 테스트, 환경 보험 및 제목 보증을 포함 할 수 있습니다. 거래가 대출 요구 사항을 충족하지 못하면 구매자는 해당 부동산이 허용되는 경우에도 닫을 수 없습니다. 이것은 가장 자주 발생되는 분쟁입니다 : 구매자는 구매 계약이 체결된 후 환경 또는 타이틀 문제가 대출에 대한 불평을 발견합니다. 잉글리쉬는 필수 조건이 만족할 수 없는 경우, 재중심을 명확하게 지정해야 합니다.

깨끗한 공기 법, 깨끗한 물 행위 및 자원 보존과 복구법 (RCRA) 연방 기본 요구 사항을 설정합니다. 뉴욕 환경보호국(DEC)은 국가허가 및 시행을 통해 이 프로그램을 실행합니다. 폐관 전에, 모든 현재 허가 사본을 받고 시설이 허용 조건 준수 여부를 확인. 허가증이 있는 경우, 또는 수정은 소유권의 변경에 따라 요구될 수 있으며 일부 허용자는 양도할 수 없습니다. 대출 및 산업 부동산 거래 상담은 정기적인 수속으로 허가 상태를 확인할 수 있습니다.

DEC는 환경 사이트 및 재약 진행을 추적하는 환경 사이트 Remediation 프로그램을 유지합니다. 환경 사이트 재약 데이터베이스에 나열된 속성의 취득은 추가 상태 감독 및 정리 의무를 유발할 수 있습니다. 뉴욕 법정은 구매자가 공개적으로 사용할 수있는 DEC 레코드의 지식을 혐의 할 수 없다는 것을 개최했습니다. 불임으로 인해 DEC 데이터베이스 검색이 포함되어야합니다. 상태의 재약 작업 계획 프로세스는 DEC oversight에서 오염 된 사이트를 다시 수행 할 책임있는 당사자가 올바르게 구조화되면 포스트 취득 책임을 줄일 수 있습니다.